2012年11月30日，南京土地拍賣(mài)會(huì)上，開(kāi)場(chǎng)5分鐘后，中國(guó)中冶(601618,股吧)子公司中冶置業(yè)集團(tuán)持股98.52%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“臨江老城改造公司”）拍得南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號(hào)地塊的土地使用權(quán)，土地出讓價(jià)為56.2億元人民幣。

 

加上2010年，該公司在下關(guān)拿下的1號(hào)和3號(hào)地塊，中冶置業(yè)在南京下關(guān)圈地面積達(dá)236萬(wàn)平方米。有分析報(bào)告稱(chēng)，該項(xiàng)目建成后將給中冶集團(tuán)帶來(lái)近80億元的利潤(rùn)。

 

中冶置業(yè)以建設(shè)保障房和城市開(kāi)發(fā)為其特長(zhǎng)，并且善于將這兩者很好地結(jié)合，而且其背靠央企中國(guó)冶金科工股份有限公司（601618.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)中冶”），資金實(shí)力雄厚，操作經(jīng)驗(yàn)豐富。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中冶置業(yè)迎合了地方政府在城市化進(jìn)程中的需求，這也是中冶置業(yè)敢于頻頻拿地的一個(gè)原因。

 

但上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為這種擴(kuò)張容易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。一是資金面上的風(fēng)險(xiǎn)，這種急劇擴(kuò)張，容易造成類(lèi)似于2010年上海證大在“外灘地王”上蛇吞象后的資金危機(jī)。資金鏈一旦斷裂，不僅影響項(xiàng)目整體推進(jìn)，甚至?xí)峡逭麄€(gè)公司。

 

尚欠土地款200億

 

中冶置業(yè)拍下的南京下關(guān)2號(hào)地塊總占地面積59.9萬(wàn)平方米，土地出讓面積36.42萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積72.33萬(wàn)平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住混合用地。南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司已于2012年11月29日前繳付了共計(jì)人民幣11.3億元的競(jìng)買(mǎi)保證金，在簽訂成交確認(rèn)書(shū)后一個(gè)月內(nèi)支付至少50%的地價(jià)款，并簽訂土地出讓合同，剩余款項(xiàng)將根據(jù)土地出讓合同要求支付。

 

而此前的2010 年9 月19 日，中冶置業(yè)持股80%的臨江老城改造公司通過(guò)競(jìng)拍取得南京市下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西1 號(hào)地塊和3 號(hào)地塊土地使用權(quán)，土地出讓價(jià)分別為121.41 億元和78.93 億元，合計(jì)200.34 億元。加上2號(hào)地塊，三塊地購(gòu)地款花費(fèi)256.54億元。

 

下關(guān)區(qū)素有“金陵北大門(mén)”之稱(chēng)，全區(qū)總面積30.91平方公里，下關(guān)區(qū)舊城總面積約占南京舊城總面積的1/3，豐富的舊城資源使下關(guān)成為最具開(kāi)發(fā)潛力的開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)5年下關(guān)區(qū)舊城改造面積將高達(dá)300萬(wàn)平方米。

 

中冶置業(yè)早在2007年就進(jìn)入南京，在南京開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，2009年4月，南京市國(guó)資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府、中冶置業(yè)三方簽訂《南京下關(guān)濱江區(qū)域老城改造項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)合作協(xié)議》，隨后共同成立南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司。據(jù)記者了解，中冶置業(yè)前期已投入150億元到動(dòng)遷過(guò)程中，這并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是屬于舊城改造和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

 

中冶置業(yè)南京有限責(zé)任公司前身為南京市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司和南京聯(lián)宇開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，兩公司同時(shí)隸屬于南京市房產(chǎn)管理局，與地方政府有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，容易獲取土地資源。

 

但中冶拍下1號(hào)和3號(hào)地塊以后，計(jì)劃于2011 年上半年開(kāi)工，但直到現(xiàn)在一直沒(méi)有開(kāi)工，7月中冶在南京舉行了開(kāi)工儀式，但儀式之后沒(méi)有任何動(dòng)向，涉嫌虛假開(kāi)工。除沒(méi)有及時(shí)開(kāi)工，有傳言稱(chēng)中冶置業(yè)尚未付清2010年競(jìng)得下關(guān)濱江路1號(hào)和3號(hào)地塊的200億元地價(jià)款。時(shí)代周報(bào)記者就此問(wèn)題采訪(fǎng)中冶置業(yè)，截至發(fā)稿時(shí)，對(duì)方未予回應(yīng)。

 

資金緊張南京兩地王閑置兩年

 

雖然中冶置業(yè)兩次輕取南京“地王”，但是地王的后續(xù)開(kāi)發(fā)更重要的是真金白銀。據(jù)悉，這三塊地的開(kāi)發(fā)資金需要500億元，這對(duì)經(jīng)濟(jì)效益并不理想的中國(guó)中冶來(lái)說(shuō)，著實(shí)是不小的壓力。

 

