還是那華麗光環(huán)下涇渭分明的兩張臉，還是那西裝革履下桀驁不羈的兩顆心。永遠(yuǎn)嚴(yán)肅不茍言笑的任志強(qiáng)和時(shí)刻笑容可掬親和力十足的潘石屹[微博]，近期在某論壇再次重逢，兩人長期以來的“針鋒相對”，也為坊間奉上了一出精彩的樓市未來走勢大戲。

 

　　轉(zhuǎn)型：主動(dòng)VS被動(dòng)

 

　　針對近年來房地產(chǎn)商不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的權(quán)重，潘石屹和任志強(qiáng)有著完全不同的觀點(diǎn)。

 

　　在任志強(qiáng)看來，這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后必定出現(xiàn)的趨勢，即一二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，而這個(gè)轉(zhuǎn)移過程必然要增加商業(yè)部分，而且并不單指零售商業(yè)，更包括了寫字樓和酒店。任志強(qiáng)說，“在長沙，8萬元可能和上海的20萬元差不多，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝送司M(fèi)2元的豆腐干，而上海人往往消費(fèi)更多的是名牌食品。因此是否往商業(yè)發(fā)展不是說開發(fā)商拍腦子就能決定的，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的時(shí)候沒有商業(yè)也一定也會(huì)增加商業(yè)。到城市發(fā)展一定程度的時(shí)候，越來越多的城市會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)所用的比重。”

 

　　潘石屹對此并不認(rèn)同，“任總和我到長沙去考察，任總說這個(gè)地方如何如何的好，我卻捕捉到一個(gè)現(xiàn)象，在長沙最繁華的地段和最時(shí)尚地段，街上男男女女人人手上都在啃著玉米(2424,-1.00,-0.04%)。”潘石屹說，“我覺得這里基本上還是農(nóng)業(yè)文明，離工業(yè)文明和信息文明還有差距，于是我決定讓任總慢慢開發(fā)吧，我就走了。”在潘石屹看來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間中商鋪和辦公樓發(fā)展空間較大，尤其在3600萬套保障性住房擠壓了部分住宅地產(chǎn)市場后，商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢開始進(jìn)一步顯現(xiàn)。不過潘石屹認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)還是要特別小心，尤其在選擇城市時(shí)要小心，一般得看4個(gè)指標(biāo)。第一個(gè)指標(biāo)是GDP總量，即這個(gè)城市是不是經(jīng)濟(jì)體量比較大的城市，第二個(gè)指標(biāo)是人均GDP。第三個(gè)指標(biāo)是看每平方公里土地上產(chǎn)生的GDP高還是低，如果高，那么商業(yè)密度就大。第四個(gè)是GDP中第三產(chǎn)業(yè)比重。因?yàn)榧词菇?jīng)濟(jì)體量大，如果沒有商業(yè)地產(chǎn)也是無法帶動(dòng)的。此外，商業(yè)地產(chǎn)也不能離開地鐵，如果能夠在地鐵出口或兩三條地鐵交匯點(diǎn)上有商業(yè)地產(chǎn)，哪怕今天不繁華，未來也肯定會(huì)繁華。

 

　　推手：寬松貨幣環(huán)境VS低利率

 

　　“房價(jià)過快上漲和持續(xù)供不應(yīng)求的市場有關(guān)。”對于目前的高房價(jià)，任志強(qiáng)表示土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率則持續(xù)激勵(lì)住房需求，這才是真正的推手。針對此問題任志強(qiáng)給出的解藥是房地產(chǎn)建設(shè)主要投入的是土地，必須逐漸改變現(xiàn)有的土地政策和土地供給形勢。住宅購置是資產(chǎn)購置，不要把住房問題與市場割裂看，這樣只會(huì)違背市場基本規(guī)律。

 

　　而在潘石屹看來，中國房產(chǎn)市場怎一個(gè)“限”字了得。無論限購還是限價(jià)，都只是治標(biāo)不治本。“限購政策出臺(tái)后的一段時(shí)間內(nèi)，市場并沒有太大反應(yīng)，但到了2011年四季度，住宅成交量懸崖式下跌。手里有錢、利率很低、銀根寬松都沒有用，因?yàn)闆]有購房資格。”潘石屹認(rèn)同住建部“限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法”的說法，他表示應(yīng)該用貨幣政策、稅收政策、土地政策等來替代限購政策。

 

　　潘石屹把調(diào)整房地產(chǎn)政策比喻為動(dòng)手術(shù)，“限購政策就像是一針麻藥，暫時(shí)止痛，打上后要趕緊手術(shù)，無論是增加土地供應(yīng)，還是建保障住房或出臺(tái)房產(chǎn)稅，總之用打麻藥爭取了時(shí)間，但最終還是要通過手術(shù)才能治病。”

 

　　開發(fā)商：餓死VS撐死

 

　　“如果說開發(fā)商沒錢了，那是因?yàn)樗_發(fā)過度了，這屬于個(gè)例。”任志強(qiáng)對于熱議的房地產(chǎn)開發(fā)商“生存現(xiàn)狀”給予了解析，他認(rèn)為目前開發(fā)商的日子過得很好，沒有外界想象中的那么困難。在任志強(qiáng)看來，目前的情況比2008年好得多，“大家說開發(fā)商沒有錢了，2008年的時(shí)候，我們到位資金完成投資比大概是1:1.32，相比之下現(xiàn)在情況要好得多，大概是1:1.37，開發(fā)商現(xiàn)金流情況并不比2008年差。”

