隨著成都綠地中心468公館的公開(kāi)亮相，成都這個(gè)西部中心城市的最高建筑將提升至468米。然而隨著這座西部第一、中國(guó)第四、全球第七高度的項(xiàng)目亮相，中國(guó)地產(chǎn)界的摩天大樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)入一個(gè)新的階段：一個(gè)圍繞著地方政府形象工程、集約化土地利用、高層商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)及管理等諸多問(wèn)題將一一展現(xiàn)。

 

　　住宅銷售撬動(dòng)商業(yè)開(kāi)發(fā)

 

　　住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)可為綠地帶回約40億元的資金。

 

　　從成都新的金融一條街——東大街一路向東穿過(guò)三環(huán)路便是未來(lái)的西部第一高樓，現(xiàn)在這里仍只是動(dòng)了土的“工地”。

 

　　盡管綠地成都公司仍對(duì)首批推出的“468公館”77m2~102m2面積段價(jià)格處于“保密”階段，但從拿地到推出首批產(chǎn)品綠地僅用了4個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)住宅快速銷售回籠資金再撬動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之意已經(jīng)不言而喻。

 

　　就在今年7月下旬，綠地拿下“468”地塊時(shí)，成都業(yè)界地產(chǎn)人士就表示“綠地其實(shí)是在挑戰(zhàn)新高度”。成都凱聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝小明表示，目前成都東村建設(shè)剛剛開(kāi)始，轄區(qū)人口和商業(yè)配套均未成形，綠地要在這樣一個(gè)待成熟區(qū)域，建設(shè)超過(guò)前10年、20年的超高層地標(biāo)性建筑，還是要冒很大的風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　謝小明介紹說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)的超高層建筑，如果采用鋼結(jié)構(gòu)，其造價(jià)將超過(guò)9000元/平方米，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金占用率很高。目前該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)也僅在9000元/平方米左右，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)造價(jià)成本相對(duì)較低的住宅開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)銷售，快速回籠資金，再建超高層建筑。

 

　　據(jù)成都綠地公司透露，住宅部分將位于“468”高樓周邊，大部分住宅產(chǎn)品在30多層，高度100多米，總建筑面積將達(dá)43萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可為綠地帶回約40億元的資金，而整個(gè)開(kāi)發(fā)周期為5年，總建筑面積138萬(wàn)平方米，其中，超高層建筑及裙樓等商業(yè)用地230畝，總投資120億元。

 

　　但在更多的成都地產(chǎn)人士看來(lái)，要在周邊房?jī)r(jià)仍在8000元/平方米的“概念區(qū)域”快速回籠超過(guò)40億元資金仍有相當(dāng)難度，“畢竟要成為區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿，商業(yè)配套前期不能僅是紙上談兵。”

 

　　低價(jià)攬地

 

　　綠地在住宅項(xiàng)目上可望每平方米多出3000元的“溢價(jià)”，這就給后期的超高層開(kāi)發(fā)進(jìn)行了足夠的彌補(bǔ)。

 

　　對(duì)于將“超高層摩天大樓”作為地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的綠地來(lái)說(shuō)，在成都近郊農(nóng)村建設(shè)城市地標(biāo)儼然有著自己的算盤。

 

　　在綠地董事長(zhǎng)張玉良看來(lái)，這首先要懂政府，“地方政府要謀求經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是其中重點(diǎn)，我們就做有標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)綜合體。”

也許正是看中了地方政府的心思，7月19日在毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，綠地以樓面地價(jià)1096元/平方米的起拍價(jià)拿下了“468”項(xiàng)目所需的447.69畝土地，就在掛牌前，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界人士就注意到該幅土地“要求建筑物建筑高度不宜小于400米”的限制性條款，“這幾乎就是為綠地量身定制的。”

 

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到在此之前，綠地曾邀請(qǐng)成都政府有關(guān)部門多次考察上海的“摩天大樓”，此后在上海和成都兩地政府的“見(jiàn)證”下才簽訂了項(xiàng)目協(xié)議。

