萬科、招商等整體上漲，小部分中小型房企深陷虧損泥潭，房地產(chǎn)信托基金和投資商成主導(dǎo)。
房地產(chǎn)目前的開發(fā)模式將逐漸向投資模式轉(zhuǎn)變。這意味著房地產(chǎn)信托、基金逐漸介入，房地產(chǎn)食物鏈發(fā)生變革。而這一模式的核心則是金融運(yùn)作。
如果說2011年是讓房企最為“困惑”的一年，那么，2012年對于諸多房企來說或許是頗為“難受”的一年。
持續(xù)了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控帶來的政策效果在逐步顯現(xiàn)，全國樓市在地方政府微調(diào)、剛需集中釋放等多重因素作用下，呈現(xiàn)出在跌宕中緩慢回暖的局勢。
但就行業(yè)整體而言，仍然沒有走出低迷的困境。正如陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]100董事長易小迪所說，我們必須習(xí)慣于從一個高速增長的時代走向穩(wěn)定時代和收縮時代，這是一個很殘酷的現(xiàn)實(shí)。
在行業(yè)現(xiàn)實(shí)面前，房企不得不思考，如何突破目前的行業(yè)困局？房地產(chǎn)未來的投資價(jià)值何在？錢將流向哪里？
“借新還舊”的高息舉債風(fēng)險(xiǎn)
在今年“保增長”、“促剛需”政策下，多數(shù)房企在上半年依然秉承去年以來的降價(jià)跑量原則，直接推動了市場成交回暖的進(jìn)程，進(jìn)入7月份以后則對降價(jià)態(tài)度轉(zhuǎn)變明顯，更多地采取“穩(wěn)價(jià)保量”的策略。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度樓市成交整體表現(xiàn)平淡，1～9月全國商品房銷售面積同比下降4%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.5%。
截至10月16日，57家房企公布三季報(bào)，房企整體經(jīng)營情況相比2011年同期出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)，盈利房企的比例有所增加，但整體的利潤率則有所降低。
對于大多數(shù)房企來說，今年的銷售比2011年更加困難。調(diào)控絲毫沒有放松的跡象，市場上供大于求的局面進(jìn)一步加深，再加上購買人群的觀望態(tài)度更加明顯，這使得大部分房企出現(xiàn)銷售遲緩，或因降價(jià)促銷導(dǎo)致盈利降低的狀態(tài)。
而導(dǎo)致銷售困難的另一個原因是，這些房企需要撥備大量資金應(yīng)對年度陸續(xù)到期的高息債。早在2010年前后，幾乎所有的內(nèi)地房企都發(fā)行了高息債，其中包括碧桂園[簡介 最新動態(tài)]、雅居樂、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、寶龍等大型上市房地產(chǎn)企業(yè)。
這些高息債將在今年陸續(xù)到期，經(jīng)業(yè)內(nèi)估算，債務(wù)總額高達(dá)4000億元人民幣，也就是說，這些上市房企需要撥出4000億元的資金還舊債。
但是，錢從哪兒來？在內(nèi)地融資渠道進(jìn)一步收窄的情況下，我們看到，今年“金九銀十”前后，包括恒盛、沿海家園、金融街、方興地產(chǎn)等房企紛紛開始出售資產(chǎn)或海外發(fā)債融資。而在這背后，隱藏的則是新一輪“借新還舊”的高息舉債風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場的緩慢復(fù)蘇，房企的陣營分化也越來越明顯。
據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月25日，已披露三季報(bào)的41家房企中，財(cái)務(wù)狀況呈現(xiàn)明顯的兩極分化，萬科、招商等企業(yè)整體上漲，小部分中小型房企依然深陷虧損泥潭。
萬科三季報(bào)顯示，今年1～9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入461.3億元，凈利潤50.8億元，同比分別增長57.4%和41.7%。而陷入虧損的嘉凱城三季報(bào)顯示，今年1～9月營業(yè)收入35.57億元，同比減少14.44%，歸屬上市公司股東的凈利潤為－1.56億元。
愈來愈是資本游戲？
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月16日，在已經(jīng)公布三季報(bào)的57家房企中，有28家業(yè)績報(bào)喜，占比約49%；其余30家公司出現(xiàn)預(yù)減、首虧或續(xù)虧等情況。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企業(yè)績的分化，將使得行業(yè)的集中度進(jìn)一步提高，未來大型房企的競爭優(yōu)勢將更加明顯，從而出現(xiàn)強(qiáng)者更強(qiáng)的局面。
而在大量中小房企退出市場后，誰能夠兼并重組勝出？
專家指出，關(guān)鍵取決于房企快速獲得資本的能力。這不僅僅是依靠房企自身的積累，通過上市、私募股權(quán)、產(chǎn)業(yè)基金等渠道所能夠?qū)崿F(xiàn)的。因此，未來房地產(chǎn)將逐步進(jìn)入資本運(yùn)作的時代，誰能夠獲得金融資本的青睞，誰就可能在將來的競爭中處于主動地位。
與此同時，房地產(chǎn)目前的開發(fā)模式也將逐漸向投資模式轉(zhuǎn)變。
這意味著房地產(chǎn)信托、基金逐漸介入進(jìn)來，房地產(chǎn)食物鏈發(fā)生變革。而這一模式的核心則是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成為圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。
轉(zhuǎn)型將是一個長期的過程，而當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)還在調(diào)控壓力下踟躕前行。很多房地產(chǎn)企業(yè)被洗牌出局，留下來的企業(yè)的融資能力仍然未見好轉(zhuǎn)，即便是一些知名的上市公司，其多元化融資能力也都有所欠缺，以至于每次調(diào)控來的時候，開發(fā)商似乎只有降價(jià)促銷這一條路可以走。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長15.4%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長13.8%），增速比1-8月份回落0.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資35126億元，增長10.5%，增速回落0.1個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)承受的壓力不斷加大，大型房企的優(yōu)勢會顯現(xiàn)得更明顯。
而導(dǎo)致房企分化的原因則是由于銀行信貸收緊，更多的房企只能選擇其他融資方式，從資金成本來說，由于大型開發(fā)商底氣較足，多能將融資成本降至7%-8%。而小型開發(fā)商往往需要承擔(dān)30%-40%，甚至高達(dá)50%的融資成本。
房地產(chǎn)行業(yè)愈來愈是資本的游戲，誰能跑贏，誰要先贏得資本的青睞。
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