- 上海街·東區(qū) 【羅莊版塊】
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有業(yè)內(nèi)人士稱，盡管地王頻出，但出讓價格比較合理，開發(fā)商拿地也比較理性。
年底將至，樓市翹尾行情下掀起的“地王潮”再度升溫。
12月12日，萬科、綠地等公司的聯(lián)合體以54.31億元的底價摘得上海南站核心區(qū)商辦用地，刷新了上?？們r地王紀(jì)錄。
值得一提的是，根據(jù)公開資料顯示，從9月29日到12月12日的近3個月內(nèi)，上海的總價和單價地王紀(jì)錄已經(jīng)被刷新了4次。其中，最高的總價地王為54.31億元，僅比11月末南京誕生的年內(nèi)全國總價地王低1.89億元；最高的樓面地價已經(jīng)達(dá)到3.62萬元/平方米，不過該地為商用性質(zhì)。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，相比2010年“地王潮”中出現(xiàn)的地王，近期出現(xiàn)的地王疊加合理的開發(fā)成本后，單價很少有超過在售物業(yè)價格的，因此實(shí)際溢價并不高，成交價格也沒有失去理性。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也向記者表示，今年以來高溢價和“地王”地塊大多數(shù)地塊位置區(qū)位確實(shí)比較好，自然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢，并且大多數(shù)拿“地王”項(xiàng)目的企業(yè)相對謹(jǐn)慎，也說明土地市場并非火爆。
滬3個月地王紀(jì)錄被4度刷新
9月29日，上海申電投資有限公司以底價20.5億元的價格將上海黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊收入囊中，該地出讓面積11788.7平方米，容積率6，折合樓板價28983元/平方米，成為上海今年以來總價及單價最高的“雙料地王”。
10月10日下午，經(jīng)過99分鐘鏖戰(zhàn)，445輪競價后，最終由保利地產(chǎn)旗下公司以45億元競得徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01“地王”地塊，該地成為今年上海新的總價地王。
12月12日，最受矚目的上海南站核心區(qū)商辦用地，由萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)聯(lián)合以底價54.31億元競得，樓面價11000元/平方米，刷新了上海總價地王記錄。
不過，值得注意的是，11月27日，上海外灘濱江開發(fā)、太平洋財(cái)產(chǎn)保險聯(lián)合體擊敗上海農(nóng)商銀行，以27.7億元中標(biāo)上海黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊商辦地塊，折合樓面價3.62萬元/平方米，刷新了上述折合樓板價28983元/平方米的單價地王紀(jì)錄，成為上海市年內(nèi)新的單價地王。
至此，在3個月內(nèi)的時間里，上海總價地王紀(jì)錄被刷新3次，單價地王紀(jì)錄則被刷新2次，鑒于上海黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊為單價和總價的“雙料地王”，上海單價和總價地王總計(jì)為四塊。
對此，鏈家地產(chǎn)市場部張旭向記者表示，今年市場出現(xiàn)的地王土地多為優(yōu)質(zhì)地塊，成交價多與地塊本身價值相匹配，并沒有出現(xiàn)過高的現(xiàn)象。此外，開發(fā)商去庫存壓力減小并不代表盲目的拿地?cái)U(kuò)張。目前，開發(fā)商對于開發(fā)成本的控制更為嚴(yán)格，拿地規(guī)模及資金的控制也相對謹(jǐn)慎，高溢價拿地意愿并不強(qiáng)烈。
萬科以“聯(lián)合”方式拿地王
值得一提的是，上述上海新晉總價地王是萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)聯(lián)合以54.31億底價競得，樓板價為11000元/平方米。
對此，張宏偉向記者表示，萬科、綠地等公司的聯(lián)合體摘得的上海南站核心區(qū)商辦用地建筑面積高達(dá)49萬平方米，“這是上海南站自規(guī)劃建設(shè)以來所出讓最大的一幅商業(yè)用地”。
而對于大體量的地王項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)一般比較擔(dān)憂其開發(fā)商的資金壓力和銷售壓力。“今年的總價地王地塊起價比較合理，而2010成交的地王入市銷售壓力比較大”，一位業(yè)內(nèi)人士先向記者表示，“在此背景下，吞食地王的企業(yè)比較謹(jǐn)慎，一般為具備強(qiáng)大融資能力的房企，這樣退地的風(fēng)險很低”。
實(shí)際上，張宏偉向記者表示，上述上?？們r地王地塊，以火車站“商圈”寫字樓成交價格來看，該項(xiàng)目做高端還比較難，甚至其商圈如果沒有幾年培養(yǎng)時間，其與周邊商圈的競爭力仍然會“心有余力而不足”。
不過，這或許正是萬科與綠地等企業(yè)合作開發(fā)的原因。尤其以“不拿地王”為一貫?zāi)玫夭呗缘娜f科這次以“聯(lián)合拿地”合作開發(fā)模式拿下了上述“地王”，主要目的可能就在于降低風(fēng)險。
對此，張宏偉表示，從過去拿地王的企業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，吞吃“地王”的開發(fā)商需要充裕的資金流支撐，要不然或?qū)⒚媾R退地風(fēng)險。而從上述地王摘得者合作開發(fā)的模式和背景來看，地王風(fēng)險將可規(guī)避。
張旭也向記者表示，上述地塊體量較大，位置也十分優(yōu)越，萬科、綠地聯(lián)合體拿地有利于優(yōu)勢互補(bǔ)，減少競爭，降低風(fēng)險。
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