中冶置業(yè)旗下的3宗地塊都是毛地，如嚴(yán)格按照南京市國(guó)土部門(mén)的規(guī)定，毛地是不允許出讓的，且如此大的體量也超過(guò)了單宗土地出讓的不超過(guò)20萬(wàn)平方米的相關(guān)規(guī)定。

 

據(jù)介紹，該區(qū)域拆遷是由中冶置業(yè)出錢(qián)、政府牽頭。按照南京市政府的規(guī)劃，該地塊將被打造成為集高檔寫(xiě)字樓、住宅等為一體的南京外灘新城，項(xiàng)目計(jì)劃在2011年上半年開(kāi)工，總投資額達(dá)到400億元。加上2號(hào)地，開(kāi)發(fā)資金需求超過(guò)500億元。

 

下關(guān)濱江項(xiàng)目到現(xiàn)在一直沒(méi)有開(kāi)工，超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的最晚開(kāi)工時(shí)限。然而，中冶置業(yè)對(duì)外聲稱(chēng)未開(kāi)工原因是拆遷沒(méi)有完成，實(shí)際的原因或是因?yàn)槠滟Y金壓力很大。

 

中冶置業(yè)的大股東中國(guó)中冶的年報(bào)顯示，其資金壓力非常沉重。中國(guó)中冶貨幣資金僅有450億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.48%，并且流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的77.91%。今年上半年，中國(guó)中冶財(cái)報(bào)顯示其凈虧損達(dá)1.86億元，企業(yè)資金鏈緊張、財(cái)務(wù)壓力大的狀況較為突出。

 

尤其值得注意的是，由于中國(guó)中冶的房地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑，穆迪已將其Baa3發(fā)行人及高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)列入可能下調(diào)的復(fù)評(píng)名單，中誠(chéng)信國(guó)際也將中國(guó)中冶的評(píng)級(jí)展望下調(diào)至負(fù)面。有地產(chǎn)人士稱(chēng)，中國(guó)中冶或因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，希望通過(guò)加快地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)改善企業(yè)的狀況。

 

中冶置業(yè)官網(wǎng)消息顯示，下階段濱江商務(wù)區(qū)板塊由“拆”轉(zhuǎn)為“拆建并舉”，“南京外灘”將全面進(jìn)入建設(shè)階段，明年將會(huì)全力配合中冶置業(yè)集團(tuán)進(jìn)行下關(guān)濱江項(xiàng)目的建設(shè)。2013年下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)拆平交地面積超100萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積超100萬(wàn)平方米，總投資達(dá)50億元。

 

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，拆遷安置將繼續(xù)困擾未來(lái)的項(xiàng)目運(yùn)作，這一點(diǎn)是所有舊城改造不可避免的問(wèn)題。而在“拆建并舉”的項(xiàng)目推進(jìn)中，不確定因素增加，容易給后續(xù)進(jìn)展帶來(lái)高成本和高投入。

 

或?qū)⒁M(jìn)中糧

 

以工程承包、資源開(kāi)發(fā)、裝備制造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等作為主業(yè)的中國(guó)中冶，如今只有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀，中國(guó)中冶在房屋建筑、市政公用設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施等非冶金工程承包業(yè)務(wù)的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)冶金業(yè)務(wù)。

 

為此，中國(guó)中冶冀望做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

中國(guó)中冶拿下南京兩“地王”，顯示其將在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上走得更遠(yuǎn)。

 

但僅憑一家公司的實(shí)力，或很難開(kāi)發(fā)這樣一大塊土地。有媒體報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)中冶在開(kāi)發(fā)下關(guān)濱江地塊方面因資金壓力巨大，其總裁沈鶴庭希望能跟中糧集團(tuán)合作，有意引進(jìn)中糧置業(yè)。但此消息并未得到中糧方面的確認(rèn)。

 

此前，中冶和中糧有過(guò)兩次合作。第一次是2007年2月，為收購(gòu)“銀帆西雅圖”項(xiàng)目，現(xiàn)為中糧“朝陽(yáng)大悅城”，寧高寧就曾請(qǐng)中國(guó)中冶總裁沈鶴庭為其安排與該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的所有者北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司談判。而在沈鶴庭的促成下，中糧集團(tuán)最終成功全資收購(gòu)北京弘泰基業(yè)的全部股權(quán)，并將朝陽(yáng)大悅城也一并收入囊中。緊接著當(dāng)年4月，中糧集團(tuán)以40億元收購(gòu)中冶集團(tuán)旗下?lián)碛械奈鲉未髳偝琼?xiàng)目。

 

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，南京下關(guān)土地的地理位置較為優(yōu)越，土地升值潛力大，長(zhǎng)期來(lái)看，投資回報(bào)率較為穩(wěn)定，有利于中冶置業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。但是，該項(xiàng)目未來(lái)的整體投資額也是巨大的，僅憑中冶置業(yè)一家恐怕難以承擔(dān)，因此中冶或需要引進(jìn)其他合作項(xiàng)目。但中冶需要保持在整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的主動(dòng)權(quán)和控制權(quán)，在項(xiàng)目整體區(qū)域規(guī)劃方面走在前面，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)后進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的審核，加強(qiáng)之間的相互合作。