由于國家相關部門早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來打政策的“擦邊球”
原先承諾“10年包租”的公司在第三年已無力償付租金，到底是經(jīng)營不善，還是一場精心策劃的騙局？
2010年6月，在上海工作的丁偉（化名）購買了一套位于昆山市巴城鎮(zhèn)的商鋪，項目開發(fā)商為昆山華燁置業(yè)有限公司（下稱“華燁置業(yè)”）。
丁偉介紹說，簽完購房合同后，在開發(fā)商的指定下，他又與一家名為昆山龍易投資管理有限公司（下稱“龍易公司”）的企業(yè)簽訂了委托經(jīng)營合同，后者獲得業(yè)主的獨家委托，負責經(jīng)營商鋪，并承諾在今后10年內(nèi)向業(yè)主支付租金。
和丁偉一樣購買上述商鋪的還有100多位業(yè)主，涉及總購房款在6000萬元以上。今年10月，業(yè)主們收到龍易公司發(fā)來的一份聲明稱，公司已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)邊緣，無能力繼續(xù)履行委托經(jīng)營合同。自此，一直打著“10年回本”如意算盤的商鋪業(yè)主才如夢初醒——自己的投資可能打了水漂。
昂貴的“包租十年”承諾
昆山巴城，緊鄰陽澄湖，是著名的大閘蟹之鄉(xiāng)。2010年，就在游客前往陽澄湖吃蟹的必經(jīng)之路上，華燁置業(yè)打造的這個名為“龍樂蟹咬金”的項目開始銷售。
記者獲得的一份樓盤宣傳資料顯示，“龍樂蟹咬金”項目位于巴城鎮(zhèn)迎賓西路與湖濱路交叉口。開發(fā)商聲稱要打造的是一個陽澄湖生態(tài)大閘蟹交易市場。據(jù)悉，該市場總建筑面積1.1萬平方米，項目可分割產(chǎn)權商鋪200余套，商鋪單套面積20～50平方米。
日前，記者在“龍樂蟹咬金”項目現(xiàn)場看到，該項目的許多商鋪已空置多時，部分餐飲、零售店鋪亦生意慘淡，人氣明顯不足。
據(jù)丁偉介紹，購買該商鋪的業(yè)主多是上海人，且以老年人居多。他向記者坦言：“我認真算了一下，按照開發(fā)商承諾的年租金收益率，包租10年基本可以收回成本，再加上當時樓市還比較火，就果斷買下了一套。”
丁偉與開發(fā)商簽訂的商品房購銷合同顯示，其購買的這套面積23平方米左右的商鋪總價約43萬元，折合單價約18695元/平方米。
“那個地段當時的市場價頂多5000元/平方米，但因為有10年包租的承諾，我們才以如此高的價格購買。” 丁偉介紹說，開發(fā)商方面同時承諾年租金收益率不低于7%。“我買的還屬于相對便宜的，有些位置好的商鋪單價甚至在2.5萬元/平方米以上，整個項目的均價肯定在2萬元/平方米以上。”
然而，與業(yè)主簽訂“包租10年”合同的并非開商華燁置業(yè)，而是另一家公司，即龍易公司。
丁偉給《第一財經(jīng)日報》提供的“龍樂蟹咬金”委托經(jīng)營合同顯示，龍易公司有權以業(yè)主名義進行出租事項的談判，確定租賃合同條款并代表業(yè)主與承租人簽訂《房屋租賃合同》，委托經(jīng)營期限為2010年10月28日～2020年10月27日，年租金收益率為7%～10%不等，并且，每年收取的租金中超出基準租金的部分由業(yè)主與龍易公司六四分成。
雙方約定前兩年的基準租金在購房款中扣除，龍易公司應從第三年，也就是2012年10月28日起支付業(yè)主相應租金。
經(jīng)營公司悄然撤資
“小面積、低總價、高回報、零風險”，這是“龍樂蟹咬金”項目曾經(jīng)的廣告宣傳語。直到龍易公司發(fā)函給業(yè)主們，聲稱其無力支付租金之前，大部分業(yè)主并沒有意識到風險的存在。
丁偉對記者坦言：“這個項目的好多業(yè)主都是上海的老年人，許多人甚至都沒有去項目現(xiàn)場看過，我去過幾次，雖然看到租賃情況不怎么樣，原先承諾的大閘蟹交易市場也沒有開出來，但想著畢竟簽了合同，對方應該會保障我們的利益。”
