沒有最高，只有更高。高達441.8米的深圳第一高樓京基100大廈，其標桿高度僅僅在保持一年多之后就有可能易主。 以“春筍”命名的華潤集團總部大廈今年10月下旬奠基開工，這座新的摩天大樓500米的規(guī)劃高度將一舉超過京基100大廈。 不過，這個高度也不能站上深圳最高建筑的頂點。在深圳已規(guī)劃和在建的項目中，“春筍”的高度僅僅排名第四位。

     在全國范圍內(nèi)掀起的摩天大樓熱潮中，深圳已建加上規(guī)劃或在建的200米以上超高層建筑合計達到100座之多，數(shù)量將超過香港和上海。但與香港、上海不同的是，深圳超高寫字樓雖然打造了這座城市的新高度，但卻難以在這個城市樹立起租金標桿。 即便是現(xiàn)有的京基100大廈，其租金水平仍無法做到深圳最高。代表深圳最高租金水平的寫字樓反而是中心區(qū)不過200米的嘉里建設廣場。

超高寫字樓爆發(fā)

    在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場耕耘多年的嘉里置業(yè)(中國)投資有限公司區(qū)域市場總經(jīng)理鄺奕珺，甚至開始擔憂深圳掀起的摩天大樓攀比風潮。

    鄺奕珺在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時坦言，深圳的經(jīng)濟量級仍無法與香港、北京、上海相匹敵，尚難以在短期內(nèi)承載起大量超高寫字樓的井噴。

    從目前情況來看，深圳目前最高建筑京基100在未來僅能排名深圳建筑高度的第五名，而排名在它之前的分別是高度666米的晶都酒店改造項目、高度660米的平安總部大廈、高度518米的佳兆業(yè)[簡介 最新動態(tài)]環(huán)球金融中心[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評](論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)。

    上述幾大項目中，平安總部大廈已經(jīng)在建，佳兆業(yè)環(huán)球金融中心預備建設中，而京基集團投資的晶都酒店改造項目尚處于規(guī)劃審批中。

    根據(jù)高力國際統(tǒng)計，目前深圳200米以上的超高層建筑已經(jīng)建成的有37座，加上規(guī)劃或在建的74座，合計有111座，將超過香港的40座和上海的63座。

    來自世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]的最新統(tǒng)計則顯示，未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，而深圳市場每年對寫字樓的消化量則小于80萬平方米。
 
    世聯(lián)地產(chǎn)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲進一步解釋，這600萬平方米僅指到目前為止已經(jīng)報了規(guī)劃并且確認了指標的項目，并不包括大量的城市更新項目、“工改工”項目，以及目前正炙手可熱的前海深港合作區(qū)項目。
 
    張栩哲說：“前海的供應量其實是可以無限級增長的，企業(yè)需要多少，只要那塊地蓋得了，就可以建多少。100米高的樓不夠，就建200米、300米，甚至更高。”

最貴租金之爭
 
    根據(jù)一般規(guī)律，超高寫字樓的租金往往都高于普通寫字樓，其承租率也相對較高，基本不會出現(xiàn)大量  空置的狀態(tài)。

    在北京，蘋果公司的辦公室設在月租金最高可達每平方米1500元的國貿(mào)[簡介 最新動態(tài)]中心三期，高330米的國貿(mào)三期(論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)是北京最高建筑。上海浦東最高建筑——環(huán)球金融中心的租金水平，讓周圍的普通寫字樓難以望其項背。

    但在深圳這個高樓林立的金融中心，租金最貴的寫字樓不是280米高的卓越世紀中心[最新消息 價格 戶型 點評]和深圳第二高樓地王大廈，也不是榮膺華南第一高樓的京基100大廈，而是今年上半年剛剛開始招租的嘉里建設廣場二期。

    本報從代理機構獲悉，目前京基100大廈租金均價約為每月每平方米260元，地王大廈寫字樓的月租金在每平方米140到180元之間。

    而2008年入市的嘉里建設廣場一期平均月租金為每平方米260元，今年推出市場的二期，中低區(qū)的月租金在每平方米280元，高區(qū)租金超過每月每平方米300元。

    在鄺奕珺看來，除了前期建設需要投入巨額資金，開發(fā)商還必須考慮建成后超高層建筑如何實現(xiàn)良好效益的問題，不能盲目追求高度。

    凱德置地總裁廖茸桐不久前在接受本報采訪時也表示，品質比高度更重要，超高寫字樓的租金水平也不一定最高，租客更看重寫字樓的綜合品質。

    嘉里建設廣場一期高度僅為100米，二期的高度200米，這在高樓林立的深圳并不顯眼，但美國蘋果公司在深圳卻選擇了嘉里建設廣場。

    毫無疑問，嘉里建設廣場二期入市，直接將深圳寫字樓市場的租金帶入“300”時代，與此同時，普通寫字樓租金價格卻出現(xiàn)不同程度下跌，加速洗牌。

    2012年9月，華潤深國投信托有限公司正式從深國投廣場搬遷至嘉里建設廣場二期辦公，在這座深圳最貴的寫字樓內(nèi)租下了整整四層辦公樓。而昔日的深圳第一高樓地王大廈，其租金水平目前也已經(jīng)淪落到市場較低水平，空置率也一直居高不下，這意味著低租金也未必能留住優(yōu)質租客。

    尤其是高端租客正日益向頂級寫字樓集中。目前，嘉里建設廣場被譽為世界500強的深圳總部，僅嘉里建設廣場一期的租賃企業(yè)就有81家，其中80%的企業(yè)是外資企業(yè)，17家是世界500強企業(yè)，約占整個福田CBD世界500強企業(yè)數(shù)量的三成。