時近年末，回顧過去一年的房地產(chǎn)市場，兩級分化趨勢明顯。一方面，剛需盤火爆熱銷；另一方面，千萬級以上住宅走勢強勁。據(jù)東匯置地房地產(chǎn)整合運營機構(gòu)統(tǒng)計監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1-10月，北京市全部新商品住宅成交總計91990套，其中千萬級以上住宅（含公寓、別墅）成交總計1708套，占總住宅成交套數(shù)1.86%。與此同時，千萬級以上住宅成交均價43174元/㎡，相比全部商品住宅成交均價的20567元/㎡高出一倍之多。成交金額為274.01億元，約占全部住宅成交比例的13.38%。是什么力量推動高端市場上行？其未來走勢如何？在11月30日舉辦的“金茂論道——聚首價值巔峰”論壇中，《新地產(chǎn)》雜志主編張文豪、中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉、資深媒體人郭鴻賓，與各主流媒體一同，剖析當(dāng)前高端住宅發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)判高端住宅未來走勢。

　　雙效合一催熱高端市場（小標(biāo)）

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年1-10月，北京千萬級以上（一手）成交項目共97個，其中公寓項目49個。在1708套千萬級商品住宅中，公寓豪宅成交1160套，成交金額169.12億元，成為淡市中的奇葩

　　對于高端市場的強勁態(tài)勢，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，供量稀缺是首要因素。從近一年高端市場的熱點成交項目來看，一個是廣渠金茂府，一個是西山壹號院。長遠(yuǎn)來看，像這種地段再無新增供應(yīng)，因此，供量的稀缺也就決定了在售項目的受捧。近期，農(nóng)展地塊以逾30000元的樓盤面價地價出讓，不僅反映出核心區(qū)地塊的日益緊缺，同時也印證了土地價值對于高端住宅市場的推動力。

　　在其看來，高端住宅本身就是稀缺的，土地資源稀缺，產(chǎn)品稀缺。然而，從需求角度來看，增速明顯?！缎碌禺a(chǎn)》雜志主編張文豪認(rèn)為，在整體經(jīng)濟還未復(fù)蘇，股市跌跌不休的背景下，投資型需求開始重返樓市。當(dāng)然，這里所說的投資，并非投機或短期贏得型置業(yè)，而是基于經(jīng)濟低迷，以求通過不動產(chǎn)獲得保值，也就是通常所說的避險型、儲蓄型置業(yè)。而且，在北京購買高端住宅的人群有一個明顯的特征，就是外地買家占相當(dāng)比例，并且，這些買家一旦在北京置業(yè)，會帶動身邊的朋友、親人進行群體性購買。

　　當(dāng)然，除了供求關(guān)系外，與會專家一致認(rèn)為，由于高端需求購買力非常強勁，因此，相比較于普宅而言，受限購的影響較小。并且，從長遠(yuǎn)來看，一方面，調(diào)控政策漸趨合理；另一方面，經(jīng)濟向好發(fā)展，加之五年收入倍增計劃，等等，都構(gòu)成了高端住宅市場的利好因素。

　　三大標(biāo)準(zhǔn)審視高端住宅品質(zhì)

　　在全球經(jīng)濟蕭條、且缺乏有效投資渠道的背景下，不動產(chǎn)的儲蓄功能再一次凸顯。而在不動產(chǎn)當(dāng)中，高端地產(chǎn)以其較好的保值、增值性，受到高端置業(yè)者青睞。與會嘉賓表示，如今，地段仍然是衡量一個樓盤價值的首要因素。高端盤更是如此。項目所在地段，是否與樓盤的高端氣質(zhì)相匹配、周邊是否有足夠完善的配套等，都決定了一個樓盤的高端屬性。以望京金茂府為例，項目位于朝陽區(qū)廣順北大街與來廣營西路交匯處西行500米，屬于國門第一商務(wù)區(qū)規(guī)劃核心位置，“六縱”、“五橫”的路網(wǎng)構(gòu)成便捷交通。并坐擁第二CBD規(guī)劃利好，未來5到10年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐蓞R集更多世界500強高端產(chǎn)業(yè)的“北京第二CBD”。此外，項目周邊生態(tài)資源極其豐盛，除了奧運公園外，還有大型高爾夫球場5個、大型綠地公園6個、小型景觀公園約8個，及一條萬畝綠化長廊，地段價值決定了住宅的升值潛力。

