公示的信息顯示，這5個(gè)地塊均申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的建筑高度，其中Z6地塊擬由300米至350米調(diào)整為405米。如果獲得通過，或?qū)⒊蔀閮H次于“中國尊”的北京第二高樓。此外，Z2a地塊的建筑高度由180米左右調(diào)整為242.75米；Z3地塊由160米調(diào)整為200米；Z12地塊由180米左右調(diào)整為269米；Z14地塊有兩棟塔樓，建筑高度由150米至220米均調(diào)整為238米。

公示期限為30天，公示中同時(shí)公布了北京市土地交易市場的咨詢電話和北京市規(guī)劃委員會的咨詢電話。電話一端的北京市土地交易市場相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不清楚實(shí)情。而市規(guī)委公布的電話則長期無人接聽。

企業(yè)行為背后的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動

據(jù)接近北京市規(guī)劃委的知情人向本報(bào)記者透露，5地塊更改規(guī)劃是企業(yè)行為。這些地塊集中于兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)出讓。其中Z2a、Z12地塊于2011年7月出讓，而Z3、Z6、Z14地塊于2010年12月出讓。

Z12地塊是泰康人壽與中信集團(tuán)、中信地產(chǎn)、和協(xié)海峽擔(dān)保組成的聯(lián)合體，以30.8億元的價(jià)格中標(biāo)。陽光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、陽光人壽保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)組成的聯(lián)合體則在Z2a地塊的競標(biāo)中戰(zhàn)勝了潘石屹旗下的北京凱恒、北京紅石建外聯(lián)合體等，以18.72億元的價(jià)格中標(biāo)。

Z3地塊于2010年底被萬通地產(chǎn)、中金佳業(yè)(天津)商業(yè)房地產(chǎn)投資中心、中國國際金融有限公司、亞洲電視、西部國際金融貿(mào)易中心五家機(jī)構(gòu)，以25.19億元拍下。

Z6地塊被遠(yuǎn)洋匯豐聯(lián)合體38.07億摘下。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明曾在2011年4月公開會議上表示，中服Z6地塊總投資約80億元，總建設(shè)周期為5年左右，將成為合作方匯豐銀行的中國總部。從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)傳出來的消息稱，調(diào)整Z6地塊高度是因?yàn)樵趨⒖荚O(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合建筑造型和整體效果，對建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了深化。而調(diào)整也只是調(diào)高了建筑高度，并沒有增加建筑規(guī)模、建筑面積。目前具體開工時(shí)間沒有確定。

Z14地塊由正大集團(tuán)、玖龍紙業(yè)等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體獲得。今年7月9日，綠地集團(tuán)與泰國正大集團(tuán)簽署委托建設(shè)管理協(xié)議，將為正大集團(tuán)代建Z14地塊的建設(shè)項(xiàng)目——“世界華商中心”及正大集團(tuán)總部。綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程建設(shè)管理，包括工程施工管理、成本合約管理、材料設(shè)備采購、設(shè)備調(diào)試及與上述業(yè)務(wù)相應(yīng)的招標(biāo)工作。

“寫字樓越來越成為形象產(chǎn)品，而代表形象符號的是高度。”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬如是向本報(bào)記者分析原因。

但令高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍高度懷疑的是，在不改變建筑規(guī)模的前提下，開發(fā)商增加高度必然會增加建造成本。

盡管目前高達(dá)330米的國貿(mào)三期(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評地圖搜索)是北京市租金最貴的寫字樓，但寫字樓租金和高度并沒有必然聯(lián)系。“深圳寫字樓租金最高的，并不是最高的寫字樓。屆時(shí)北京CBD項(xiàng)目幾乎同時(shí)入市，在大家都提升高度的前提下，沒有比較優(yōu)勢。但在建設(shè)過程中，修改容積率卻有先例。”張良軍說。

