面對(duì)首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）與香港中國基建合作的諸多傳聞，劉曉光首度開腔作答。
“我們的合資公司已經(jīng)解除，同時(shí)雙方對(duì)合作的四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了‘股權(quán)重置’。”11月23日，劉曉光在接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)回應(yīng)。劉曉光解釋，“雙方各有優(yōu)勢(shì)，但在合作過程中存在效率低、決策遲緩的問題，作為上市公司，首創(chuàng)置業(yè)對(duì)效率和規(guī)范的要求更高。目前我們?cè)诤Ｄ先f寧項(xiàng)目上還有股權(quán)合作，也不排除未來在某些新的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目上有繼續(xù)合作的可能”。
9月26日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將位于廣東佛山的項(xiàng)目直接間接共55%的股權(quán)悉數(shù)出讓，包括其他相關(guān)股權(quán)，作價(jià)5.8億元。至此，首創(chuàng)置業(yè)退出佛山項(xiàng)目。未來，北京房山項(xiàng)目和浙江湖州項(xiàng)目將由首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)立運(yùn)作。在海南萬寧項(xiàng)目上，首創(chuàng)置業(yè)和中國基建仍有股權(quán)合作，首創(chuàng)置業(yè)占比55%。今年5月，首創(chuàng)置業(yè)單獨(dú)在江蘇昆山取得了一個(gè)奧特萊斯綜合體項(xiàng)目。
劉曉光表示，“首創(chuàng)置業(yè)控股的奧萊項(xiàng)目均由首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)立負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營和招商工作。首創(chuàng)置業(yè)奧萊產(chǎn)業(yè)綜合體的長期戰(zhàn)略和發(fā)展方向沒有絲毫改變。”
奧特萊斯構(gòu)想
劉曉光坦陳，他引進(jìn)奧特萊斯的夢(mèng)想由來已久。“我去過全世界70多個(gè)國家，世界商業(yè)發(fā)展形勢(shì)我很清楚。本身我也是學(xué)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的，有這樣的情結(jié)。”劉曉光講述了一個(gè)很有意思的故事：有一次去美國，同行的一個(gè)人在奧萊買了50條褲子，大家都驚訝?；卮鹗牵涸诿绹膴W特萊斯，這條褲子賣25美元；但在中國，這條褲子賣1000多元人民幣。
他發(fā)現(xiàn)，只要進(jìn)了國外的奧特萊斯，中國人都滿載而歸，這種低價(jià)購買名牌的消費(fèi)方式有巨大的“魔力”。“我就想通過奧特萊斯和產(chǎn)業(yè)綜合體，為國人提供一個(gè)時(shí)尚新生活的平臺(tái)。”
國內(nèi)目前大大小小的奧特萊斯超過200家，在劉曉光看來，成功的并不多。首創(chuàng)置業(yè)尋求以下幾點(diǎn)的突破：一、有國際商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)參與；二、有近百個(gè)國際品牌加盟；三、能夠提供更低的折扣；四、有國際品牌折扣貨品的長期專供渠道。同時(shí)，引進(jìn)一些廣受歡迎的國內(nèi)知名品牌。
劉曉光強(qiáng)調(diào)，在商業(yè)運(yùn)營層面，首創(chuàng)的角色是品牌資源整合商，與世界最優(yōu)秀的多家商業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)合作，構(gòu)建一個(gè)品牌資源的整合體系。據(jù)他透露，在深入接觸國際品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)的過程中，感受到了國際品牌要深耕中國市場(chǎng)，做多層面發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。
劉曉光透露，首創(chuàng)置業(yè)奧特萊斯業(yè)務(wù)板塊分成兩條線，一條是地產(chǎn)開發(fā)線，一條是商業(yè)管理線，目前都是由首創(chuàng)置業(yè)自己的團(tuán)隊(duì)在運(yùn)作。其中，首創(chuàng)置業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)商業(yè)的選址、規(guī)劃，國內(nèi)品牌的招商，后期配合國際品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)做好奧特萊斯的運(yùn)營管理工作。
直面失敗案例
過去一年，股權(quán)變動(dòng)和開業(yè)延期，讓業(yè)界對(duì)首創(chuàng)置業(yè)運(yùn)營奧特萊斯的能力質(zhì)疑頗多。劉曉光直面質(zhì)疑，用他的話說，做奧特萊斯有一個(gè)摸索的過程，轉(zhuǎn)型會(huì)有磨合期，但不能因?yàn)槎唐陉囃炊Ｖ箤?shí)踐。
“目前，我們北京、湖州、萬寧的奧萊都先于住宅建設(shè)且已基本建設(shè)完成，昆山也進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。我們與歐美幾家著名的國際品牌管理機(jī)構(gòu)的談判已有突破性進(jìn)展，在合適的時(shí)候?qū)?duì)外公布。”回顧這兩年多的歷程，劉曉光總結(jié)說，“我們通過奧萊產(chǎn)業(yè)綜合體，挺進(jìn)了新產(chǎn)業(yè)，率先獲得了做奧特萊斯的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，更重要的是培養(yǎng)了自己的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。”
