上海千萬級住宅市場正迎來新一輪成交井噴。
中房信的數(shù)據(jù)顯示，上海截至12月13日，賣出了1577套千萬總價的頂級住宅，是歷史上第二個成交高峰。
在上海頂級住宅熱銷的背后，是產(chǎn)品品質(zhì)的全面提升。以中建大公館為例，它是目前市場上極為罕見地位于城市中心、容積率1.0的純城市別墅，更是占據(jù)上海唯一的新江灣生態(tài)濕地的核心位置，毗鄰五角場商業(yè)區(qū)。不僅地理位置優(yōu)越，更有國內(nèi)頂尖的世界500強建筑企業(yè)“中國建筑”精心打造。
在這樣的背景下，僅靠口碑營銷的中建大公館成為上海別墅市場的明星項目。根據(jù)中房信等機構(gòu)的統(tǒng)計，在今年前11月份，中建大公館以15919平米的成交規(guī)模，成為上海今年單價4萬元以上別墅市場的成交亞軍。
高造價成就市中心絕版別墅
中建大公館自樣板房開放以來，一度在業(yè)內(nèi)引發(fā)“集體觀摩中建大公館”的熱潮。一位不愿意透露姓名的內(nèi)部人士證實了上述消息。
據(jù)其曝料，中建大公館所花費的建設成本超乎想象。由于中建一心想要造出具有里程碑意義的地標性精品。因此在項目營造時，非常舍得投入。作為最后的濕地城市別墅[最新消息 價格 戶型 點評]，中建大公館的投入可謂驚人。
僅以購地為例，中建大公館是當年中建以37.2億元拍下的新江灣城C6地塊上蓋起的。當時，樓板價達到32484元/平方米，是當年上海乃至全國最貴的住宅用地，一度有“全國單價地王”之稱。
可以想象，身為央企的中建地產(chǎn)，當時的壓力不可謂不大。然而，事實證明中建地產(chǎn)的眼光。在這之后，國家不再允許容積率1.0的低密度純住宅地塊上市。中建大公館成為上海外環(huán)內(nèi)最后的絕版。
土地的投入僅僅只是中建諸多高投入中的一項。中建地產(chǎn)派出了曾建造上海環(huán)球金融中心[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]的原班建筑團隊，以打造環(huán)球金融中心的標準精心建造。
在選擇建筑立面的材料時，中建大公館的構(gòu)建者特地制作了兩個樣板墻。為了取得最佳效果，分別在陰天、晴天、雨天的上、中、下、晚四個時段，來分別測試不同石材效果，反復推敲10多次才達到最滿意的效果，20名工作人員悉心打造了30天甚至在門、窗、柱等細節(jié)上，采用的都是純手工打造。每平方米鋼筋混凝土中的鋼筋含量高于200公斤，遠超于常規(guī)的170公斤，在上海乃至全國別墅市場皆為罕見。
特別是在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，植物種植的成本有時會遠遠高于土建和裝修成本，尤其是種植植物種類越多，成本就有可能會越高。而綠化的投入，并不像建筑立面那樣可以讓購房者直接感受到。
但在中建大公館內(nèi)，開發(fā)商卻種植了近兩百種植物和五層綠化系統(tǒng)，打造了立體式四季如春的美景。
敢于投入，愿意投入，讓中建大公館即使在去年11月這樣的上海歷史成交低點，也在開盤當月成為上海頂級物業(yè)的銷售第一名。而在今年，低調(diào)的中建大公館更是連續(xù)成為上海頂級物業(yè)市場的成交熱點。
低調(diào)熱銷口碑傳播已獲認可
上述內(nèi)部人士透露，中建大公館此前一直沒有做大面積推廣，更未像有些物業(yè)那樣向煤老板和炒房客集中推銷。項目之所以熱銷，更多是靠高端客戶間的口口相傳。僅僅在開盤之初，位列今年胡潤百富榜中的一個神秘富豪就曾在中建大公館購房。
《新民晚報》披露，中建大公館的買家，有來自福建的企業(yè)家，有深受晉商文化洗禮的傳統(tǒng)山西商人，也有由海外名校商學院歸來的成功外企CEO。
雖然他們選擇中建大公館的理由各異，但是他們最重視的元素卻非常接近，一是稀缺，二是高性價比。
由于“限墅令”的影響，中建大公館很有可能成為目前在售的距離上海外灘最近的最后一個擁有生態(tài)濕地資源的純別墅小區(qū)。中建大公館一般每戶的贈送面積與建筑面積配比均可達到1:1左右。譬如其中的疊加產(chǎn)品，一套230平方米的別墅加上贈送面積也能達到400多平方米。三段式設計，內(nèi)鑲下沉式庭院，令地下室也有充沛陽光。
算上贈送面積，中建大公館的實際售價甚至與周邊的普通公寓差別不大。精明的高端客戶在比較了中建大公館和周圍其他的樓盤后，就會發(fā)現(xiàn)，中建大公館的性價比會更高一些。這也成為很多高端客戶選擇中建大公館的理由。更何況中建大公館還能成為購買者的身份標簽。
在經(jīng)過將近八年的開發(fā)后，新江灣已經(jīng)成為繼新天地和上海濱江之后，又一個豪宅板塊。周邊很多公寓房的業(yè)主都是知名金融機構(gòu)的負責人或成功的企業(yè)家。
在這樣一個高端的住宅區(qū)內(nèi)，不住公寓而是住在數(shù)量極為有限的別墅里，本身就意味著購買者的高端身份，以及長遠精準的眼光。中建大公館在高端客戶群的口碑甚佳，圈層效應顯著。
上海頂級住宅再迎成交井噴
中建大公館的熱銷，僅是上海高端市場的一個縮影。中房信研究總監(jiān)薛建雄說，截至12月13日，上海今年上千萬的高端住宅總銷售套數(shù)已經(jīng)超過了1500套，是2010年除外，上海千萬級住宅成交最多的一年。預計全年的成交量，更是有望趕上2010年同期。
他說，造成成交量上升的一個根本性原因，是改善性需求的釋放。部分年收入50萬元以上的富裕人群目前都面臨換房，推動了高端住宅的大量成交。
根據(jù)《高傅2011胡潤上海財富白皮書》，上海地區(qū)千萬富豪人數(shù)已經(jīng)達到13.2萬人，比去年增長8.2%(1萬人)；其中億萬富豪7800人。上海地區(qū)千萬富豪人數(shù)居全國第二，北京以17萬人居全國第一。幾乎每175人中就有一位是身價千萬的富人。而這些富裕人群對于購買高端住宅有著非常濃厚的興趣，尤其是那些數(shù)量稀有、占有稀缺資源的豪宅更是他們的主要消費目標。
了解富有人群投資習慣的一家銅期貨公司的高層說，受房產(chǎn)稅和限購令的影響，上海的富裕人群一般只購買高端的豪宅，而不會像其他地區(qū)的富有人群那樣投資多套房。這一定程度上，也使得富有人群愿意花費更多的錢去購買高端住宅。
中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的總成交金額是1918.677億元，而千萬級的住宅成交金額達到297.87億，占到總成交金額的1/6。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，明年上海的千萬級住宅成交趨勢，也會維持在今年這樣一個規(guī)模。
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