別墅捂盤(pán)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)飆升 稀缺資源紛紛坐等升值———

 

在以前樓市火熱的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)惜售”曾經(jīng)時(shí)有發(fā)生：為了借助房?jī)r(jià)快速上漲的東風(fēng)獲得額外收益，開(kāi)發(fā)商刻意推遲開(kāi)盤(pán)、拉長(zhǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏，等房?jī)r(jià)漲了上去再慢慢“出貨”。后來(lái)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)控和政府監(jiān)管，“捂盤(pán)”現(xiàn)象有所收斂。然而臨近年末，這種捂盤(pán)的現(xiàn)象再度抬頭。究竟是什么原因促使開(kāi)發(fā)商們逆市而動(dòng)呢？市場(chǎng)人士表示，追根溯源，限購(gòu)條件下的多方因素博弈，成為了“捂盤(pán)”的新動(dòng)力。

 

●好房不賣(mài)為哪般？樓市再現(xiàn)“擠牙膏”式開(kāi)盤(pán)

 

“5號(hào)樓既然已經(jīng)拿了預(yù)售證，為啥現(xiàn)在還不開(kāi)盤(pán)？”近日，有市民張先生反映，自己看中的房地產(chǎn)項(xiàng)目,同一批拿下銷(xiāo)售證的樓座都已開(kāi)始向外銷(xiāo)售，唯獨(dú)自己看中的樓遲遲沒(méi)有動(dòng)靜。張先生有些疑惑：莫非是故意制造緊張情緒以求漲價(jià)？

 

我們近日走訪了張先生說(shuō)到的這個(gè)樓盤(pán)。“5號(hào)樓開(kāi)始銷(xiāo)售了嗎？”面對(duì)詢問(wèn)，售樓處的銷(xiāo)售人員直言：“還沒(méi)開(kāi)始賣(mài)，估計(jì)得等到先期開(kāi)放的幾棟樓賣(mài)得差不多以后吧。”在售樓處，我們還遇到了幾位像張先生一樣關(guān)注5號(hào)樓的購(gòu)房人，他們表示，據(jù)說(shuō)5號(hào)樓的一部分已經(jīng)被團(tuán)購(gòu)了，而且由于5號(hào)樓所處位置最好，想要買(mǎi)的人也最多。“銷(xiāo)售員勸我考慮已經(jīng)在售的另外一些房源，因?yàn)?號(hào)樓即使開(kāi)盤(pán)，也不保證能買(mǎi)到。”一位購(gòu)房人表示。

 

實(shí)際上，北京市住建委等部門(mén)早在2010年就曾發(fā)文，規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)三日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。這一規(guī)定在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為有效增加了市場(chǎng)供應(yīng)，改變了曾經(jīng)常出現(xiàn)的“擠牙膏”式開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象。然而時(shí)過(guò)境遷，越來(lái)越多的樓盤(pán)又開(kāi)始多次推盤(pán)的把戲。

 

●漲價(jià)空間被封殺 “捂”房源或?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策略

 

據(jù)北京市住建委的信息顯示，目前北京有許多樓盤(pán)都沒(méi)有遵循“一次性公開(kāi)全部房源”的要求。春水園、麗景長(zhǎng)安[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)](樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)家園、隆華熙園等項(xiàng)目甚至在取得預(yù)售許可證近半年后，依然有房源未向公開(kāi)市場(chǎng)銷(xiāo)售。例如，隆華熙園曾于今年5月18日取得了編號(hào)為“京房售證字(2012)88號(hào)”的預(yù)售許可證，共10棟樓的預(yù)售許可，然而直到12月16日，該項(xiàng)目5、6、16、17號(hào)樓仍然處于可出售狀態(tài)。知情人表示，這說(shuō)明其并未對(duì)外一次性公開(kāi)全部可售房源。

 

近半年時(shí)間過(guò)去了，難道營(yíng)銷(xiāo)工作還未準(zhǔn)備到位嗎？這些項(xiàng)目為什么要冒著違規(guī)被罰的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房源有所“保留”呢？是為了漲價(jià)嗎？市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，現(xiàn)在北京在售項(xiàng)目實(shí)行“一房一價(jià)”的公示，如果銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)報(bào)備價(jià)格要重新進(jìn)行審批，因此留給開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)的空間并不大。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段的“捂盤(pán)”行為更多是出于其銷(xiāo)售策略的需要。

 

“例如某項(xiàng)目一次拿下五棟樓的銷(xiāo)售資格，其中只有兩棟樓最受歡迎，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)把這兩棟樓‘捂’起來(lái)，先把條件一般的三棟推向市場(chǎng)。一方面借長(zhǎng)期積累的市場(chǎng)熱度消化不容易賣(mài)出的房源，另一方面借機(jī)摸清市場(chǎng)狀況，為后期制定價(jià)格策略做準(zhǔn)備。”

 

