從事過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的劉強(qiáng)(化名)20日爆料稱，超規(guī)建設(shè)在此前的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，曾是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)“潛規(guī)則”。少數(shù)無(wú)良企業(yè)惡意鉆政策縫隙違規(guī)超建，購(gòu)房者多年都無(wú)法拿到房產(chǎn)證。

　　劉強(qiáng)稱，如果規(guī)劃面積少報(bào)一部分，或者實(shí)際建設(shè)過(guò)程中超建一部分，利用5%的誤差政策，減免一部分規(guī)劃面積，超過(guò)面積5%的部分，利用各種渠道打通關(guān)節(jié)，通過(guò)交一部分罰款完善手續(xù)，“補(bǔ)交罰款后的成本一般要比配套費(fèi)金額低，這樣開(kāi)發(fā)企業(yè)才有利可圖，實(shí)際上是偷逃應(yīng)交的配套費(fèi)。”

　　即使補(bǔ)交罰款

　　成本也比配套費(fèi)低

　　“這種事情我們以前也做過(guò)。”劉強(qiáng)開(kāi)門見(jiàn)山，“不過(guò)現(xiàn)在政策嚴(yán)了，特別是規(guī)劃審查嚴(yán)格了，這種鉆政策漏洞不當(dāng)獲利的路子基本上堵住了。”

　　劉強(qiáng)稱，超規(guī)建設(shè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非個(gè)例，造成這種現(xiàn)象的客觀原因就是人工施工，施工過(guò)程根本無(wú)法像工業(yè)制成品一樣精準(zhǔn)，“建成后的實(shí)測(cè)面積一般要比規(guī)劃面積大，個(gè)別項(xiàng)目也曾出現(xiàn)過(guò)比規(guī)劃面積小的情況。”

　　正是因?yàn)檫@種客觀實(shí)際情況，劉強(qiáng)也證實(shí)，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，濟(jì)南職能部門在辦理建成小區(qū)的房產(chǎn)證時(shí)，執(zhí)行一種允許誤差5%的政策，“也就是說(shuō)，建成后實(shí)測(cè)面積超過(guò)規(guī)劃允許的面積5%以內(nèi)，辦理房產(chǎn)證不受影響。面積超過(guò)5%以上，開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)交罰款，補(bǔ)充規(guī)劃后同樣也能辦理房產(chǎn)證。”劉強(qiáng)稱，在他參與的一個(gè)項(xiàng)目中，就是采用這種方式辦理了房產(chǎn)證。

　　在劉強(qiáng)的描述中，這種政策成為后來(lái)一些不良開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆漏洞的主要渠道，這些企業(yè)在審批規(guī)劃中，有的刻意少報(bào)面積，實(shí)際建成后再補(bǔ)交罰款，完善手續(xù)。至于不良開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么這樣做，其中自然有不當(dāng)?shù)美目紤]。

　　劉強(qiáng)算了一筆賬，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申報(bào)規(guī)劃后，每平米需要交約240元包括城市配套費(fèi)在內(nèi)的費(fèi)用，按照高層每平米建安成本2000元計(jì)算，這筆費(fèi)用占到建安成本12%，多層、小高層占建安成本比例更高。

　　劉強(qiáng)稱，一個(gè)規(guī)劃面積30萬(wàn)平米的小區(qū)，僅這一部分費(fèi)用就達(dá)7000多萬(wàn)，而如果規(guī)劃面積少報(bào)一部分，或者實(shí)際建設(shè)過(guò)程中超建一部分，利用5%的誤差政策，減免一部分規(guī)劃面積，超過(guò)面積5%的部分，利用各種渠道打通關(guān)節(jié)，通過(guò)交一部分罰款完善手續(xù)，“補(bǔ)交罰款后的成本一般要比配套費(fèi)金額低，這樣開(kāi)發(fā)企業(yè)才有利可圖，實(shí)際上是偷逃應(yīng)交的配套費(fèi)。”

　　地下二層不上報(bào)

　　開(kāi)發(fā)商出售獲利

　　劉強(qiáng)透露，相比較而言，刻意超規(guī)建設(shè)，或者利用政策少報(bào)、瞞報(bào)規(guī)劃面積的情況，在地下室的銷售中表現(xiàn)更為明顯，“包括現(xiàn)在，一部分項(xiàng)目的地下二層對(duì)外銷售的只是使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，這部分面積很有可能沒(méi)按規(guī)上報(bào)，而且極有可能超容積率建設(shè)，開(kāi)發(fā)商出售后可獲得利益。”

　　記者就此采訪了一個(gè)已經(jīng)建成小區(qū)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，對(duì)方回避了地下二層在規(guī)劃中是否上報(bào)的問(wèn)題。

　　劉強(qiáng)說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)敢于這樣做，鉆政策空子是一方面原因，另一方面原因則是全國(guó)一直采用的是商品房預(yù)售制度，國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等不同的職能部門，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段有不同分工，建設(shè)過(guò)程中全程監(jiān)管存在一定困難，這就讓一些開(kāi)發(fā)企業(yè)有恃無(wú)恐，理所當(dāng)然地認(rèn)為“從節(jié)約社會(huì)成本的角度考慮，超規(guī)建成的新樓總不能拆了”。

　　記者了解到，一些明顯的惡意超規(guī)建設(shè)，也曾被職能部門查處。根據(jù)濟(jì)南建委網(wǎng)站披露的信息，濟(jì)南東部一家樓盤因“未按照規(guī)劃、施工圖的要求進(jìn)行建設(shè)，超規(guī)劃面積施工”，六棟住宅樓被暫停銷售超過(guò)兩個(gè)月。兩個(gè)月之后，這部分凍結(jié)的預(yù)售被解除，解凍公告顯示，“待規(guī)劃、土地等部門辦理確認(rèn)等手續(xù)后，再辦理預(yù)售許可手續(xù)。”業(yè)內(nèi)人士稱，這就是造成既定事實(shí)，再補(bǔ)票上車的典型案例。

　　頭條鏈接 制約性政策出臺(tái) 鉆空子已行不通

　　記者了解到，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷規(guī)范，一批制約性政策相繼出臺(tái)，特別是城鄉(xiāng)規(guī)劃法的施行以及綜合驗(yàn)收制度的實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士稱，目前，惡意超規(guī)、事后補(bǔ)辦手續(xù)的鉆政策空子的方法已很難行得通。

　　在錦繡泉城超規(guī)建設(shè)、辦理房產(chǎn)證遇阻的調(diào)查中，職能部門明確表示，不管有意還是無(wú)意，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，屬于違法行為，而規(guī)劃部門也沒(méi)有支持為超規(guī)部分補(bǔ)充完善手續(xù)的政策，這是錦繡泉城目前辦理房產(chǎn)證最大的政策障礙。