葉檀，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》主筆、《解放日?qǐng)?bào)》經(jīng)濟(jì)評(píng)論員，央視財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員。在《南方都市報(bào)》、《南方人物周刊》、《財(cái)經(jīng)國家周刊》、FT中文網(wǎng)等多家媒體開辟財(cái)經(jīng)評(píng)論專欄。主要從事資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融等領(lǐng)域?qū)懽鳌Ｖ小赌檬裁凑戎袊?jīng)濟(jì)》、《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》。

 

關(guān)于市場(chǎng)“房?jī)r(jià)三季度就開始回暖了”

 

南都：從今年年中開始，中國整個(gè)房?jī)r(jià)的指數(shù)就開始往回升了，現(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月上調(diào)，你覺得現(xiàn)在算不算處于一個(gè)全面回暖的態(tài)勢(shì)？

 

葉檀：房?jī)r(jià)早就開始回暖，第三季度就開始回暖了，這個(gè)是非常明確的，只不過有人不承認(rèn)而已。

 

南都：為什么不承認(rèn)？

 

葉檀：因?yàn)橛行┤伺卤徽J(rèn)為這種結(jié)果是調(diào)控沒有取得效果，或者引來各種議論。

 

事實(shí)是大城市的房?jī)r(jià)非常堅(jiān)挺，現(xiàn)在二三線城市房?jī)r(jià)也是穩(wěn)中有升。除了個(gè)別地方，比如說以制造業(yè)為主體的和一些中小城市，像鄂爾多斯那些地方，它的房?jī)r(jià)是大幅下跌，但大部分城市房?jī)r(jià)是上升的。

 

南都：說到調(diào)控，對(duì)于這一輪調(diào)控，你怎么評(píng)價(jià)？

 

葉檀：這輪調(diào)控是想改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，未來的房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的，這是它想達(dá)到的效果，我想部分地達(dá)到了效果。但是到底還能不能繼續(xù)達(dá)到效果，還要看未來的房?jī)r(jià)是不是能保持平穩(wěn)。如果是大幅反彈的話，那這個(gè)效果也就煙消云散了。

 

南都：你覺得有大幅反彈的可能嗎？像之前任志強(qiáng)就說過明年三月份之后就有可能出現(xiàn)暴漲。

 

葉檀：現(xiàn)在有的大城市的房?jī)r(jià)上升是非?？斓模绕涫莻€(gè)別市中心的樓盤上升非?？臁２挥玫鹊饺路?，其實(shí)回暖跡象已經(jīng)非常明確了。

 

南都：其實(shí)調(diào)控政策一直也沒有變，限購限貸都沒有變，但是房?jī)r(jià)為什么還是會(huì)開始往上升？

 

葉檀：政策沒變，但它的執(zhí)行會(huì)變，比如限貸由誰來審核，限購由誰來審核，銀行對(duì)限貸的態(tài)度怎么樣，對(duì)于購買房地產(chǎn)的人是不是會(huì)有一些稅收的懲罰措施，像這種東西預(yù)期都在變，執(zhí)行方面逐漸在有所放松。

 

南都：所以就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上升？

 

葉檀：當(dāng)然不是這一個(gè)原因，這只是一個(gè)非常重要的原因。其他的原因也有，比如說對(duì)于明年通脹的預(yù)期，然后是投資的產(chǎn)品太少了，這些都是原因。

 

關(guān)于房企“下半年在并購重組領(lǐng)域，房企排首位”

 

南都：今年年初的時(shí)候大家對(duì)2012年市場(chǎng)都看空，現(xiàn)在到年底了形勢(shì)卻變得非常好，最近各地出了好幾個(gè)地王，開發(fā)商是不是已經(jīng)信心滿滿？

 

葉檀：大型開發(fā)商從今年中開始就恢復(fù)信心了，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)金流不錯(cuò)，樓盤賣得也不錯(cuò)。中國房地產(chǎn)好轉(zhuǎn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)上升，經(jīng)濟(jì)情況會(huì)好轉(zhuǎn)，所以今年下半年到年底看到的宏觀數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)一點(diǎn)也不奇怪。但如果是房地產(chǎn)真的出現(xiàn)大幅反彈，我很為今后三到五年中國宏觀經(jīng)濟(jì)擔(dān)心，這就意味著它的泡沫會(huì)繼續(xù)上升，而且通脹會(huì)上升，到時(shí)候怎么來解決這個(gè)問題就更難了。

