富力地產回歸A股可謂鍥而不舍。在三度折戟后，今年富力地產發(fā)起了第四次沖擊。
今年2月份，證監(jiān)會發(fā)行監(jiān)管部上交所申報企業(yè)基本信息情況表顯示，富力地產的狀態(tài)為“落實反饋意見中”。
9個月過去了，富力地產的狀態(tài)依舊沒有改變，上市的大門依舊對富力地產緊緊地關閉。
不過，有知情人士告訴記者，富力地產打算剝離其住宅房產業(yè)務，或將商業(yè)地產業(yè)務單獨拆分上市。
理財周報記者就此向富力地產求證，富力地產回應一切以公告為準。
“富力地產回歸A股是沒有希望的。”一位長期研究富力地產的港股分析師指出。
或剝離住宅地產資產
“富力地產如果要上市的話，目前只能夠剝離住宅地產方面的資產。”上述長期研究富力地產的港股分析師告訴記者。
在今年2月份3家地產公司——富力地產、大連萬達、首創(chuàng)置業(yè)上報材料后，外界認為對于房地產上市政策將會有所放松。但是，證監(jiān)會隨即出來否認，認為上述三家房企申報材料并不是意味著政策的放松。
9個月過去了，隨著新股發(fā)行節(jié)奏的急劇放緩，富力地產年內回歸A股基本無望。而上述分析師更是一針見血地回應，“富力地產回歸A股沒有希望。”
不過，有知情人士告訴記者，富力地產目前正在謀求其它方式，希望能夠通過剝離住宅地產的資產，將商業(yè)地產業(yè)務單獨上市。
目前，富力地產住宅地產收入占比超過八成，某些報告期甚至高達九成。因此，住宅地產依舊是富力地產中非常重要的資產。
不過，富力對于商業(yè)地產的投入力度卻非常大。
在廣州的CBD，富力地產擁有近20棟高端商業(yè)物業(yè)，包括最新落成的位于珠江新城中軸線的富力盈凱廣場。而在北京、天津、成都等城市都有高端物業(yè)，此外，富力通過與連鎖酒店集團合作，開發(fā)酒店。
“商業(yè)地產目前雖然收入占比不高，但卻是富力最重要的一塊資產。”知情人士表示。
“商業(yè)地產需要較長的時期培育，前期投入很大，不過如果經(jīng)營得好，后期也將會產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。目前富力地產在商業(yè)地產已經(jīng)有了比較成熟的理念，前期的投入現(xiàn)在到了收獲的時期了。”上述分析師告訴記者，“從這點出發(fā)，如果富力將很可能將商業(yè)地產單獨拆分上市。”
而最新的一份研究報告指出，由于富力的收租業(yè)務規(guī)模在行業(yè)中規(guī)模較大，其投資物業(yè)于6月底的估值已達200億元，相當于其總市值的70%。
“住宅地產和商業(yè)地產采用不同的估值方法，放在一起估值會有點吃虧，如果單獨對商業(yè)地產進行評估，富力將會獲得更好的估值。”
商業(yè)吸金黑洞，避免重蹈覆轍
商業(yè)地產是一個吸金黑洞，富力地產應該對這點深有體會。
2005年，富力地產登陸H股，隨即展開一輪擴張。2006年富力地產一舉拿下21單土地，2007年又拿下20單，其中有不少是高價地王。
自2003年起，富力地產便在商業(yè)地產方面不斷布局，截至2011年年底，在廣州CBD珠江新城內，富力擁有商業(yè)地產的項目就接近20個
手中拿著大把現(xiàn)金的富力開始了大舉擴張，而急劇盲目的擴張同時也令富力凈負債率大幅攀升。記者發(fā)現(xiàn)，在2005年上市初期，富力地產的凈負債率僅為20.5%，處于極低水平，但是到了2007年年底，則攀升至139.5%。而房地產企業(yè)的平均負債水平僅為60%至70%。
“2006和2007年富力地產的步子邁得太大了，一拍腦袋就去拿地，而且拿的價格非常高。前期激進的政策最終導致了富力現(xiàn)金緊張，節(jié)奏的錯誤也使得富力錯過了最好的發(fā)展時期。”一位業(yè)內人士告訴記者。