●別墅盤(pán)三年僅“捂”出一期 升值80%坐等成為現(xiàn)實(shí)選擇

 

相對(duì)于取得預(yù)售證又不出售的開(kāi)發(fā)商，有的開(kāi)發(fā)商采取的則根本不拿預(yù)售證。由于取得預(yù)售許可證后受到相關(guān)規(guī)則的制約，政府的監(jiān)管又比較嚴(yán)厲，一些開(kāi)發(fā)商甚至長(zhǎng)時(shí)間不開(kāi)盤(pán)，以達(dá)到特殊的目的。由于沒(méi)拿下預(yù)售許可證的原因多種多樣，既有外部市場(chǎng)因素，又有開(kāi)發(fā)商與土地開(kāi)發(fā)的因素，此類“捂盤(pán)”現(xiàn)象的形成更為復(fù)雜，時(shí)間跨度更大。

 

在12月14日取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，一個(gè)叫榆濱芳苑的項(xiàng)目赫然在列。對(duì)廣大購(gòu)房者而言這個(gè)名字有些陌生，然而提到該項(xiàng)目的另一個(gè)名字——格拉斯小鎮(zhèn)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)](樓盤(pán)資料業(yè)主論壇)，人們或許更為熟悉。這個(gè)位于通州宋莊鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目，上一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)可以追溯到三年前的2009年。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，格拉斯小鎮(zhèn)一期項(xiàng)目在2009年5月17日、20日獲得預(yù)售許可，待售位置分別介紹為東?；▓@[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]A地塊和東?；▓@一期。此后就一直沒(méi)有新房源推出，直到今年12月。

 

“三年過(guò)去了，別的項(xiàng)目從拿地到售罄已經(jīng)過(guò)了一個(gè)輪回了，然而像格拉斯小鎮(zhèn)這樣的樓盤(pán)，才是開(kāi)發(fā)一期產(chǎn)品的時(shí)間，這是明顯的捂盤(pán)行為。”有業(yè)內(nèi)人士這樣認(rèn)為。

 

而對(duì)于捂盤(pán)的原因，有業(yè)內(nèi)人士將價(jià)格列為首要因素。據(jù)了解，格拉斯小鎮(zhèn)2009年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)在兩萬(wàn)元左右，而現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)漲到了三萬(wàn)五，也就是說(shuō)三年時(shí)間其價(jià)格實(shí)現(xiàn)了近80%的上漲，且是在限購(gòu)的條件下。“如今獨(dú)棟別墅用地日益減少，相關(guān)產(chǎn)品被視為稀缺資源，在這樣的背景下，放緩開(kāi)盤(pán)速度，坐等地皮升值已成為格拉斯小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商最現(xiàn)實(shí)的選擇。”

 

●稀缺資源價(jià)值飆升 未來(lái)政府或加大清理力度

 

業(yè)內(nèi)人士表示，坐等土地溢價(jià)，毫無(wú)疑問(wèn)是開(kāi)發(fā)商所樂(lè)見(jiàn)的。由此引發(fā)的“捂盤(pán)”現(xiàn)象在北京等一線城市更是屢見(jiàn)不鮮。

 

亞豪機(jī)構(gòu)一位分析人士指出，不僅別墅類項(xiàng)目，目前由于北京三環(huán)內(nèi)已不再批建住宅項(xiàng)目，許多已有住宅項(xiàng)目紛紛放緩了銷(xiāo)售進(jìn)度，等待麻雀變鳳凰的神話；而在郊區(qū)，一些開(kāi)發(fā)商也在“捂盤(pán)”等待地鐵通車(chē)、商業(yè)配套等等利好。“中心城區(qū)的住宅是賣(mài)一套少一套，他們賣(mài)的不是現(xiàn)在，而是預(yù)期。”

 

不過(guò)，在開(kāi)發(fā)商打著如意算盤(pán)的同時(shí)，政策的高壓態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。根據(jù)國(guó)土部今年5月修訂通過(guò)的《閑置土地處置辦法》，土地開(kāi)發(fā)中止一年的也算閑置。在國(guó)土資源主管部門(mén)與土地使用者未能就處置方式達(dá)成一致的，土地閑置滿一年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或劃撥土地款的20%征繳土地閑置費(fèi)；土地閑置滿兩年的經(jīng)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。同時(shí)，在閑置土地處置完畢前，開(kāi)發(fā)商不得拿地，也不得辦理閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。

 

“違反相關(guān)條例的開(kāi)發(fā)商，將在拿地的過(guò)程中受到很大限制。這無(wú)疑將加大開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)的成本”，相關(guān)人士表示。而作為一個(gè)背景，在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”已經(jīng)為明年的市場(chǎng)政策定了基調(diào)。有關(guān)人士認(rèn)為，收緊土地政策、加大違法違規(guī)用地清理力度，或許會(huì)成為明年的一個(gè)方向。