盡管最近北京、上海等一線城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫(kù)存并未大幅減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前的銷售速度，庫(kù)存去化的周期基本都需要8-9個(gè)月的時(shí)間。加之限購(gòu)政策并未取消，明年的房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)2009年那樣的大漲。

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生向記者表示：“北京樓市在全國(guó)率先回升，這表明北京的購(gòu)房需求量很大，這一輪長(zhǎng)時(shí)間凝聚的購(gòu)房需求釋放出來(lái)。但房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅漲價(jià)的可能性，因?yàn)閹?kù)存仍然存在一些壓力。”

    庫(kù)存并未大幅減少

    尹先生從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，與一些開(kāi)發(fā)商相熟。讓尹先生沒(méi)有想到的是，最近，好幾個(gè)朋友找到他，而這些人遇到的情況類似，基本上都是看中了一套房，但是樓盤(pán)排號(hào)的人太多，擔(dān)心排不上，希望請(qǐng)他幫忙讓自己往前排。“有的樓盤(pán)地段和周邊環(huán)境并不理想，但是排號(hào)的人卻超過(guò)兩千人。”

    從11月的成交量上可以看到北京樓市的回暖程度。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年11月，北京新建住宅成交面積為140.78萬(wàn)平方米，新建商品住宅成交12988套，環(huán)比上漲32.37%，同比上漲94.34%。

    與北京一樣，上海、廣州等一線城市樓市在寒冷的季節(jié)全面回暖。成交上漲，使得去庫(kù)存化的速度加快，由此，擔(dān)心供應(yīng)量減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的聲音出現(xiàn)。

    北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京整體市場(chǎng)庫(kù)存的最低點(diǎn)出現(xiàn)在7月份的7.7萬(wàn)套，在11月初增加供應(yīng)后，目前的住宅可售庫(kù)存回升到了88308套。而北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人不久前表示，年底前還有9000套預(yù)售正在審批中。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，今年北京的去化速度為月均1萬(wàn)套，按這個(gè)銷售速度計(jì)算，目前的庫(kù)存去化周期為8-9個(gè)月，這還不包括新增房源。

    目前，北上廣三個(gè)一線城市中，北京的去庫(kù)存壓力相對(duì)較小，而廣州、上海的庫(kù)存相對(duì)于其成交量來(lái)說(shuō)，壓力仍然堪憂。

    陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，廣州未售套數(shù)為10.6萬(wàn)套，按套均面積100平方米粗略計(jì)算，未售面積達(dá)到了千萬(wàn)平米。而廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月，廣州10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積76.92萬(wàn)平方米。

    上海房管局統(tǒng)計(jì)，截至11月，今年上海市商品住宅成交面積為817.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.75%；以目前的去化能力，上海市商品公寓總體去化周期在9個(gè)月，略大于7到8個(gè)月的供求平衡經(jīng)驗(yàn)值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期僅為6個(gè)月左右，而面積在150平方米以上的公寓房源庫(kù)存去化周期長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟向記者表示：“雖然成交情況比較好，但是北上廣三個(gè)一線城市的庫(kù)存基本處于相對(duì)適中的水平。”

    房?jī)r(jià)大漲可能性小

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾多次表示，明年3月份，由于供應(yīng)量的不足，房?jī)r(jià)將會(huì)暴漲。該預(yù)測(cè)引發(fā)了經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭建波與任志強(qiáng)約賭事件。

    其實(shí)，任志強(qiáng)10月底在某論壇上曾對(duì)其預(yù)測(cè)的明年房?jī)r(jià)上漲作了進(jìn)一步說(shuō)明，他說(shuō)：“我們只能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是根據(jù)土地、開(kāi)工、投資來(lái)運(yùn)行的，但我們不能預(yù)測(cè)的是最后結(jié)果，如果因?yàn)檎扇〈胧┛赡芊績(jī)r(jià)沒(méi)漲，不像我說(shuō)的應(yīng)該漲，沒(méi)漲不等于我預(yù)測(cè)錯(cuò)了，因?yàn)榍捌谶@三個(gè)條件是正確的。”

    記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，明年的供應(yīng)量的確會(huì)有所減少，但是基本保持平衡，不會(huì)出現(xiàn)像2009年那樣的暴漲。

    目前，限購(gòu)政策仍然未改變，入市的需求并不會(huì)出現(xiàn)井噴。而陳晟認(rèn)為，明年即使政策調(diào)整，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與投機(jī)仍然不會(huì)改變，因此，剛需仍然是購(gòu)房主力。

    值得注意的是，北京樓市此次回升是從二手房市場(chǎng)率先恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)了一手房。二手房的成交量早已超過(guò)一手房，因此存量房為市場(chǎng)所帶來(lái)的供應(yīng)不可小視。

    根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14449套，環(huán)比上漲26.2%，同比大幅上漲80.5%。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，現(xiàn)在不少人忽略了一個(gè)情況，就是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了根本的變化，二手房的成交量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一手房，存量房源對(duì)市場(chǎng)有很大的調(diào)節(jié)作用。一手房?jī)r(jià)的上漲會(huì)吸引二手房源的釋放。

    存量房中還存在著大量的空置房。隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的逐步推廣，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，空置房可能會(huì)因稅收等原因，釋放到市場(chǎng)中，從而增加供應(yīng)。

    陳晟表示：“明年一線城市確實(shí)存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，但是一些三線城市的房?jī)r(jià)則有崩盤(pán)的危險(xiǎn)，據(jù)我們調(diào)查，諸如營(yíng)口這樣的三四線城市，地方政府賣的地超過(guò)了樓市10年的消化量，這類城市房?jī)r(jià)不僅不會(huì)漲，反而會(huì)下跌。”