 

　　而潘石屹認(rèn)為近來出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)以及歷年來倒下的開發(fā)商，絕大多數(shù)都不是餓死的，而是“撐死的”。“我們做房地產(chǎn)業(yè)幾十年，看到的死掉的開發(fā)商一批接一批，真的太多了。但死掉的開發(fā)商大多不是餓死的，而是撐死的。”潘石屹說，在2009年和2010年， 4萬億元計(jì)劃出臺(tái)后，一些開發(fā)商開始猛開工猛擴(kuò)張，現(xiàn)在來看，在那一時(shí)期沒有盲目擴(kuò)張的開發(fā)商反而都很平安。

 

　　曾在微博中發(fā)出“中國的房地產(chǎn)開發(fā)商到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻，每家企業(yè)都發(fā)出了最后的怒吼”的潘石屹認(rèn)為，現(xiàn)在仍然是開發(fā)商資金非常困難的時(shí)候。“有一家上市公司發(fā)行的信托年均利率是25%，如果能用25%的成本去融資，就可看到?jīng)]有上市的房產(chǎn)公司的處境估計(jì)更加困難。”潘石屹說，房地產(chǎn)行業(yè)如果處在一個(gè)艱難的時(shí)刻，銀根各方面可能會(huì)從緊，但最困難的2008年和2009年都熬過來了，因此相信沒有過不去的坎兒，困難一定可以克服。

 

　　潘石屹表示，和其他房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，SOHO中國在2011年也遭遇困境，上市5年來首次未完成銷售目標(biāo)。“很多房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉醉于融資拍地，對2012年可能出現(xiàn)的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變并未察覺，對產(chǎn)品本身重視程度不夠。”潘石屹說，“當(dāng)?shù)貎r(jià)不漲的時(shí)候，這就是一個(gè)信號(hào)，提示房企要回到其根本點(diǎn)，踏踏實(shí)實(shí)地做好產(chǎn)品。”

 

　　房價(jià)：上漲Vs下跌

 

　　針對房價(jià)的發(fā)展及走勢，任志強(qiáng)認(rèn)為，從國際比較來看，當(dāng)城市化低于30%時(shí)，增長速度較慢，但城市化高于30%以后就會(huì)加速發(fā)展期，且一直會(huì)延續(xù)到城市化70%以上時(shí)才可能減緩。“一線城市城市化率已接近59%，進(jìn)入平穩(wěn)階段，而二線城市只有48%，低于全國目前城鎮(zhèn)化率的平均數(shù)，更差的三、四線城市剛剛進(jìn)入29%的城市化率，還有發(fā)展空間。” 任志強(qiáng)說，“城市化不停，房價(jià)就有上漲可能。城市化率較低時(shí)，百姓對住房需求占主導(dǎo)地位，因此對于正處在成長加速期的三、四線城市，房價(jià)還會(huì)持續(xù)上升。”

 

　　“如果你手上有100元，是存銀行還是買房？”任志強(qiáng)在談到投資時(shí)機(jī)時(shí)舉例說明，100元如果存20年利息也就200多元，但如果買房子，興許會(huì)升值600多元，“這就是投資時(shí)機(jī)，何況現(xiàn)在還是負(fù)利率時(shí)代，有條件不做房產(chǎn)投資那才是傻瓜。”任志強(qiáng)說，預(yù)計(jì)我國到2015年或2020年才會(huì)出現(xiàn)老齡化，因此從現(xiàn)在起到這段時(shí)間內(nèi)，房價(jià)絕對不會(huì)有跌的趨勢。此外，隨著房地產(chǎn)投資增速的下降，新開工數(shù)的減少，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將進(jìn)一步惡化。“土地價(jià)格越是下降越需要買房。因?yàn)榉績r(jià)下一輪一定是高漲。下降趨勢就意味著下一輪的高漲，高漲意味著后面就是下降。”任志強(qiáng)說。

 

　　潘石屹則認(rèn)為未來的房地產(chǎn)市場存在不確定性，而政策更加不確定，更有隨意性。潘石屹表示，長期來看，他對房地產(chǎn)市場很樂觀，但未來的5到10年，中國房地產(chǎn)市場將有很大波動(dòng)。和任志強(qiáng)的觀點(diǎn)相反的是，潘石屹認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌。早在喬布斯逝世后，潘石屹曾發(fā)微博建議蘋果公司大量生產(chǎn)每部1000元人民幣以下的iPhone和iPad，以此紀(jì)念喬布斯，從而引出一個(gè)新的房產(chǎn)計(jì)價(jià)單位“潘”，即“一潘”就是1000元/平方米的房價(jià)，而“一潘”也成為了潘石屹的新外號(hào)。潘石屹認(rèn)為，未來中國的房價(jià)肯定會(huì)降，但降到“一潘”是不可能的。未來三五年是房價(jià)的波動(dòng)時(shí)期，而能夠抗波動(dòng)的城市只有北京、上海、廣州和深圳4個(gè)城市，畢竟大城市的聚集效應(yīng)非常大。