歷經(jīng)近6年的時間，作為蘭州市政府引進的第一個高端商業(yè)業(yè)態(tài)——萬達城關(guān)商業(yè)廣場終于破土動工。
與此同時，蘭州市體育局名下的最后一宗體育用地也隨之消失。
萬達集團每到一座新城市，都會把目光瞄準該城的交通便利人口相對密集，具有巨大商業(yè)開發(fā)潛力，高性價比地段，蘭州萬達項目也不例外。
地段優(yōu)勢背后就是高額的拆遷安置成本，相比之下，曾經(jīng)位于城市核心地段的學校、體育場地、公共設(shè)施用地拆遷難度和成本優(yōu)勢也隨之突顯。
以蘭州萬達項目為例，因為考慮到拆遷成本和難度，由2007年初次規(guī)劃的原友誼賓館改址為城關(guān)區(qū)灘尖子地塊，規(guī)劃建設(shè)用地100.6畝中，有80.39畝是蘭州市體校和蘭州市體工大隊所在址，其中蘭州市體校校內(nèi)的一塊田徑場和足球場也是蘭州市體育局名下最后一宗體育用地。
本報記者深入對蘭州體育局最后一宗體育用地的銷售調(diào)查，嘗試為“萬達模式”引發(fā)的爭議尋找答案。
蘭州市最后一塊體育用地的消失之謎
原蘭州市體育中心的老局長任仍在堅守。
截止到10月16日，根據(jù)記者掌握的數(shù)據(jù)，涉及蘭州市體校、體育中心144戶居民中，至今仍有20戶尚未搬遷，任局長就是其中一戶。
10月16日，本報記者來到了蘭州萬達廣場的規(guī)劃所在地，十個挖土機、兩臺塔吊、幾十個工人正在一個近2萬平方米左右的大坑內(nèi)緊急施工，進入緊張的開工前準備階段。
任局長就住在大坑的正西方，3個月來，萬達廣場日夜趕工的嘈雜聲讓這位80歲高齡的老局長沒有睡過一個好覺。
“蘭州市體校、蘭州市體工大隊的選址一日不明確，我就一日不搬遷，”任局長告訴本報記者。
3個月前，這塊深達8米的大坑上坐落著蘭州市體校和蘭州市體工大隊，也是蘭州市體育局僅存的一塊體育用地。
蘭州市體校校長李雄告訴本報記者，蘭州市體校內(nèi)的總面積約7000平方米的足球場和田徑場，是體校學生的運動場地，也是全市運動會、競技比賽、健身活動以及周邊居民遭遇地震、洪水等避難點。
“4月15日，市里召開會議，要求在4月28日前，克服一切困難對蘭州市體校、體工大隊進行搬遷過渡，”蘭州市體工大隊的一位職工告訴本報記者，“搬遷當日，蘭州市出動數(shù)百警察、防暴大隊等，蘭州市體校、體工大隊不得不在一日之間搬遷。”
該消息也得到體校校長李雄的證實，李雄說，“搬遷之前，蘭州市并未確定新校地址，沒有新校址，體校不得不停課3個月。”
經(jīng)過3個月的奔波，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，李雄介紹，我們才在榆中縣定遠鎮(zhèn)租用了一塊場地，用以體校教學，“一年的租金是100萬，去年市里撥了97萬的拆遷過渡費用已經(jīng)用完，今年的過渡費還沒有消息。”讓李雄擔心的是，過渡費不下發(fā)、校址無著落，數(shù)千的體育學子將無法再續(xù)體育夢。
與此同時，蘭州市體工大隊也不得不租用新的辦公場所，（具體情況）。
作為老體育工作者，原蘭州市體校的老校長江樹臣非常痛心，“此前的紅山根體育場已經(jīng)被用以房地產(chǎn)開發(fā)項目，如今蘭州市僅存的體育用地，也因為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)再次淪陷。”
根據(jù)體育法《第四十六條》，任何組織和個人不得侵占、破壞公共體育設(shè)施。因特殊情況需要臨時占用體育設(shè)施的，必須經(jīng)體育行政部門和建設(shè)規(guī)劃部門批準,并及時歸還；按照城市規(guī)劃改變體育場地用途的,應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，先行擇地新建償還。
如今蘭州萬達廣場項目已經(jīng)開始動工，但記者走訪蘭州市體育局、規(guī)劃局、國土局等多個部門獲悉，蘭州市轄區(qū)內(nèi)最后一塊體育用地，蘭州市唯一一所體育職業(yè)學校的選址工作仍未著落。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，蘭州市體育用地的消失之謎似乎都和房地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)密不可分。