 

　　成都一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，綠地之所以能以這么低的樓面地價(jià)拿下“468”地塊無(wú)疑是契合了成都市希望將成都東村打造成13個(gè)市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)之一，重點(diǎn)發(fā)展以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。而“468”項(xiàng)目則位于該區(qū)域的核心地段，成都市政府的條件便是要求綠地成為該區(qū)域的首批開(kāi)發(fā)者，“以地標(biāo)性的項(xiàng)目帶動(dòng)?xùn)|村41平方公里土地升值，從這個(gè)意義上看成都市政府和綠地是各取所需。”

 

　　成都天愛(ài)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣算了一筆賬，1096元/平方米的樓面地價(jià)比之前周邊的幾個(gè)住宅項(xiàng)目每平方米樓面地價(jià)便宜二三千元，加上“468”作為價(jià)格標(biāo)簽，綠地在住宅項(xiàng)目上可望每平方米多出3000元的“溢價(jià)”，這就給后期的超高層開(kāi)發(fā)進(jìn)行了足夠的彌補(bǔ)。

 

　　在接近綠地的一位人士看來(lái)，綠地的競(jìng)爭(zhēng)力正是來(lái)自于依靠建超高層城市地標(biāo)，來(lái)實(shí)現(xiàn)從地方政府手中“低價(jià)勾地”。

 

　　超高層的周轉(zhuǎn)之憂

 

　　國(guó)際上超高層的盈利模式，一般是全部持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，按照目前趨勢(shì)經(jīng)營(yíng)狀況大概需要15~16年收回成本。

 

　　盡管可以通過(guò)低價(jià)拿地，先建住宅，快速回籠資金，但超高層投資回收周期比較長(zhǎng)，沉淀資金較多，國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商仍不愿涉足，綠地如何把控風(fēng)險(xiǎn)？

 

　　在張玉良看來(lái)，綠地的模式與其他開(kāi)發(fā)商不一樣，綠地會(huì)將綜合體的核心部分留下，其他賣掉。“第一年做基礎(chǔ)，第二年封頂，達(dá)到預(yù)售條件就賣掉，二三年就收回成本。持有的物業(yè)，又可以向銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款，再繼續(xù)發(fā)展新的項(xiàng)目。”

 

　　據(jù)上述地產(chǎn)商透露，國(guó)際上超高層的盈利模式，一般是全部持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，按照目前趨勢(shì)經(jīng)營(yíng)狀況大概需要15~16年收回成本。

 

　　而上述接近綠地的人士則表示，超高層是綠地在綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的品牌，“建造300米高樓對(duì)綠地而言已經(jīng)是常規(guī)技術(shù)。”現(xiàn)在已經(jīng)有17棟綠地中心超高層，目前，全國(guó)300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地集團(tuán)投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個(gè)，未來(lái)每年還都將有二三棟綠地中心竣工。

 

　　在張玉良的戰(zhàn)略中，原則上省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)總量比較高的其他城市，比如200萬(wàn)以上人口，GDP3000億元以上的地區(qū)，都可以建造超高層。

 

　　然而超高層綜合體的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)空間卻被地產(chǎn)界有所“質(zhì)疑”，在謝小明看來(lái)全世界的摩天大樓通過(guò)運(yùn)營(yíng)盈利的少之又少，而綠地這種超高層的綜合體實(shí)際上還面臨著類似萬(wàn)達(dá)這種依靠快賣快建快抵押式大型綜合體的競(jìng)爭(zhēng)。“萬(wàn)達(dá)連60萬(wàn)人口的小城市都在準(zhǔn)備進(jìn)入，盡管產(chǎn)品不同，但兩者都希望通過(guò)訂單式商業(yè)來(lái)快速招商，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，但和萬(wàn)達(dá)相比，綠地并沒(méi)有絕對(duì)的成本優(yōu)勢(shì)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的優(yōu)勢(shì)，壓力會(huì)變得非常大。”