由于方興地產(chǎn)事后舉報(bào)“違規(guī)出讓”，本應(yīng)于11月底公布結(jié)果的寧波江東核心地塊，不得不暫緩。
“目前還沒有更多有關(guān)江東地王出讓結(jié)果的消息。”寧波國(guó)土局相關(guān)人士11月28日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。據(jù)了解，土地出讓暫緩源于方興地產(chǎn)競(jìng)標(biāo)資格的暫緩。方興地產(chǎn)在10月23日?qǐng)?bào)價(jià)截止日之前，以報(bào)名手續(xù)不符合要求而被暫緩向?qū)幉▏?guó)土部門提交報(bào)價(jià)。
分析人士告訴記者，寧波地王風(fēng)波，反映出地方政府土地“定向出讓”的潛規(guī)則。“一些優(yōu)質(zhì)土地因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)者較多，土地管理部門會(huì)設(shè)置較高門檻將競(jìng)爭(zhēng)者排除。還有地方政府會(huì)在樓市不景氣時(shí)，希望大型房企競(jìng)買一些標(biāo)志性地塊來提振樓市，并為房企提供附帶的優(yōu)惠條件。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民表示。
疑違規(guī)出讓
“原本11月底要公布該地塊結(jié)果的，現(xiàn)在可能要推遲了。”寧波當(dāng)?shù)匾患曳科笕耸扛嬖V記者。
今年9月17日，寧波國(guó)土局發(fā)布公告稱，將以44.3億元為總起價(jià)，出讓江東核心區(qū)1號(hào)地塊、2-10號(hào)地塊和11號(hào)地塊，掛牌截止日期定為10月25日。
寧波國(guó)土局對(duì)該地塊的出讓，設(shè)定了較高的條件。國(guó)土局在出讓條件中規(guī)定，項(xiàng)目投資中外資支付的比例須在80%以上，很多房企因不符條件而被擋在門外。
“樓市回暖后開發(fā)商手里有錢了，加上地塊的位置好，不少企業(yè)都有拿地的意向。三立集團(tuán)也很想要這塊地，但當(dāng)時(shí)具備競(jìng)標(biāo)資格的，只有方興地產(chǎn)和香港新世界兩家企業(yè)。”世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（寧波）公司分析師告訴記者。
蹊蹺的是，方興地產(chǎn)也未能參加寧波地王的競(jìng)價(jià)。10月23日，方興地產(chǎn)以子公司“新輝置業(yè)”的名義參與競(jìng)拍，以另一家子公司金茂(上海)置業(yè)的名義代繳了8.86億元保證金。而在方興地產(chǎn)打算報(bào)價(jià)的時(shí)候，被寧波市土地交易中心告知暫不接受報(bào)價(jià)，理由是方興繳納的保證金中有部分來自銀行貸款，違反了國(guó)土部的規(guī)定而被暫停了競(jìng)買資格。
此后新輝置業(yè)向?qū)幉▏?guó)土局提出了申辯。在新輝置業(yè)申辯期間，香港新世界地產(chǎn)以44.3億元的底價(jià)報(bào)價(jià)，成為該地塊的唯一報(bào)價(jià)方。
就方興地產(chǎn)舉報(bào)該地塊涉嫌“違規(guī)出讓”一事，寧波國(guó)土局不愿透露更多消息。“調(diào)查結(jié)果出來之前，我們不會(huì)做更多的說明。”寧波市國(guó)土局土地規(guī)劃處一位處長(zhǎng)表示。
據(jù)了解，10月底浙江省紀(jì)委已派人到寧波調(diào)查此事，寧波國(guó)土局正在等待調(diào)查結(jié)果。
規(guī)劃屢次修改
記者在采訪中了解到，寧波地王此前曾遭遇兩次流拍。
據(jù)了解，寧波地王共由11幅土地組成，2010年3月該地塊第一次以43億元的底價(jià)出讓。雖然方興地產(chǎn)等5家企業(yè)入圍，不過競(jìng)買日期兩次推遲之后，地塊最終流拍。
2010年8月，該地塊再次推出。不過出讓方式由11宗地塊一次性整體出讓，調(diào)整為1號(hào)地塊、2-10號(hào)地塊和11號(hào)地塊分別出讓，但第二次出讓也無疾而終。
“開發(fā)商的報(bào)價(jià)太低了。比出讓底價(jià)要低很多，最后沒有辦法只能終止出讓。”寧波國(guó)土局相關(guān)人士告訴記者。
知情人士透露，以前這十幾幅土地為純商業(yè)類用地，容積率也較低。“按以前的出讓條件，不僅投資總額巨大，而且投資周期也很長(zhǎng)；開發(fā)商拿地的意愿不強(qiáng)。為了成功出讓地塊，政府經(jīng)過反復(fù)修改，把商業(yè)地塊改為商住地塊，還做了其他調(diào)整。”
據(jù)了解，經(jīng)調(diào)整后該地塊新增了7萬多平方米的住宅面積，按周邊住宅4萬元/平方米的市場(chǎng)價(jià)，預(yù)計(jì)可增加28億元的收入。此外，地塊的平均樓板價(jià)降低了500元/平方米，土地款的支付由此前的3個(gè)月內(nèi)付清，改為12個(gè)月內(nèi)付清。
重新面市的寧波地王，引來了市場(chǎng)的高度關(guān)注。
“今年很多企業(yè)都來看過這個(gè)地塊。今年6、7月份平安集團(tuán)曾有意拿下該地塊。不過和寧波政府相關(guān)部門談了很長(zhǎng)時(shí)間之后，平安集團(tuán)退出了。”知情人士告訴記者，在平安退出后不久，新世界開始與寧波相關(guān)部門商談拿地事宜。
對(duì)于此次風(fēng)波，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寧波地王有“定向出讓”之嫌。
“被定向出讓的地塊多數(shù)為商辦類土地，因?yàn)樯剔k項(xiàng)目做好，不僅可以帶動(dòng)該區(qū)域的商業(yè)和寫字樓，還會(huì)帶動(dòng)周邊大片土地升值。”蔡為民告訴記者，很多地方政府在出讓重要地塊之前，往往會(huì)與多家企業(yè)接觸，了解其投資實(shí)力和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃，基本確定由誰來開發(fā)。
業(yè)內(nèi)專家告訴記者，為了盡量保證政府認(rèn)可的企業(yè)能拿到土地，政府往往會(huì)設(shè)置不同項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)或條件。“這些條件是其它企業(yè)很難達(dá)到的，基本上只有一家或幾家企業(yè)能入圍，這樣就能大大縮減競(jìng)標(biāo)者的范圍。”同策房產(chǎn)分析人士表示。
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