“小產(chǎn)權(quán)房”因具有明確的“買(mǎi)房資格”限制，交易不受法律保護(hù)，是不少人不愿觸碰的雷區(qū)。日前，鄭州某市民7年前花17萬(wàn)元買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房，但7年后又被賣(mài)房人強(qiáng)占。進(jìn)入訴訟渠道后，他才知道買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房得不償失，最后法院依法判決雙方簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。這件事情將“小產(chǎn)權(quán)房”再一次推向了風(fēng)口浪尖。

    “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也不會(huì)在國(guó)土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房“變裝”入市

    在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”、“養(yǎng)老公寓”、“旅游地產(chǎn)”、“會(huì)員制農(nóng)莊”等，通過(guò)“以租代售”、“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)”、“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市，其形式設(shè)計(jì)精巧，旨在逃避政策法規(guī)的約束。有專(zhuān)家指出，應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房變裝帶來(lái)新一輪農(nóng)地入市潮，建議有關(guān)部門(mén)盡早出臺(tái)清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。

    以租代售：宅基地上建養(yǎng)老中心。“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價(jià)18萬(wàn)元。”這是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老中心的廣告。經(jīng)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里正在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格從十幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等。“養(yǎng)老中心”只是個(gè)幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個(gè)居民小區(qū)。

    私家農(nóng)場(chǎng)：農(nóng)地里長(zhǎng)出生態(tài)大棚“50年不變”。“旅順北路生態(tài)莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區(qū)依山傍水，45萬(wàn)元至60萬(wàn)元，送大棚非小產(chǎn)權(quán)房。”這是遼寧省大連市旅順口區(qū)沙包村的一則廣告，實(shí)際生態(tài)莊園內(nèi)一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個(gè)大棚旁都有一座獨(dú)棟住房，屋內(nèi)面積大約70平方米，還帶一個(gè)半地下室。

    旅游地產(chǎn)：景區(qū)生態(tài)林地遭到別墅蠶食。江蘇省溧陽(yáng)市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場(chǎng)鄰近天目湖景區(qū)和南山竹海景區(qū)，處于丘陵地帶，周邊生態(tài)環(huán)境良好，茶場(chǎng)承包了土地千余畝?，F(xiàn)在，黃崗嶺茶廠一邊坡地上，出現(xiàn)了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大，場(chǎng)面鋪排。當(dāng)?shù)芈糜尾块T(mén)知情者介紹，這片仿古建筑群實(shí)際上是一個(gè)別墅項(xiàng)目，是作為旅游業(yè)配套的賓館項(xiàng)目報(bào)的，老板一直想對(duì)外銷(xiāo)售。

三類(lèi)人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房

    購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者大致可以分為三類(lèi)人：一是買(mǎi)不起大產(chǎn)權(quán)房的城市低收入家庭和進(jìn)城農(nóng)民。購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型的“小產(chǎn)權(quán)房”，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求。部分城市的購(gòu)房者中有不少為新婚夫婦和年輕人。

    第二類(lèi)是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人，買(mǎi)房既是休閑又可以投資。62歲的張女士說(shuō)，知道“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但法不責(zé)眾，多少年了也沒(méi)人管。也有人表示說(shuō)：“這么多樓，能說(shuō)拆就拆嗎？過(guò)幾年政策一松，就可以拿到房產(chǎn)證了。”

    第三類(lèi)是中等收入人群為度假購(gòu)買(mǎi)別墅，少數(shù)人是購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型投資。一些購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)四合院的業(yè)主表示，如果將這些別墅洋房全拆了，無(wú)疑是巨大的財(cái)富浪費(fèi)，有關(guān)部門(mén)這么做得不償失。而投資者認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”不受?chē)?guó)家限購(gòu)政策影響，租出去有穩(wěn)定收益，將來(lái)也會(huì)升值。

六成網(wǎng)友會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)

    在國(guó)務(wù)院下令停售停建“小產(chǎn)權(quán)房”后，這一消息引起了業(yè)界及媒體的廣泛關(guān)注，“小產(chǎn)權(quán)房”去留問(wèn)題由此產(chǎn)生眾多猜測(cè)。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)查顯示，超過(guò)七成網(wǎng)友希望小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。數(shù)據(jù)顯示，將近70%的網(wǎng)友認(rèn)為“不應(yīng)該停建和停售，它可以解決一部分低收入人群的進(jìn)城住房問(wèn)題”。在已售小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上，67.7%網(wǎng)友認(rèn)為“可轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)，只須補(bǔ)交地價(jià)款轉(zhuǎn)正”，不到5%的網(wǎng)友表示，將違法建的小產(chǎn)權(quán)房一拆了之。此外，在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因調(diào)查中，約36%的網(wǎng)友認(rèn)為，是由低收入人群住房需求所決定的；約23.9%的網(wǎng)友認(rèn)為，是國(guó)家城市化進(jìn)程的必然產(chǎn)物。另外，網(wǎng)友在對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上，61.3%網(wǎng)友認(rèn)為由于價(jià)格低，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存風(fēng)險(xiǎn)

    “五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。而“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最大的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)。

    首先，這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷(xiāo)售。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證，這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。其次，那些“便宜房”實(shí)際上屬于政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。第三，房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。第四，這些房子有部分都是沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施的，而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。第五，由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

小產(chǎn)權(quán)房合法化才是出路

    購(gòu)房顧問(wèn)網(wǎng)總編輯蘇步超表示，“小產(chǎn)權(quán)房”之所以屢禁不止，歸根到底還是這種房源得到了一些群體的認(rèn)可，不管是養(yǎng)老還是作為過(guò)渡時(shí)期的住房，都是不錯(cuò)的選擇，因此，使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化才是出路。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子的房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤(pán)，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給了購(gòu)房者。而且從目前的“小產(chǎn)權(quán)房”來(lái)看，還存在自來(lái)水發(fā)臭、經(jīng)常停電等糾紛，房屋質(zhì)量也沒(méi)有保證。處理“小產(chǎn)權(quán)房”，政府應(yīng)通盤(pán)考慮，需區(qū)別對(duì)待。