2011年下半年，首創(chuàng)置業(yè)成立了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部，專門負(fù)責(zé)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)綜合體事業(yè)，目前已有300多名核心員工。而人才被公認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最激烈的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。
他并不避諱談及打造奧特萊斯事業(yè)的困難。“我們的目標(biāo)不會(huì)降低，這需要時(shí)間雕琢。推遲開業(yè)正是為了同國際合作伙伴一起引進(jìn)最優(yōu)質(zhì)的品牌，掌握商業(yè)最核心的資源。我希望我們的奧萊一開業(yè)即獲成功。” 劉曉光坦言。
劉曉光非常理解外界的質(zhì)疑，甚至不避諱談及業(yè)界用第五大道和巨庫兩個(gè)失敗案例來影射首創(chuàng)的商業(yè)運(yùn)營能力。
劉曉光說，第五大道和巨庫都是首創(chuàng)集團(tuán)旗下的首創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司在2004年左右經(jīng)營的兩個(gè)項(xiàng)目。“這兩個(gè)項(xiàng)目是幾年前用資本運(yùn)作、地產(chǎn)運(yùn)作的思路和手法操作的，沒有組建專業(yè)的商管團(tuán)隊(duì)，沒有做好準(zhǔn)備就匆忙開業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上有矛盾。”他坦言，“這兩個(gè)項(xiàng)目給首創(chuàng)內(nèi)部各個(gè)企業(yè)提供了借鑒，做商業(yè)，必須先成為商業(yè)人。”
劉曉光強(qiáng)調(diào)，首創(chuàng)置業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)在于綜合營運(yùn)實(shí)力突出，擅長多種物業(yè)類型的開發(fā)，而奧萊產(chǎn)業(yè)綜合體模式，是把奧特萊斯、購物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)和居住、辦公、酒店、特色產(chǎn)業(yè)等整合在一起的城市新中心，需要巨大的資金投入和資金沉淀，對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力要求很高。
經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都是財(cái)富。按照計(jì)劃，房山奧特萊斯將于明年初最先開業(yè)，其他項(xiàng)目也會(huì)加快復(fù)制進(jìn)程。有資源、資金、人員、經(jīng)驗(yàn)等的不斷累積，首創(chuàng)置業(yè)開30家奧特萊斯的戰(zhàn)略目標(biāo)并非無法實(shí)現(xiàn)。
創(chuàng)新模式的力量
30家奧特萊斯不僅僅是一個(gè)階段性目標(biāo)，對(duì)首創(chuàng)置業(yè)而言，也需要用這種規(guī)?；瘉頂偙〕杀尽?/div>
劉曉光算了一筆賬，一個(gè)10萬平方米的奧特萊斯的物質(zhì)建設(shè)成本是8億元左右，裝修、宣傳和人力資源等軟成本是3億元左右，回收周期通常是12年。住宅部分的銷售回款用來補(bǔ)貼奧特萊斯的建設(shè)成本，在前四至五年的養(yǎng)商期里維持資金平衡后，實(shí)現(xiàn)盈利。“資產(chǎn)負(fù)債率是波動(dòng)的，和轉(zhuǎn)型沒有關(guān)系，主要和資源獲取有關(guān)。”
在10月29日舉辦的地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上，劉曉光重申，如果企業(yè)仍以住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)，生存空間會(huì)越來越狹窄。模式創(chuàng)新已越來越重要。“這么狹窄的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，誰轉(zhuǎn)型快，誰能把其他產(chǎn)業(yè)價(jià)值加到地產(chǎn)價(jià)值當(dāng)中，誰就走在前列了。”
他一再向本報(bào)記者闡述，首創(chuàng)置業(yè)的奧特萊斯產(chǎn)業(yè)綜合體模式，不是單純的奧特萊斯，更不是住宅，它將實(shí)現(xiàn)吃喝玩樂購等多種功能的融合，是最國際化、最有效率、最人性化的整合。“這是首創(chuàng)置業(yè)必須要做成的模式，也是最先可能成熟的模式。”
面對(duì)記者的詢問，劉曉光對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)的定位是，做最有價(jià)值的公司，保持中等偏上的規(guī)模，堅(jiān)持綜合營運(yùn)，嫁接多種產(chǎn)業(yè)價(jià)值，致力于推動(dòng)城市價(jià)值的提升。據(jù)了解，2013年首創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略重點(diǎn)將是更加具體化的落實(shí)轉(zhuǎn)型，繼續(xù)獲取好的土地和戰(zhàn)略資源，構(gòu)架好國際化的商品供應(yīng)渠道和國際化的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，將產(chǎn)業(yè)融合的項(xiàng)目進(jìn)一步精細(xì)化運(yùn)作。“很幸運(yùn)，我們?cè)?年前就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型上比一般的企業(yè)要多一些優(yōu)勢(shì)。”
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