“此前蘭州市紅山根體育場被出售給蘭州仁恒置業(yè)有限公司，用以商業(yè)住宅小區(qū)的開發(fā)，鴨嘴灘體育公園用地也被建成為個人謀利的餐飲場所蘭州黃河風情，如今蘭州市體校和蘭州市體工大隊僅存的八十余畝的體育用地也因為萬達的到來，沒能保住。”江樹臣如是說。
公開資料顯示，蘭州城關(guān)萬達廣場項目，總投資約50億元，總建筑面積約43.8萬平方米。包括五星級酒店、10個廳的電影城、4000平方米的電玩城、室外休閑街、餐飲一條街、大型超市等，該項目建成后預(yù)計可以解決8000人就業(yè)，蘭州市政府引進的第一個高端商業(yè)業(yè)態(tài)。
江樹臣表示，“蘭州萬達項目可以解決稅收、就業(yè)提升城市品質(zhì)，蘭州甚至甘肅省都非常歡迎，但商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)不能以此為借口，占用學校、體育場地等公共設(shè)施用地。”
李雄認為，除了商業(yè)地產(chǎn)項目，大型的體育綜合體對于提升區(qū)域品質(zhì)，發(fā)展體育事業(yè)、產(chǎn)業(yè)的貢獻也不可小覷。
值得一提的是，蘭州市本身就是一個體育場地供需緊缺的城市，來自蘭州市體育局的數(shù)據(jù)顯示，全市公共體育用地千人面積僅23平方米，與國家制定的百萬人口城市、市級公共體育用地千人指標最低標準54.9平方米還相差31.9平方米。
在擔任蘭州市體校校長之前，李雄曾是蘭州市奧體中心的主任， 蘭州市第三版《蘭州市城市總體規(guī)劃》中，崔家大灘核心片區(qū)為體育運動區(qū)、商業(yè)金融以及配套居住區(qū)。規(guī)劃面積61.42公頃，包括奧林匹克體育中心以及配套用地。該中心定位蘭州一級體育中心，將達到舉辦省、市及國家大型運動會體育比賽的需要標準。
為此，李雄奔波數(shù)載，拿到了國土部以及蘭州市國土、規(guī)劃等單位的批文，馬不停蹄的籌備崔家大灘的新體育中心的建設(shè)，但截止到現(xiàn)在，李雄的懷竄了10年的體育夢仍未能實現(xiàn)，如今的崔家大灘已成為大眾、眾泰等各種4S店的匯聚地。
“近年來，蘭州市高層領(lǐng)導(dǎo)頻繁更換，曾經(jīng)力促奧體中心建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)離職，已換了數(shù)屆，奧體中心的建設(shè)就一拖再拖，杳無音訊。”蘭州市體育局的一位人士介紹。
原蘭州市體育中心主任表示，按照現(xiàn)行的體育法規(guī)定，占用體育用地之前，要先建后拆，蘭州市體育局名下的體育用地已經(jīng)被蠶食殆盡，到現(xiàn)在一塊選址也沒確定。
熟知蘭州土地市場的業(yè)內(nèi)人士介紹，蘭州老城區(qū)兩山夾一河的地形，可利用的土地空間有限，可供開發(fā)的土地已十分稀少，即便有也是寸土寸金，相比用以體育用地和學校，通過招拍掛獲取土地出讓金更為劃算。
貼本買賣
作為蘭州市政府引進的第一個高端商業(yè)業(yè)態(tài)，蘭州萬達廣場曾被當?shù)卣挠韬裢?，并未列?012年15個重大項目之一。
早在2006年，萬達就和蘭州市政府有接觸，次年10月，蘭州市政府第23次常務(wù)會議，把引進萬達項目列為主要議程，項目最早選址位于蘭州七里河區(qū)友誼賓館舊址，相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)過各專業(yè)主管部門的初步審核。
“在論證拆遷問題時，發(fā)現(xiàn)該地塊的拆遷量太大，拆遷成本較高，難度太大，就不得不重新選址。”一位接近蘭州市政府的人士介紹，最終敲定為天水北路雁灘地塊。
直到2010年4月，蘭州市政府與萬達集團進行項目簽約，同年10月，萬達集團最終以6.58億元的價格拿下城關(guān)區(qū)灘尖子G1018號100.571畝的土地。
