公開數(shù)據(jù)顯示，今年北京二手房市場回暖明顯，截至目前，今年北京二手房市場成交套數(shù)已經(jīng)超過126000套，超過了去年全年121512套的總成交量。但機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年北京二手房門店的數(shù)量，并沒有隨著成交量的增加而明顯增加。在深度調(diào)控之下，兩年間北京的二手房中介門店減少了1800家左右，主要是小中介的關(guān)張。

小中介關(guān)張，大型中介擴(kuò)張謹(jǐn)慎

鏈家地產(chǎn)是目前北京門店數(shù)量最多的二手經(jīng)紀(jì)公司，其下屬門店會定期上報(bào)所在區(qū)域內(nèi)二手房門店數(shù)量。鏈家地產(chǎn)市場研究部依此進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年末，鏈家地產(chǎn)門店覆蓋到的區(qū)域，北京開業(yè)的中介門店數(shù)量在5900家-6000家之間。深度調(diào)控后至2011年末，門店數(shù)量縮減至約5200家-5300家，而至今年11月末，門店數(shù)量僅有4100家-4200家，比2年前縮減了1800家左右。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張絮表示，在2010年的調(diào)控后，行業(yè)里關(guān)張的門店大多是小型中介。這些中介由于經(jīng)營模式、服務(wù)質(zhì)量等問題，在目前市場有限的情況下，面臨著被淘汰的危機(jī)。

偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，在大中介覆蓋不到的區(qū)域，例如一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，以小中介為主，門店數(shù)量也很難統(tǒng)計(jì)，市場好就大量開張，市場不好就大量關(guān)門。“但在市場相對成熟的區(qū)域，行業(yè)的整合與集中肯定是一個(gè)趨勢。”

記者了解到，近兩年樓市出現(xiàn)了較大起伏，但大型中介公司多數(shù)還是比較謹(jǐn)慎，門店數(shù)量沒有隨市場而出現(xiàn)大幅起落。比如，2010年末，鏈家地產(chǎn)在北京的門店數(shù)量是600家左右，2011年逆勢擴(kuò)張，年底門店數(shù)量已經(jīng)接近700家，目前實(shí)際運(yùn)營的店面是793家。我愛我家從2010年末至今的2年時(shí)間里，在京二手房門店數(shù)量一直保持在410家至420家之間。麥田房產(chǎn)相關(guān)部門也介紹，該公司2010年底門店數(shù)量為88家，2011年底為106家，目前在京有142家門店。鑫尊集團(tuán)董事長劉軍表示，今年鑫尊地產(chǎn)仍然保持謹(jǐn)慎，門店增加數(shù)量不到10家。

劉軍表示，現(xiàn)在的市場情況只能保證現(xiàn)有的門店盈利，市場行情還不足以支撐大幅擴(kuò)張。因?yàn)橄拶徴叱掷m(xù)，還看不到市場重回火爆并持續(xù)的跡象。“門店數(shù)量增減是戰(zhàn)略問題，而且影響比較大。一家公司如果關(guān)閉幾十家門店，就是大新聞。而且大幅增加門店，成本的大幅增加也會帶來較大風(fēng)險(xiǎn)”。

市場成熟，小中介生存空間縮小

業(yè)內(nèi)專家表示，長期以來，小中介公司在二手房市場上，一直以“游擊戰(zhàn)法”贏得生存空間。市場火熱時(shí)，門店開張如雨后春筍，憑借低傭金爭取客戶。市場低迷時(shí)，則紛紛關(guān)門過冬。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這一輪調(diào)控之后，今年市場雖然回暖，但在市場成熟的區(qū)域，小中介的生存空間已經(jīng)明顯縮小。

北京麥田房產(chǎn)東望區(qū)區(qū)域經(jīng)理王延虎表示，望京地區(qū)曾經(jīng)是房屋中介的聚集地，中介門店數(shù)量很多。但是隨著調(diào)控的深入，望京地區(qū)的房屋中介門店數(shù)量總體上是在減少。“即使今年3月份以來，望京地區(qū)二手房成交情況持續(xù)回暖，成交量和前兩年同比都有一定程度增長，區(qū)域內(nèi)基本上也沒有新門店開張。”

