在資金重壓下，曾經(jīng)一路高歌猛進(jìn)的保障房新開工量開始進(jìn)入逐漸下滑通道，其中地方政府資金壓力的增加是主要原因。以公租房、廉租房尤為嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)專家分析，出臺(tái)類似青島模式的非產(chǎn)權(quán)型保障房租售銜接政策或是最佳方案。昨日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受采訪時(shí)表示，中央政府規(guī)劃“十二五”期間要建設(shè)3600萬(wàn)套城鎮(zhèn)保障性住房，2011年已經(jīng)開工了1000萬(wàn)套，今年開工700多萬(wàn)套，明年不會(huì)低于500萬(wàn)套，有可能在600萬(wàn)套左右。
新開工量不斷下滑
“從前兩年開工的總量來(lái)看，‘十二五’規(guī)劃的3600萬(wàn)套逐漸下滑基本是確定的。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在參加2012年（第二屆）保障性住房發(fā)展高峰論壇時(shí)表示，保障房從去年起開工量就呈遞減趨勢(shì)，除了避免“大躍進(jìn)”以外，與地方財(cái)政收入欠佳有關(guān)，這也是未來(lái)考驗(yàn)保障房持續(xù)大體量建設(shè)的因素。
按照目前進(jìn)度計(jì)算，“十二五”前三年的開工量分別為1000萬(wàn)套、700多萬(wàn)套和不高于600萬(wàn)套，換句話說(shuō)在明年底，將有超過(guò)1200萬(wàn)套的保障房需要在“十二五”最后兩年完成，如果新開工量逐年下滑趨勢(shì)嚴(yán)重，最后兩年的開工量比明年低，那么整體目標(biāo)完成存在不確定性因素。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也表示，我國(guó)目前在保障性住房方面財(cái)政支出占GDP比重高于發(fā)達(dá)國(guó)家，更高于其他發(fā)展中國(guó)家，各級(jí)財(cái)政面臨較大支出壓力。
結(jié)構(gòu)調(diào)整重壓與賣地不暢并存
據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)階段保障房建設(shè)資金來(lái)源除中央財(cái)政補(bǔ)貼及地方財(cái)政補(bǔ)貼外，地方政府還需從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于保障房建設(shè)。地方政府也可通過(guò)其他渠道諸如地方債、企業(yè)債、信托等籌集到流動(dòng)資金。但作為財(cái)政來(lái)源重點(diǎn)的土地出讓凈收益，從去年起，由于土地出讓情況不佳，下降趨勢(shì)明顯，加之建設(shè)成本高企，地方政府不斷曝出資金缺口。
賈康也認(rèn)為，由于我國(guó)保障性住房房源資金籌集方式單一，各級(jí)財(cái)政部門在保障房建設(shè)方面財(cái)政支出壓力較大。雖然短期之內(nèi)比重偏高合乎邏輯，但長(zhǎng)期并不可持續(xù)。
現(xiàn)階段大力發(fā)展公租房的保障房建設(shè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整也對(duì)資金有了更高需求。上述專家一致認(rèn)為，雖然我國(guó)保障性住房類別繁多，但經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造等類別投資周期短，資本比較容易進(jìn)入，相比之下回收周期長(zhǎng)的公租房與廉租房的資金量如何解決成為政府部門需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。
青島模式或可復(fù)制
值得一提的是，就在上周，青島市政府出臺(tái)本地《關(guān)于加快公共租賃住房建設(shè)的意見》，要求政府投資建設(shè)和籌集的公租房，承租人租住滿五年的，可以申請(qǐng)購(gòu)買，購(gòu)買價(jià)格在綜合考慮建設(shè)、財(cái)務(wù)成本等因素的基礎(chǔ)上確定。出售的公租房自購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)登記之日起五年內(nèi)，不得上市交易；五年后需要上市交易的，由政府優(yōu)先回購(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)或其他社會(huì)投資機(jī)構(gòu)投資建設(shè)的公租房，且其土地用途為住宅的，可以先租后售，出租期限不低于五年，五年后需要上市交易的按屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
“青島模式確實(shí)給了不斷遇冷的公租房一個(gè)出路。”一位業(yè)內(nèi)專家告訴記者，在保障房結(jié)構(gòu)由過(guò)去的以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變之后，公眾對(duì)于產(chǎn)權(quán)的追求卻并沒(méi)有消除，在這樣的情況下，即便是有租金補(bǔ)貼，很多輪候家庭仍不愿租住沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的公租房也是在意料之中。“當(dāng)下的問(wèn)題就是，公租房是占用資金時(shí)間最長(zhǎng)、額度最大的一類保障房，老百姓對(duì)于這類房屋的想法卻是‘租來(lái)租去’也不是自己的，到頭來(lái)可能還要買房。”
賈康也認(rèn)為，在穩(wěn)定財(cái)政投入的情況下，確實(shí)應(yīng)加大引入民間資本，引導(dǎo)企業(yè)、社會(huì)、個(gè)人多方參與，增強(qiáng)保障房籌資的過(guò)程。特別是應(yīng)盡快研究保障房特別是公租房的租售銜接機(jī)制，不排除經(jīng)驗(yàn)比較成熟之后，實(shí)現(xiàn)完整的從公租房到完全產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)化。
