美國作家布賴恩·伯勒筆下的《門口的野蠻人》一書用紀(jì)實性報道記述了20世紀(jì)美國最著名的惡意收購——KKR集團(tuán)以250億美元收購煙草巨頭納貝斯克的前因后果。從此“門口的野蠻人”被華爾街用來形容那些不懷好意的收購者。也正是因為這本《門口的野蠻人》，讓不少國人開始認(rèn)知并購基金這一新生的金融事物，但與KKR、黑石、摩根士丹利等并購基金大佬在美國市場呼風(fēng)喚雨不同的是，中國的并購基金才剛剛起步。
從今年4月信達(dá)系試水組建百億元規(guī)模的房地產(chǎn)并購基金、劍指收購不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始，到10月完成首輪募集、總擬募集規(guī)模為100億元的首只券商系并購基金——中信并購基金的出爐，中國市場并購基金的發(fā)展在2012年驟然加速。
縱觀整個并購基金市場，房地產(chǎn)并購基金始終扮演著“領(lǐng)跑者”的角色，有人用“風(fēng)生水起”來形容當(dāng)下房地產(chǎn)并購基金的發(fā)展勢頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷并購整合，當(dāng)開發(fā)商之間上演“大魚吃小魚”的時候，房地產(chǎn)并購基金便乘勢崛起。
星浩資本副總裁黃海濱在接受本報采訪時認(rèn)為，目前中國市場上能夠真正做到像摩根士丹利、KKR那樣成熟的“并購—整合—退出”的房地產(chǎn)并購基金比較少，大多的房地產(chǎn)并購基金更像是一種融資行為，并不是純粹的房地產(chǎn)并購基金，但是其未來市場空間巨大。
進(jìn)入高速發(fā)展期
隨著近期房地產(chǎn)形勢走好以及市場的深度調(diào)控，房地產(chǎn)并購成為現(xiàn)時國內(nèi)并購市場最熱門的話題，房地產(chǎn)并購基金也隨之發(fā)力，并借此機(jī)會取代銀行貸款和房地產(chǎn)信托兩大融資渠道，以求在并購市場中搶占先機(jī)。
“2012年前11個月，房地產(chǎn)并購72起，占全部并購案例數(shù)的8.8%，披露的總額為28.71億元。雖然房地產(chǎn)行業(yè)并購金額不再居于所有行業(yè)之首，但其仍是并購最活躍的行業(yè)之一，這便為房地產(chǎn)并購基金的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。”清科研究中心分析師朱毅捷接受本報記者采訪時說。
在火熱的房企并購形勢下，房地產(chǎn)并購基金也著實獲得了發(fā)展的空間。今年4月，中國信達(dá)旗下的中國金谷國際信托公司、信達(dá)投資有限公司和信達(dá)地產(chǎn)（600657）股份有限公司采用有限合伙制共同組建了一只總規(guī)模100億元的房地產(chǎn)并購基金，投資方向主要為不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收購。
與信達(dá)系并購基金接盤地產(chǎn)信托有所不同，德信資本與光耀東方集團(tuán)（600811）則合作研發(fā)一只房地產(chǎn)并購基金，配合光耀東方集團(tuán)的并購行動，以收購和發(fā)展城市核心區(qū)域的“價值被低估商業(yè)物業(yè)”和“停建商業(yè)物業(yè)”即“爛尾樓”為目標(biāo)。
德信資本董事長陳義楓在接受本報記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境迫使行業(yè)不斷進(jìn)行整合，這既是房地產(chǎn)業(yè)并購的機(jī)會，也是房地產(chǎn)并購基金涉獵的機(jī)會。在目前房地產(chǎn)并購金融配套環(huán)境尚不完善之時，唯有房地產(chǎn)并購基金能夠為房企并購提供資金支持，這是房地產(chǎn)基金參與行業(yè)并購的最佳時機(jī)，亦常成為并購主角。
10月，香港永信資本控股集團(tuán)有限公司逆勢而動，擬在西部地區(qū)設(shè)立200億元的房地產(chǎn)企業(yè)并購基金，用于收購西部地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)，同時將投資四川的農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。
與此同時，當(dāng)星浩資本今年9月底在蘇州以8億元拿地后，便傳出其將在未來時機(jī)成熟時，成立商業(yè)并購基金。黃海濱證實了這個傳聞，他告訴本報記者，這只商業(yè)并購基金的設(shè)立在星浩資本的計劃之內(nèi)，準(zhǔn)備在2013年做一嘗試，由星浩資本聯(lián)合一些有實力的企業(yè)譬如保險公司等合資成立一家資產(chǎn)管理公司，共同募集一定數(shù)量的資金投資并購一些商業(yè)地產(chǎn)項目，最終實現(xiàn)REITS的退出，“星浩資本是要做真正的并購基金，而不是融資工具。”
目前，中國市場的并購基金正處于較為高速的發(fā)展時期，本報記者從清科研究中心得到的數(shù)據(jù)顯示，2008年到今年8月，中國本土機(jī)構(gòu)已設(shè)立并購基金21只，披露募集金額43.71億美元，其中僅今年的前8月就完成了6只并購基金9.25億美元的募資。
未來空間無窮
隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體格局的不斷轉(zhuǎn)變，未來房地產(chǎn)并購市場的競爭將更為激烈，或?qū)⑦M(jìn)入爆炸性階段。那么，房地產(chǎn)并購基金能否在這樣的市場形勢下得到長足發(fā)展？未來發(fā)展趨勢又會如何？
曾有人預(yù)計，未來私募地產(chǎn)基金中會有三類產(chǎn)品占據(jù)重要地位，相對于股權(quán)類基金和持有類基金，并購類基金將成為市場競爭的主體，大房企、大金融企業(yè)在房地產(chǎn)市場份額上的競爭將越來越多地借助于并購型房地產(chǎn)基金。
“商業(yè)并購基金未來的市場空間是無窮的，在并購基金的發(fā)展過程中，會有越來越多的機(jī)構(gòu)投資人、國企被整合進(jìn)來，他們需要低風(fēng)險而又穩(wěn)定的投資回報，商業(yè)地產(chǎn)投資自然會因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流得到青睞。不管什么樣的資金都需要找到合適的項目去投，但是只有真正有開發(fā)能力和商業(yè)運(yùn)作能力的才能把并購基金做好。”黃海濱如是說。
在陳義楓看來，房地產(chǎn)并購基金不一定會成為房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的主角，但卻是可持續(xù)發(fā)展的。目前的房地產(chǎn)并購基金，一是自己作為收購主體，收購一些物業(yè)或是在建項目、爛尾樓項目等，這樣做的還不多；二是和從事并購的主體合作，為其并購項目提供并購資金，這類基金的規(guī)模會越來越大。
時下，越來越多的房企熱衷于通過金融化手段來擴(kuò)大自己的版圖，房地產(chǎn)基金因兼具了靈活性和專業(yè)性而成為最理想的手段，“現(xiàn)時的并購類地產(chǎn)基金更多的還是融資作用。”然而，中國在經(jīng)歷了“全民PE”的狂熱后，已意識到中國的PE市場還有待向更成熟的方向發(fā)展，其中房地產(chǎn)（000736）并購基金則有望成為實驗的先鋒。
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