讓蘭州市民不解的是，蘭州市城關(guān)區(qū)政府在引進萬達廣場時似乎做了一次虧本的買賣。
據(jù)項目所在的蘭州市城關(guān)區(qū)政府測算，拆遷征地費用合計6.58億元，平均每畝拆遷征地費為609.1萬元。
而萬達則希望付出不超過5億元的代價獲得該地塊，征地費每畝最高不超過450萬元，108畝共計4.86億元，兩者相差1.72億元。
為了保證這個重點招商引資項目的順利落地，上述接近蘭州市政府的人士介紹，城關(guān)區(qū)政府與大連萬達集團達成了“項目用地招拍掛的實際價格超出萬達集團要求的溢價部分先由萬達集團墊付摘牌。項目建成后由市、區(qū)兩級政府從商品房建設(shè)、銷售期間的稅收中返還大連萬達集團。”
一位熟知蘭州市土地市場人士介紹，比對蘭州市周邊地塊的價格，天水北路的土地價格起碼價值800萬|畝—1000萬|畝，萬達的拿地價僅為市場價的一半。
不過，西北某省的官員亦介紹，對于一些大體量的標志性項目，地方政府往往會以便宜地價出讓，相比土地出讓價款更看重項目對稅收、就業(yè)、或者周邊地價的拉動作用。
上述熟知蘭州市土地市場人士介紹，萬達商業(yè)廣場配套的住宅小區(qū)最低價為1.88萬元|平方米，而周邊二手房價僅在1.2萬元左右，隨著萬達廣場的竣工，對于周邊房價、地價的輻射作用顯而易見。
萬達現(xiàn)象
幾經(jīng)周折，蘭州萬達項目進展仍不順利，截止到2011年底，該地塊100余畝的地塊依然靜悄悄，毫無動遷跡象。“項目一直未動工，很大原因是因為拆遷問題。”蘭州萬達的一位員工對此坦言。
上述接近接近蘭州市政府的人士告訴記者，該項目原定的拆遷范圍包括蘭州市體校、蘭州市體工大隊、甘肅教育學院、蘭州勝天房地產(chǎn)開發(fā)公司、省委宣傳部、省統(tǒng)計局、蘭州市軍休無所、省軍區(qū)休養(yǎng)所、灘尖子加油站、中藥材公司共10家單位，建筑面積約5.5萬平方米，需拆遷住宅550戶，“涉及單位較多，協(xié)調(diào)難度大。”
轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在今年2月14日，蘭州萬達商業(yè)廣場拆遷辦通知對拆遷房進行評估，3月蘭州市財政局對外稱，已陸續(xù)完成灘尖子地塊上一些國有資產(chǎn)評估，拆遷工作隨時能啟動。4月28日，蘭州市體校和體工大隊被強制搬遷，8月底開始拆遷，歷時近6年，萬達位于蘭州的項目正式動工。
“不過，由于該項目的拆遷難度和成本加大，原萬達項目規(guī)劃方案被更改，項目建設(shè)用地減少了15畝，其中包括省委宣傳部、省統(tǒng)計局、蘭州市軍休無所、省軍區(qū)休養(yǎng)所等，”上述接近蘭州市政府的人士介紹，“因縮減規(guī)劃致使土地出讓金出現(xiàn)的差額，也被要求及時反饋給萬達集團。”
實際上，萬達項目在蘭州的拆遷受阻并非個例，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，四川、湖南、湖北等多地均出現(xiàn)拆遷糾紛事件。
萬達集團每到一座新城市，都會把目光瞄準該城的交通便利人口相對密集，具有巨大商業(yè)開發(fā)潛力，高性價比地段。
也正是如此，萬達廣場每一次入駐，都被列為當?shù)氐某鞘械貥?，地段?yōu)勢下，免不了的就是高額的拆遷成本。
或正因此，“較容易拆遷的學校、體育場地成為萬達廣場的拆遷對象。”任局長介紹
實際上，蘭州市貼本的土地買賣似乎也將得到規(guī)范，10月11日，甘肅省紀律檢查委員會、省委組織部與省國土資源廳、省監(jiān)察廳、省人社廳聯(lián)合印發(fā)《甘肅省黨政領(lǐng)導(dǎo)干部違反國土資源管理規(guī)定行為問責辦法》（以下簡稱“辦法”）。
辦法規(guī)定，違法規(guī)劃、計劃、產(chǎn)業(yè)政策等批準占用土地和勘查、開采礦產(chǎn)資源，協(xié)議低價出讓國有土地、擅自降低征地補償標準或侵占、截留、挪用征地補償費用等造成國家和群眾利益損失等情形將進行問責，采取責令公開道歉、停職檢查、引咎辭職、責令辭職和免職等方式。
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