更讓丁偉以及廣大業(yè)主氣憤的是，龍易公司在獲得獨家委托經(jīng)營權后，又與趙某個人簽訂了招商[簡介 最新動態(tài)]服務協(xié)議，獨家委托趙某負責“龍樂蟹咬金”項目的招商工作。
在近期發(fā)給業(yè)主的函件中，龍易公司方面稱：“趙某違反了龍易公司與其簽訂的招商服務協(xié)議，不僅出租租金低于雙方約定的最低標準，且擅自允許他人在有關商鋪內(nèi)進行裝潢，同時，龍易公司至今僅收到趙某交來的租金15.5萬元。”
龍易公司稱，公司是楊某一人獨資的有限責任公司，無能力支付應付的巨額基準租金及違約金，公司已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)邊緣，無能力繼續(xù)履行委托經(jīng)營合同。公司懇求與業(yè)主終止合同，另請高明……
“龍易公司這樣的處理態(tài)度和方式，我們業(yè)主完全無法接受。”丁偉認為。
業(yè)主們的擔憂并非沒有依據(jù)。
記者注意到，2010年9月27日，龍易公司在江蘇某報紙上發(fā)布了一則公告稱：根據(jù)股東決定，龍易公司擬將注冊資本從1000萬元減至100萬元，現(xiàn)予以公告。債權人可自公告之日起45日內(nèi)要求本公司清償債務或提供擔保。
龍易公司的這一減資行為發(fā)生在與業(yè)主們簽訂委托合同兩個多月后。丁偉對記者稱：“我們近期才知道龍易公司賬上只有100萬元的資金，之前公司減資的事情并未告知業(yè)主。”
北京盈科（上海）律師事務所程青松律師認為，公司減資，相當于股東抽回出資，公司資產(chǎn)變少，債權人受償?shù)娘L險增大，所以法律對公司減資程序有嚴格的要求。如果僅僅在報紙上公告，能通知而不直接通知，那么這些業(yè)主作為債權人，他們的權益顯然無法得到保障。
誰負責收場？
直到近期，丁偉和其他商鋪業(yè)主才知道，與自己簽訂委托經(jīng)營合同的龍易公司只是一家一人獨資的有限責任公司。
業(yè)主給記者提供的項目宣傳資料顯示：“該市場由龍樂地產(chǎn)集團全程操作，當?shù)匦沸袠I(yè)協(xié)會聯(lián)合經(jīng)營。
記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，華燁置業(yè)實為龍樂集團旗下公司。此外，業(yè)主與華燁置業(yè)簽訂的購房合同顯示，華燁置業(yè)的法人代表為陳戎，記者經(jīng)過多方查找，也無法聯(lián)系到陳戎本人。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，在“售后包租”的模式下，開發(fā)商與運營商一般會在私下簽訂相關合同，但這都是購房者無法看到的。由于國家相關部門早已原則上禁止“售后包租”模式，故不少開發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來打政策的“擦邊球”。同時，特定情況下的“售后包租”行為，還有可能被認定為非法集資。
程青松律師則認為，商鋪“售后包租”，購與租一般是同時辦理的，盡管有時出售方與運營方不是同一個主體，但是兩者往往存在股權或者債權上的關聯(lián)關系，利益一致，不過，昆山的這一案例，開發(fā)商或運營方是否涉嫌非法集資，還沒有經(jīng)過權威部門的認定，故還無法給出一個結(jié)論。
“但是可以肯定的是，商業(yè)地產(chǎn)項目‘售后包租’，對于投資客來說，表面上似乎有利可圖，但其實風險很大，很多投資客甚至是一些老年人，根本沒有風險防范能力。”程青松律師如是說。
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