　　另外，經(jīng)過多年的發(fā)展，高端住宅已經(jīng)脫離早期“穿金帶銀”的時代，不再一味追求奢華，而是從關(guān)注居者身心健康出發(fā)，提供真正舒適的棲居。從這方面來講，望京金茂府仍然值得稱道。據(jù)了解，作為廣渠金茂府樓王品質(zhì)之上的升級巨獻，望京金茂府主推220-350平米的大戶型，在居住空間上充分考慮到功能性的合理應(yīng)用，將衣帽間加大，設(shè)有無障礙的門廳等。保姆間、洗衣機、換洗間等，有效利用了狹小空間。并且通過增大南向房間的尺度，形成“雙主臥”設(shè)計，從而成為高端人士“全家庭”居住的理想之選。

　　此外，專家建議，購買高端住宅應(yīng)審視開發(fā)商的品牌，了解以往開發(fā)項目的口碑。望京金茂府背后是強大的金茂品牌，已走過14年發(fā)展歷程，形成了成熟的高端物業(yè)開發(fā)模式，足跡遍布北京、上海、三亞、深圳、長沙、青島、重慶、麗江和珠海等核心熱點城市。在方興地產(chǎn)全國戰(zhàn)略布局中，北京無疑是其重中之重。旗下廣渠金茂府繼2011年獲得冠軍寶座后，今年仍有望贏得銷冠，并迎來首批業(yè)主的入住。扎實的品質(zhì)，贏得了社會各界一致好評。

　　環(huán)保型高端住宅將成趨勢（小標(biāo)）

　　過去提及高端住宅，通常會聯(lián)想到兩個關(guān)鍵詞，一個是昂貴，一個是奢華?，F(xiàn)如今，隨著市場的理性發(fā)展，人們認(rèn)識的提高，真正的高端住宅已經(jīng)開始返璞歸真。強調(diào)舒適的同時，力求做到綠色、環(huán)保，為全球節(jié)能事業(yè)貢獻一份力量。

　　張文豪指出，雖然基于標(biāo)準(zhǔn)的缺失等因素，綠色建筑未在國內(nèi)得到大量普及。但是有責(zé)任的開發(fā)商已經(jīng)在努力推行。“很多人誤以為投入綠色科技，一是會加大成本，二是所謂的節(jié)能，在業(yè)主身上體現(xiàn)不出來。其實不然，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，住宅前期的科技投入，在入住10-20年基本是可以回收的。而體現(xiàn)在業(yè)主身上的，不僅僅是節(jié)能，更多是健康。從目前來看，節(jié)能保環(huán)型高端住宅僅僅是個案，但長遠(yuǎn)來看，如果國際統(tǒng)一推進強制性的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)， 就可以形成一個完整的投資循環(huán)環(huán)境。”張文豪說。

　　而在節(jié)能環(huán)保方面，望京金茂府無疑走在了前端。在開發(fā)過程中，加大科技投入，由廣渠金茂府8大科技系統(tǒng)，升級為12大科技體系。做到了“四節(jié)一環(huán)保”，即在節(jié)能、節(jié)材，節(jié)水、節(jié)電以及環(huán)保材料的使用方面，都體現(xiàn)了對住戶的人為關(guān)懷。比如，保暖隔熱的外墻外保溫系統(tǒng)，令室內(nèi)空氣時刻保持清新、潔凈的全置換獨立新風(fēng)系統(tǒng)，無風(fēng)感、無噪音，可健康采暖、制冷的天棚毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)，健康、潔凈的同層排水系統(tǒng)和隔聲降噪系統(tǒng)，以及恒濕恒溫的地源熱泵系統(tǒng)，將居住健康指數(shù)亦提升到了極至。

　　對此，與會人士一致認(rèn)為，類似望京金茂府能滿足相關(guān)要求的綠色要求的高端住宅，不僅會在市場上大行其道，同時，對于整個行業(yè)也將起到積極的示范作用。未來，無論是經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，還是高端置業(yè)者自身的需求，都決定了綠色環(huán)保型高端住宅將是大勢所趨。