天通苑地區(qū)我愛我家的一位置業(yè)顧問回憶，區(qū)域內(nèi)中介門店最多時(shí)，小區(qū)一棟樓的底商，將近一半都是二手房中介門店，而現(xiàn)在基本上只剩下是我愛我家、鏈家等大型中介的門店。“現(xiàn)在仍然有一些小中介會通過在社區(qū)門前張貼、擺放招牌來吸引客戶，但以租賃為主，在二手房買賣方面，他們的生存空間已經(jīng)很小了。”

“現(xiàn)在仍在生存的一些小型中介，主要業(yè)務(wù)是租賃。其二手房業(yè)務(wù)主要是通過低傭金來吸引客戶。例如，現(xiàn)在市場上大型中介基本上收取占房款2.7%左右的傭金，而小中介收取的傭金甚至只占到總房款的2%。”某大型中介勁松地區(qū)門店經(jīng)理介紹。

有業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過中介行業(yè)洗牌，客戶越來越理性，對中介的甄別能力也在不斷提高?，F(xiàn)在大部分客戶在選擇中介時(shí)，主要看重專業(yè)知識和服務(wù)態(tài)度，中介品牌對他們有很大影響力。當(dāng)然也有一部分客戶為了節(jié)省手續(xù)費(fèi)而選擇小型中介，這就是目前小型中介二手房買賣業(yè)務(wù)的主要來源。

觀察

從“游擊隊(duì)”到“集團(tuán)軍”

從2010年調(diào)控政策出臺后，市場陷入了低迷并持續(xù)了一年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，小中介門店大量關(guān)門，二手經(jīng)紀(jì)人也大量離開中介行業(yè)。今年市場轉(zhuǎn)暖，很多人想重新回歸老本行時(shí)，發(fā)現(xiàn)行業(yè)的門店已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。

王先生在北京從事了7年房屋中介工作，從最基層經(jīng)紀(jì)人做起，到現(xiàn)在已略有成就。他介紹，北京二手房市場火熱時(shí)，看到極大的市場前景，一部分在大中介工作過的人員會選擇自己籌資組建團(tuán)隊(duì)，開家小中介“單干”。那時(shí)候，房屋中介操作很不規(guī)范。很多中介通過低價(jià)代理或公證的方式從房主那里得到房源，再以高價(jià)賣出，從中賺取差價(jià)，“來錢很快”。這兩年隨著小中介門店陸續(xù)關(guān)門，除了轉(zhuǎn)行，這些人員很多還是回流到原先的公司。

“伴隨著大型中介的集團(tuán)化和規(guī)?；l(fā)展，小中介的發(fā)展空間愈加有限。即使小中介給員工的提成相對高一些，但是考慮到長久發(fā)展，很多人還是愿意在大中介工作。”王先生表示。

鄭先生曾在鏈家地產(chǎn)從事經(jīng)紀(jì)人工作，他介紹，倒閉的小中介很多都是“家族店”、“夫妻店”，人數(shù)不多，一旦生意做不下去，他們就會轉(zhuǎn)行，或者選擇到相對較大的中介公司去就職。

當(dāng)問及現(xiàn)在很多大中型中介公司不愿聘用有相關(guān)房屋中介工作經(jīng)驗(yàn)的人員時(shí)，鄭先生表示，其實(shí)只要業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，并且在從業(yè)過程中沒有不良從業(yè)記錄的人員，還是很有機(jī)會回流到大中介門店的。

“行業(yè)已由過去眾多良莠不齊的經(jīng)紀(jì)公司‘游擊隊(duì)’，逐步向大品牌經(jīng)紀(jì)公司‘集團(tuán)軍’發(fā)展，這兩年從業(yè)人員的門檻也在逐漸提高。”北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松表示，由于大型經(jīng)紀(jì)公司在市場占有率上的優(yōu)勢，小型經(jīng)紀(jì)公司擴(kuò)張將會日益困難，而且在人員招募、資本運(yùn)營、交易流程上也將形成較大差異性。