 

南都：剛提到大型開發(fā)商，相較而言，中小房企是不是會(huì)差點(diǎn)？

 

葉檀：中小房企現(xiàn)在已經(jīng)在并購重組，今年下半年在并購重組領(lǐng)域，房企是排在第一位的，主要是中小房企對(duì)自己產(chǎn)權(quán)的出售。

 

南都：未來樓市會(huì)否成為一種寡頭壟斷的局面？

 

葉檀：說寡頭壟斷也未必，中國光是大型房企就有很多，現(xiàn)在有上萬家的房企，所以這個(gè)市場(chǎng)從現(xiàn)在來看是個(gè)逐漸整合的市場(chǎng)。它實(shí)現(xiàn)徹底的寡頭壟斷還較難，比如說中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]壟斷還是萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]壟斷？大家勢(shì)均力敵。

 

南都：逐漸整合后集中度更高，這個(gè)對(duì)市場(chǎng)來說是個(gè)好消息還是壞消息？

 

葉檀：只要是它的進(jìn)入門檻不高，不是行政原因造成的壟斷，那就沒問題。因?yàn)樗绻抢麧欉^高的話，就會(huì)有很多資金進(jìn)入這行業(yè)，我希望它的門永遠(yuǎn)是開的。

 

南都：現(xiàn)在房地產(chǎn)利潤和以前相比如何？

 

葉檀：今年上半年的時(shí)候下降了，現(xiàn)在又開始回升。

 

關(guān)于房產(chǎn)稅“房產(chǎn)稅不是搶錢，應(yīng)逐步取代土地財(cái)政”

 

南都：你對(duì)房產(chǎn)稅是一種什么樣的態(tài)度？

 

葉檀：我是支持的。我認(rèn)為這個(gè)對(duì)于只有一套房，就是剛需的或者是改善性住房的，不應(yīng)該征稅，那么其他的對(duì)于多占資源的你應(yīng)該以資源占有的性質(zhì)來收稅。

 

南都：這個(gè)能起到降房?jī)r(jià)的效果嗎？

 

葉檀：要看房產(chǎn)稅怎樣收，像美國某些州的房產(chǎn)稅非常有力，稅率也較高，最重要的是對(duì)存量房征收，就是對(duì)多套空置房征收，這樣會(huì)把存量房逼出來，效果很好。

 

南都：有人說房產(chǎn)稅是又一次搶錢的過程。

 

葉檀：這不能叫搶錢的過程。第一，土地財(cái)政必須逐漸取消，我不是說支持房產(chǎn)稅和土地財(cái)政并存，我認(rèn)為土地財(cái)政的比重應(yīng)該下降，房產(chǎn)稅的比例應(yīng)該上升。第二是我認(rèn)為要對(duì)現(xiàn)在圍繞房產(chǎn)的上百種的稅費(fèi)進(jìn)行厘清，房產(chǎn)稅是必須要征收的，其它的一些稅種應(yīng)該消失。

 

但土地財(cái)政它顯然不會(huì)馬上消失，因?yàn)樗急忍螅运荒苁且粋€(gè)逐漸消失的過程。比如說在某些地方進(jìn)行試點(diǎn)，然后一年的土地收入不再上升，同時(shí)房產(chǎn)稅的收入逐漸上升，這樣它有一個(gè)逐步取代的過程。

 

南都：房產(chǎn)稅收入如果真的能和現(xiàn)在的土地財(cái)政差不多了，那土地還像現(xiàn)在這樣拍賣出讓嗎？

 

葉檀：我是特別希望能夠改變現(xiàn)在這種情況。土地使用權(quán)的收益一定要回歸，叫做地權(quán)歸民吧，首先是使用權(quán)歸民，其次是產(chǎn)權(quán)歸民。如現(xiàn)在確權(quán)，就是給你使用權(quán)，從這兒到那兒這塊地明明白白使用權(quán)是你的，這塊地使用權(quán)的溢價(jià)也是你的。將來我希望能夠達(dá)到產(chǎn)權(quán)明確，產(chǎn)權(quán)是你的，所有的圍繞這塊土地的溢價(jià)全是你的。

 

采寫：南都記者 林廣　實(shí)習(xí)生 張鵬飛

 

[精彩言論]

 

工作，尤其是專注地工作，必然等于失去性別。

 