遠(yuǎn)洋拿下的Z6地塊，原定的開工時(shí)間是2011年年底，但時(shí)至今日，規(guī)劃調(diào)整仍未通過。項(xiàng)目也將推遲入市時(shí)間。發(fā)生于Z3地塊的是合作伙伴的退出。2012年6月，Z3地塊中標(biāo)聯(lián)合體成員之一亞洲電視(以下簡稱“亞視”)申請退出。

有業(yè)內(nèi)人士分析，亞視的退出實(shí)際上是CBD

核心區(qū)地塊聯(lián)合體內(nèi)部矛盾的一次爆發(fā)。從招商的角度來看，朝陽區(qū)希望吸引更多企業(yè)落戶，以爭取更多的稅收。但眾口難調(diào)，拿地建設(shè)的聯(lián)合體中企業(yè)數(shù)量越多，矛盾越大。另有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露，多家北京CBD核心區(qū)中標(biāo)者，未在合同約定的時(shí)間內(nèi)交齊土地出讓金。

早前，方興地產(chǎn)曾申請調(diào)整廣渠路15號的控制規(guī)劃，主要包括調(diào)整建筑高度等。但因遭到12個(gè)參與土地競買人中的3個(gè)競買人的反對，申請未獲批準(zhǔn)。

此次中服地塊集體調(diào)整規(guī)劃能否順利通過？

潛規(guī)則盛行？

北京CBD的寫字樓確實(shí)是在長高。

2007年，國貿(mào)正南面的北京銀泰中心(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評地圖搜索)建成，總高249.9米(僅比CBD建筑高度上限250米少0.1米)，刷新了此前一直由京廣中心(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評地圖搜索)保持的209米的“北京第一高樓”紀(jì)錄。2008年，如期封頂?shù)膰Q(mào)三期又以330米的高度讓“北京第一海拔”名號重新易主，這個(gè)耗資8億美元建成的項(xiàng)目，也成為世界上最大的國際貿(mào)易綜合體。

誰都想成為CBD的地標(biāo)式建筑，但地塊面積有限，只能向高處發(fā)展。北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長柯煥章透露，“在北京，有航空飛機(jī)的禁空要求，建筑物不可能無限制地高下去。”對于超出限高80米的國貿(mào)三期，柯煥章則稱其是個(gè)“特例”。“當(dāng)年CBD去香港地區(qū)招商的時(shí)候，國貿(mào)三期發(fā)展商提出的要求是：三期要建330米高，比香港中環(huán)廣場(論壇相冊戶型樣板間點(diǎn)評地圖搜索)高l0米，因?yàn)樗麄兦捌谝淹度氩簧僭O(shè)計(jì)資金，希望我們能爭取。我們跟空軍司令部的領(lǐng)導(dǎo)反復(fù)進(jìn)行磋商，同意它作為一個(gè)特例，其它的就不可以了。”

但在國貿(mào)三期之后，Z15地塊的“中國尊”再次突破高限，達(dá)到524米的高度。

不僅僅是在北京，很多地方政府毫不掩飾對超高層建筑的熱愛。而無論從節(jié)能、防火、抗震等方面出發(fā)，超高層建筑都存在問題。浦東陸家嘴金融區(qū)高樓林立，卻是上海地面沉降最嚴(yán)重的地區(qū)。張良軍和張家鵬都認(rèn)為，目前北京CBD更迫切需要解決的問題是，交通問題的改善和公共綠地面積的增加。東三環(huán)國貿(mào)橋已成為北京最擁堵的區(qū)域之一。而在國貿(mào)橋附近和景輝西街附近路面塌陷的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

2010年1月末中服地塊推向市場時(shí)，SOHO中國董事長潘石屹曾經(jīng)炮轟其招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，稱全世界只有一家企業(yè)符合此競標(biāo)條件，并直接將矛頭指向了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。如今，5宗地塊申請調(diào)整建筑高度的公示期，還有20天時(shí)間，有人關(guān)心，潘石屹會反對嗎