臨近歲末，各地樓市出現(xiàn)了明顯的升溫跡象。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告，我國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，且漲幅有擴(kuò)大之勢(shì)，環(huán)比上漲的城市不斷增多，環(huán)比下跌的城市不斷遞減。由于開發(fā)商資金漸漸充裕，京滬穗等一線城市樓市回暖預(yù)期重又高漲，各地加大推地力度，“地王”頻頻出現(xiàn)。許多人由此擔(dān)心，房企現(xiàn)在敢于高價(jià)拿地，未來就有信心高價(jià)賣房，豈非房?jī)r(jià)又將進(jìn)入新一輪上漲期？

 

在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限購(gòu)限貸”是主要手段。應(yīng)該說，這對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)發(fā)揮了一定作用，但屬于純粹的行政手段，且過于剛性，不可避免會(huì)傷及大量正常的改善型需求。因而市場(chǎng)上一直在猜測(cè)“限購(gòu)限貸”何時(shí)退出。雖然短期內(nèi)取消的可能性不大，但遲早會(huì)退出，未來終究還是要以稅收和法律手段取代行政手段。房產(chǎn)稅被很多人認(rèn)為是未來房地產(chǎn)調(diào)控的替代措施。比如財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康就稱，未來房地產(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來逐步替換“限購(gòu)令”等行政手段。目前大范圍征收房產(chǎn)稅也已具備了經(jīng)濟(jì)測(cè)算的合理性和輿論基礎(chǔ)。

 

因此，現(xiàn)在更多人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的征收模式。房產(chǎn)稅要推廣至全國(guó)，仍面臨著向何種住房征收、稅率如何設(shè)置、如何在抑投資的同時(shí)促剛需等一系列亟待解決的難題。

 

去年1月，重慶和上海作為全國(guó)首批試點(diǎn)城市，開始征收房產(chǎn)稅。上海的房產(chǎn)稅僅針對(duì)新成交住房，按應(yīng)稅房交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率為0.6%。重慶方案更嚴(yán)厲，對(duì)所有存量高端住宅都征收房產(chǎn)稅，對(duì)獨(dú)棟住房存量增量都征收；稅率也比上海高，而且是超額累進(jìn)稅。從試點(diǎn)近兩年來看，房?jī)r(jià)調(diào)控作用并不明顯，并未在財(cái)政收入上增收多少，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用也不明顯。所以，期望通過針對(duì)個(gè)人房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅來遏止大城市房?jī)r(jià)的上漲，作用不大。

 

在我國(guó)香港特區(qū)，針對(duì)住宅炒作征收額外印花稅，在打擊炒房、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)上已取得積極成效。香港的經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地樓市下一步調(diào)控的稅收政策選擇提供了重要啟示。

 

內(nèi)地與香港在幾乎相同的時(shí)間開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。內(nèi)地于2009年11月（距今剛好3年）開始逐步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始從緊調(diào)控，香港則是在2009年10月末開始推出調(diào)控措施。內(nèi)容上也有許多相似之處，如增加供應(yīng)、增加住宅銷售透明度、收緊房地產(chǎn)信貸等。但增加供應(yīng)的措施受制于住房建設(shè)周期，短期內(nèi)難以見效；緊縮信貸的效果則被流動(dòng)性充裕、低利率、房地產(chǎn)企業(yè)融資多樣化所抵消。因此，兩地調(diào)控措施均未完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，樓價(jià)仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。在此背景下，內(nèi)地的主要城市于2010年10月起陸續(xù)推出了對(duì)商品房的限購(gòu)政策；香港則于2010年11月推出了直接針對(duì)炒房的額外印花稅政策。主要內(nèi)容包括：對(duì)住宅交易在原有最高4.25%的從價(jià)印花稅基礎(chǔ)上，征收“額外印花稅”，額外印花稅分三級(jí)稅率，根據(jù)住宅購(gòu)買后交易期限的不同，征收不同的印花稅；取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排。政策出臺(tái)后，精準(zhǔn)打擊了炒家，住宅短炒大為收斂；住宅市場(chǎng)及時(shí)降溫，交易量大幅下滑；房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)受到明顯遏制。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，調(diào)控要有成效，一套目標(biāo)明確、規(guī)則透明、大眾認(rèn)可的市場(chǎng)化、長(zhǎng)期化的調(diào)控機(jī)制必不可少。

 

有了這樣的一套調(diào)控機(jī)制，才可能將目前一刀切的“限購(gòu)”政策改為結(jié)構(gòu)性限購(gòu)，即只對(duì)準(zhǔn)一線城市，而對(duì)二、三線城市特別是縣城的限購(gòu)政策全部取消，同時(shí)加大保障房的建設(shè)力度。

 

建立這樣一套調(diào)控機(jī)制，需要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的立法。香港特區(qū)的實(shí)踐證明，房產(chǎn)交易稅在遏制投機(jī)方面的作用優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅。因此，在立法中應(yīng)重點(diǎn)考慮通過房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比征收房產(chǎn)稅更易操作，且效果明確。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，可以考慮取消70年（還有不少地方時(shí)50年甚至40年的產(chǎn)權(quán)）的住房產(chǎn)權(quán)限制，給予住戶永久住房產(chǎn)權(quán)，這就能使社會(huì)各階層更容易接受房產(chǎn)稅改革，減少改革帶來的沖擊和負(fù)面影響，讓改革更為順暢。

 

在這套調(diào)控機(jī)制下，最好將現(xiàn)有的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡(jiǎn)化或合并，整合為一個(gè)稅種，統(tǒng)一稱為印花稅或房產(chǎn)交易稅。取消營(yíng)業(yè)稅附加。征收對(duì)象從個(gè)人擴(kuò)大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價(jià)全額征收，避免陰陽(yáng)合同對(duì)政策效果的抵消。針對(duì)短炒行為推出多級(jí)稅率。持有時(shí)間越短，稅率越高。

 

還有，在內(nèi)地二手房交易中，陰陽(yáng)合同非常普遍，大大削弱了房產(chǎn)交易稅對(duì)炒房的打擊效果。為此，需要抓緊建立不動(dòng)產(chǎn)科學(xué)評(píng)估體系，使陰陽(yáng)合同失去滋生的土壤。