11月底，華潤地產(chǎn)展示了在深圳運營開發(fā)的六大項目，包括深圳華潤中心、華潤深圳灣綜合發(fā)展項目、大沖舊改項目、湖貝村舊改項目、銀湖舊改項目、小徑灣項目，其中五個項目為舊改項目。近年來，各大企業(yè)紛紛進入舊改領(lǐng)域，舊城改造儼然成為房企未來發(fā)展的一個新方向。

 

行業(yè)背景轉(zhuǎn)變，推動大型房企紛紛進軍舊改市場

 

早幾年大型開發(fā)企業(yè)鮮有嘗試舊城改造業(yè)務(wù)，主要是因為舊城改造開發(fā)涉及多方面工作，難度高，開發(fā)周期長，資金壓力大，且對比當(dāng)時暴漲的住宅市場來說利潤偏低。然而隨著近幾年樓市調(diào)控的趨緊，行業(yè)利潤攤薄，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)競爭激烈，并且一二線城市土地供應(yīng)日趨短缺，企業(yè)要維持可持續(xù)的開發(fā)業(yè)務(wù)難度加大。在此情況下，舊城改造業(yè)務(wù)成為大型房企的一個新目標(biāo)，萬科、華潤、招商、金地等企業(yè)紛紛進入舊城改造市場。

 

除了華潤在深圳布局5大舊改項目之外，萬科今年以來在廣州、深圳分別獲取了一個舊改項目，共計改造面積59萬平方米，而之前萬科已有多個舊改項目經(jīng)驗；招商也在8月份與深圳市百旺股份有限公司簽署合作意向書，將進行深圳南山區(qū)牛成村的改造開發(fā)，舊改范圍達3.3平方公里；此外，作為老牌的舊城改造企業(yè)佳兆業(yè)，已經(jīng)在全國布局了十余個舊改項目，土地儲備超1000萬平方米。由此可見，舊城改造已經(jīng)成為各大房企的重要投資目標(biāo)和發(fā)展方向。

 

舊城改造將成未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

 

不管從城市發(fā)展的需求角度來說，還是從企業(yè)發(fā)展的需求角度來說，舊城改造必然是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。

 

對于城市發(fā)展來說，中國城市化進程快速推進，而城市化過程中也帶來了不少問題，其中土地資源缺乏，后續(xù)發(fā)展受限成為城市發(fā)展的重大問題之一。大城市龐大的人口規(guī)模拉低了城市的人均可用土地資源，可開發(fā)土地資源不足的問題也日益加劇。2010年，上海、北京中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)占地面積分別為全市的5.7%、15.8%，供地郊區(qū)化的趨勢已非常明顯。因此加快推進舊城改造，釋放更多土地到市場，成為政府關(guān)注的重點，也有助于推動城市的轉(zhuǎn)型、升級，從而實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

 

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，舊城改造必然成為房企在大城市做大、做強的戰(zhàn)略性選擇，也必然成為企業(yè)未來的利潤增長點，更必然成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢。

 

一是舊城改造有效提高房地產(chǎn)市場供應(yīng)，有助于企業(yè)提高大城市市場占有率。大城市土地供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊缺乏，對于企業(yè)來說要獲取大城市土地難度較高，通過舊城改造能夠獲取市中心優(yōu)質(zhì)地塊，提高企業(yè)在大城市的市場占有率，對企業(yè)布局具備戰(zhàn)略意義。

 

二是舊城改造有效提高項目區(qū)位效益，釋放大城市中心城區(qū)土地最高經(jīng)濟價值，有助于企業(yè)提高利潤率。 企業(yè)通過舊城改造，掌握了優(yōu)質(zhì)的大城市中心地塊項目之后，無疑將提升品牌市場能見度、對消費者的吸引力，也能夠獲取較大的土地增值效益，從而提高利潤率。

 

三是舊城改造有效提升企業(yè)與政府業(yè)務(wù)關(guān)系，改善企業(yè)在大城市運營環(huán)境，有助于企業(yè)提高周轉(zhuǎn)率。舊城改造是地方政府提升城市品位，做大城市發(fā)展能級的重要渠道，也是地方政府全力推進、重點支撐的重要項目。在舊城改造過程中，企業(yè)與政府形成了密切的伙伴關(guān)系，有利于改善企業(yè)的后期運營環(huán)境，加快項目進度，從而提高企業(yè)周轉(zhuǎn)率。

 

資金雄厚、綜合能力強的企業(yè)適合投資舊城改造業(yè)務(wù)

 

盡管舊城改造的未來發(fā)展趨勢良好，但企業(yè)進軍舊城改造業(yè)務(wù)仍需謹(jǐn)慎。由于舊城改造開發(fā)有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，涉及拆遷、人文歷史遺跡、居民情感等多種因素，并且舊城改造項目一般位于市區(qū)，其規(guī)劃涉及難度也更高，所需處理的關(guān)系更為復(fù)雜，因此要做可持續(xù)的舊城改造開發(fā)，目前仍存在較多問題，對于企業(yè)的要求也更高。

 

一般來說，資金雄厚、綜合能力強的企業(yè)在舊城改造方面更有優(yōu)勢。一是企業(yè)必須具備雄厚的資金實力。因為舊城改造項目涉及范圍廣，開發(fā)時間跨度大，涉及人員多，從而需要的資金額也非常的龐大，改造過程中的資金問題一直很突出。二是企業(yè)必須具備多方面的專業(yè)能力。除了房地產(chǎn)開發(fā)方面的專業(yè)需求外，由于舊城改造項目一般存在較多歷史遺留問題，涉及法律糾紛、拆遷糾紛、歷史遺跡的保護，因此還需要有法律、管理等其他跨行業(yè)的專業(yè)需求。

 

從目前來看，涉足舊城改造的典型企業(yè)主要分為這樣三類：首先是深耕區(qū)域、有舊城改造經(jīng)驗的民營企業(yè)，典型企業(yè)代表如佳兆業(yè)、綠景等，企業(yè)擁有豐富的本土資源和開發(fā)經(jīng)驗，談判合作有優(yōu)勢；其次是擁有大型綜合體項目操作經(jīng)驗且資金雄厚的央企，比如華潤、招商等，易獲得地方支持；三是具備較好商業(yè)模式的企業(yè)，比較能獲得原住民的信任和支持，如卓越、京基。