這輪調(diào)控是想改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，未來的房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的，這是它想達(dá)到的效果，我想部分地達(dá)到了效果。

 

土地使用權(quán)的收益一定要回歸，叫做地權(quán)歸民吧，首先是使用權(quán)歸民，其次是產(chǎn)權(quán)歸民。

 

印象

 

經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上的“葉先生”

 

“葉大俠”、“葉先生”，作為一名少見的女性財(cái)經(jīng)評(píng)論家，葉檀常常被人冠予男性的元素。初次見面，簡(jiǎn)約的牛仔褲和素色上衣，配上齊肩的長(zhǎng)發(fā)，盡管在經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上她的觀點(diǎn)犀利，點(diǎn)評(píng)毒辣，但現(xiàn)實(shí)中的葉檀，仍然帶有東方女人的古典氣質(zhì)。

 

作為網(wǎng)友調(diào)侃中除男人、女人之外的第三性別女博士，葉檀在男性扎堆的經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上可謂長(zhǎng)袖善舞。“工作，尤其是專注地工作，必然等于失去性別。”面對(duì)社會(huì)上對(duì)“女博士”的諸多調(diào)侃，葉檀直言，“要工作就要失去性別，工作的時(shí)候想自己是男是女這種問題，是沒有辦法邁開步子的。”

 

在如今喧囂的財(cái)經(jīng)界，各種大佬在微博上也是各種熱鬧，葉檀的微博卻鮮有發(fā)言。然而翻開她的個(gè)人博客，多達(dá)2866篇的博客長(zhǎng)文卻令人咂舌，基本每篇博客都在千字以上。作為一名常年走穴于全國各地的“空中飛人”，為何依然能夠堅(jiān)持一天至少寫一篇長(zhǎng)文？

 

“這個(gè)時(shí)代已經(jīng)給我們太多的影響力，我并不在意微博所帶來的影響力提升，相比之下寫長(zhǎng)文章可以防止自己的思維碎片化，我更希望能保持完整的思維，對(duì)問題進(jìn)行系列性的專題研究。”

 

在博客中，她自稱為“經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的市場(chǎng)派，文化上的保守主義者”。她贊賞尊重常識(shí)的理論，同情任何憑辛苦工作追求個(gè)人利益的行為；她偏愛社會(huì)轉(zhuǎn)型期，希望在當(dāng)下能走出新意。

 

日前，在參加完一次縣域經(jīng)濟(jì)論壇之后，她接受了南都記者的專訪，針對(duì)房?jī)r(jià)回升、房產(chǎn)稅等話題發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。

 

關(guān)于投資建議

 

“投資首先是投資家庭、投資自己”

 

南都：股市最近波動(dòng)得挺厲害，現(xiàn)在有錢人不知道該怎么投資，投資方面您有什么建議嗎？

 

葉檀：怎么投資其實(shí)是沒有固定模式的，有一句廢話是只要是成功的投資都是好投資。有很多人投資會(huì)進(jìn)行一個(gè)資產(chǎn)配置，比如說房地產(chǎn)占比多少，股市占比多少，債券占比多少，這是一種比較主流的方法。還有一種是把所有的雞蛋放到一個(gè)籃子里，比如說我對(duì)房地產(chǎn)特別熟，我知道哪個(gè)樓盤一定會(huì)升值，我就把所有的資金投到這，這個(gè)是基于非常了解情況的基礎(chǔ)上的一種投資方法。

 

對(duì)于大眾來說，投資主要以穩(wěn)健為主。我一直說第一是要投資家庭、投資自己，智力和健康，這個(gè)是一種投資。其次，在投資的過程中要有一個(gè)保本型的投資，保證你在未來即便破產(chǎn)了以后也能有尊嚴(yán)地生活，這就是為什么現(xiàn)在利率這么低你還需要一些存款，或者很多人去買理財(cái)產(chǎn)品。當(dāng)然理財(cái)產(chǎn)品也不一定保險(xiǎn)，但是很多人誤以為是保險(xiǎn)的。

 

還有就是可以考慮進(jìn)行對(duì)沖，比如說美元和人民幣之間進(jìn)行對(duì)沖，你各拿百分之五十，保證你擁有貨幣的購買力不下降，這是最簡(jiǎn)單的方法?；蛘唿S金和紙幣各配置一點(diǎn)，當(dāng)紙幣下降的時(shí)候，黃金上升，這也是一種對(duì)沖方法。