事件描述

 

　　日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。會議決定將草案提請全國人大常委會審議。

 

　　盡管具體修改條款還為成文，從主流媒體披露的業(yè)內(nèi)專家推測來看，此次修改，主要內(nèi)容是提高征地補(bǔ)償數(shù)額，提高額度可能較現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)增加較多。

 

　　事件評論

 

　　這是政府對城市化過程中低價(jià)占用農(nóng)村集體用地的一種糾正性措施。在以往的城市發(fā)展中，政府征用農(nóng)村集體用地只需支付于農(nóng)民較為低廉的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及一定的地上附屬物對價(jià)，農(nóng)民被排斥在了土地增值收益分配之外。此次《草案》的提交宣誓了一直以來政府讓農(nóng)民加入到財(cái)富分配之中的決心。

 

　　或有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提升將主要影響建筑密度較低的遠(yuǎn)郊農(nóng)村集體土地征收成本。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及國土部文件，土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)一般標(biāo)準(zhǔn)為土地補(bǔ)償按耕地被征前3年平均產(chǎn)值的6-10倍；安置補(bǔ)助按人頭以人均耕地被征前3年平均產(chǎn)值4-6倍作為標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)不超過30倍。其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。而征地中拆遷農(nóng)民房屋需單獨(dú)補(bǔ)償，不再按附著物補(bǔ)償，對于建筑密度較高的近郊，極端地如城中村，由于主要征收成本是土地置換成本，因此土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提升影響相對較小。而建筑密度較低的遠(yuǎn)郊農(nóng)村集體土地征收成本可能會有一定提升。

 

　　城區(qū)土地補(bǔ)償已經(jīng)相對到位，受修正案的影響可能較小。我們認(rèn)為受上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)影響較大的為小城鎮(zhèn)及城市遠(yuǎn)郊的大量農(nóng)村土地，由于其地上建筑市值低、面積小，標(biāo)準(zhǔn)的提高對征地成本影響較大。

 

　　若補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大提升將在一定程度上影響土地成本及供給。如我們此前所述，只有小城鎮(zhèn)及城市遠(yuǎn)郊的大量農(nóng)村土地，由于其地上建筑市值低、面積小，標(biāo)準(zhǔn)的提高對征地成本影響較大。盡管如此，整體上的成本提升最終會傳導(dǎo)至價(jià)格上，供給亦將受到一定影響。

 

　　長江證券(000783,股吧)-房地產(chǎn)行業(yè)：《土地管理法修正案(草案)》新聞點(diǎn)評