據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，上海11月樓市不出意外地以成交火爆收官。
數(shù)據(jù)顯示，今年11月，上海市商品住宅成交面積為98.15萬(wàn)平方米，環(huán)比（較上月）上漲12.02%，同比（較上年同期）上漲99.79%；成交均價(jià)為21776元/平方米，環(huán)比上月下跌0.30%，比去年同期上漲3.35%。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)介紹，11月上海市商品住宅98.15萬(wàn)平方米的成交量，比9、10月份均高出十多萬(wàn)平方米，僅比年內(nèi)最火爆的6月少成交了3.91萬(wàn)平方米，是今年以來(lái)第二高的月度成交量。
“很多同行此前都預(yù)計(jì)年底的行情會(huì)翹尾，11月的成交量印證了這一點(diǎn)。”某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)昨日說(shuō)，11月上海樓市的成交均價(jià)繼續(xù)維持較低水平，說(shuō)明市場(chǎng)成交仍然以剛需為主力。
“54城11月成交量創(chuàng)今年以來(lái)新高”
據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月上海成交面積排名前十的樓盤(pán)中，僅城花新園和印象歐洲城兩個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元；成交面積排名前五的樓盤(pán)，單價(jià)全部在1.4萬(wàn)元以下。
“進(jìn)入年末，剛性需求依然較為旺盛。并且，今年年末的貸款額度相較往年同期明顯寬松，因此外圍低價(jià)樓盤(pán)取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”德佑地產(chǎn)在11月30日發(fā)布的一則報(bào)告中寫(xiě)道。
剛需成交占比增加令均價(jià)走低。據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，上海市商品住宅成交均價(jià)下滑態(tài)勢(shì)明顯，9-11三個(gè)月更是在“年化月均價(jià)格”——22514元/平方米的下方運(yùn)行。
不過(guò)，某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)指出，雖然從成交面積前十名看，11月上海的熱銷(xiāo)樓盤(pán)都是剛需樓盤(pán)，但改善型、中高端樓盤(pán)的總體成交量并不低。
該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)以新江灣城某樓盤(pán)為例稱，11月該樓盤(pán)推出的大平層房源，實(shí)際成交均價(jià)在3.2萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米，與新江灣城板塊4萬(wàn)元/平方米上下的市場(chǎng)價(jià)相比，有明顯下降。這說(shuō)明11月這類改善型房源的成交價(jià)格是走低的，而成交量則上來(lái)了，同時(shí)也造成了整體均價(jià)的下行。
整體銷(xiāo)售火爆的不止上海。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，其監(jiān)測(cè)的城市中，有54個(gè)11月的新房成交量，創(chuàng)下2012年以來(lái)的月度新高。
“經(jīng)過(guò)此前‘金九銀十’樓市的相對(duì)平淡，11月的翹尾行情確實(shí)略顯意外，但也在情理之中。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)力度雖遠(yuǎn)不及年初，但由于8-9月的推盤(pán)量尚未完全消化，高庫(kù)存令不少開(kāi)發(fā)商不敢輕易上調(diào)價(jià)格。
“更困難局面不會(huì)再現(xiàn)”
“全國(guó)樓市在11月、12月或?qū)⒂右粋€(gè)‘暖冬’。”一業(yè)內(nèi)人士如是預(yù)計(jì)。
某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)預(yù)計(jì)，12月的樓市成交量會(huì)比11月略低，總體不錯(cuò)的態(tài)勢(shì)仍將得到延續(xù)，市場(chǎng)成交存在慣性。12月仍將是剛需唱主角，改善型、中高端樓盤(pán)的成交量還會(huì)保持弱勢(shì)，“改善型、中高端樓盤(pán)年底的推盤(pán)、成交、價(jià)格都會(huì)顯得比較弱勢(shì)。”
某上市房企副總裁進(jìn)一步說(shuō)，到了年底，市場(chǎng)反而更加穩(wěn)定和活躍，“說(shuō)明臨近年底，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期較為穩(wěn)定。雖然政策短時(shí)間里不會(huì)放松，但更困難的局面也不會(huì)再出現(xiàn)。”他同樣認(rèn)為，12月市場(chǎng)還是會(huì)以中低價(jià)位房源為成交主力，剛需占比預(yù)計(jì)會(huì)在70%或更高。
黃志堅(jiān)的觀點(diǎn)則是，依照目前的樓市運(yùn)行態(tài)勢(shì)和政策環(huán)境等因素，12月房?jī)r(jià)在年均價(jià)下方運(yùn)行的概率偏大，成交量大體上會(huì)超過(guò)9月，與10月相當(dāng)。
價(jià)格方面，上述上市房企副總裁分析，今年開(kāi)發(fā)商資金較為寬裕，年底不會(huì)出現(xiàn)大幅打折、促銷(xiāo)的情況，預(yù)計(jì)總體均價(jià)還會(huì)維持在合理水平，“如果市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)能夠得到延續(xù)，接下來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上漲的行情，房?jī)r(jià)下行的預(yù)期或?qū)⒈淮蚱啤?rdquo;
年底成交量?jī)r(jià)的穩(wěn)中反彈，有望拉升全年銷(xiāo)售表現(xiàn)。以上海為例，據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，截至11月30日，今年上海市商品住宅成交面積為817.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.75%；均價(jià)為22537元/平方米，同比微漲了2.42%。
“12月成交還是靠庫(kù)存”
部分受訪人士擔(dān)憂的是，剛需房源的消耗及土地市場(chǎng)的回暖，可能在未來(lái)一段時(shí)間助漲房?jī)r(jià)。
某上市房企副總裁介紹，從新增供應(yīng)量和成交量的對(duì)比情況看，10月、11月樓市均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況，這一去庫(kù)存的行情還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，“今年年底至明年一季度，供應(yīng)量總體還是會(huì)較為穩(wěn)定，但到了明年二季度，隨著土地市場(chǎng)的回暖，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲的壓力。”
據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，以目前的去化（銷(xiāo)售）能力，上海市商品公寓總體去化周期在9個(gè)月，略大于7到8個(gè)的月供求平衡經(jīng)驗(yàn)值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期僅為6個(gè)月左右，即便調(diào)控政策維持現(xiàn)狀，也已顯示出供不應(yīng)求，價(jià)格有上漲的壓力。
某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稱，10月、11月連續(xù)兩個(gè)月不足70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量是較低的，“供應(yīng)低于成交，供銷(xiāo)比達(dá)不到1：1，如果繼續(xù)下去，會(huì)造成整體庫(kù)存的下降。”該總監(jiān)說(shuō)，商品公寓總體庫(kù)存9個(gè)月的去化周期并不算長(zhǎng)，“目前雖然全國(guó)樓市整體庫(kù)存較高，但一線城市的庫(kù)存水平還是適中的。”
據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為67.7萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比小幅上漲6.5%，但仍處于相對(duì)低位水平。
在上述上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)看來(lái)，12月上海樓市的新增供應(yīng)量仍然不會(huì)太高，可能會(huì)比11月還要低，“年底開(kāi)發(fā)商都不會(huì)大舉推盤(pán)，12月的成交量主要還是要靠庫(kù)存。”
不過(guò)，大戶型方面仍面臨高企的庫(kù)存壓力。
據(jù)佑威有統(tǒng)計(jì)，上海市商品住宅中，面積在150平方米以上的公寓房源庫(kù)存去化周期長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月，明顯供大于求；別墅庫(kù)存去化的時(shí)間則更長(zhǎng)。
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