今年上半年，富力地產僅在河北香河入手一宗地，而前期拿地之多足夠富力地產開發(fā)10年。
“商業(yè)地產是非常燒錢的投資，前期投入需要非常大，而且現(xiàn)金流回流非常慢。住宅地產需要把握好政策的節(jié)奏，而商業(yè)地產需要把握好自身的節(jié)奏。”上述分析師告訴記者，“富力需要吸取教訓，避免重蹈覆轍。”
富力地產用了3年時間謀劃上市，然后花了更多的時間消化了上市帶來的影響。
2002年富力地產進軍北京，繼而向全國拓展，從那時起，富力地產便開始實施上市的規(guī)劃。
2005年，富力地產成功上市，上市后，變成了一匹脫韁的野馬，在負債的道路上一路奔跑。
近三年來，富力地產終于意識到負債的嚴重性，拿地變得逐漸收斂。因此，凈負債率也開始下降，2011年半年報顯示其負債已降至89%，且負債中短期銀行貸款占比較小。
2012年半年報顯示，富力地產的凈負債率繼續(xù)下降，變?yōu)?4.7%，較2007年最高峰的139.5%已經(jīng)有大幅度回落。
“這一年多富力地產去杠桿還是不錯的，目前凈負債率在回落。相信不久將回到一個更加合理的水平。”上述研究員告訴記者，“不過，富力地產的負債水平還是在行業(yè)整體之上，富力[簡介 最新動態(tài)]去負債還需要更多的時間。”
而根據(jù)富力地產11月1日發(fā)布的公告顯示，富力10月份共錄得41.15億元銷售收入，銷售面積為45.31萬平方米，同比上升101%和172%。
年初，富力地產全年銷售的目標為320億元，而現(xiàn)在前十個月實現(xiàn)的銷售收入為264.49億元，已完成全年目標的82.5%。
雖然今年富力的銷售成績不俗，但是從富力地產的2012半年報看，則出現(xiàn)了5年以來首次同期營業(yè)額下滑。報告顯示，富力地產上半年實現(xiàn)營業(yè)額84.4億，同比減少23%；實現(xiàn)凈利13億元，較去年同期減少35%。
昔日“華南五虎”之首
富力如今被恒大甩遠
如果時間可以倒流。
富力地產董事長李思廉應該最希望回到8年前。2004年，在地產博鰲論壇上，富力地產董事長李思廉一反過往的低調，與萬科的王石就商業(yè)地產的問題爭論了起來。
彼時的富力地產風頭正旺，初生牛犢不怕虎，在北京和商業(yè)地產急速擴張，讓不少地產界人士感到驚訝。
然而，8年過去了，萬科成為了行業(yè)的老大，富力卻步步下滑。僅僅憑借著富力足球的良好表現(xiàn)，富力地產才重新回到公眾的視野。
2007年，富力一度位居第四名，為“華南五虎”之首。而最新的2011年房地產百強排名顯示，富力地產已經(jīng)下跌至第八位,，已被恒大地產遠遠地甩開。
下一個八年，富力地產將有何動作？
5年排名下滑10位
在地產界，富力地產曾經(jīng)與恒大地產、雅居樂、碧桂園和合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”，以其敢拼敢闖的風格著稱業(yè)界。
而8年前的富力，的確是拼勁十足。憑借廣州舊城改造發(fā)跡的富力地產于2002年正式進軍北京，當時一舉拿下東三環(huán)內占地面積超過41萬平方米、總建筑面積達150萬平方米的北京富力城[最新消息 價格 戶型 點評]項目。富力地產的全國化布局由此開啟。
其后，富力地產南拓北進，大手筆地在全國各個城市開展項目，全面進入北京、上海、天津、西安、成都、重慶、沈陽、海南、惠州等地區(qū)和城市。2005年是富力地產最為風光的一年，當年富力赴港上市，成為彼時在香港H股上市募資最多的國內民企。風頭一時無兩。
2007年，富力地產以161億元銷售額排名第四位，僅次于萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。
意氣風發(fā)的李思廉，曾經(jīng)說過要挑戰(zhàn)萬科，爭全國第一。根據(jù)李思廉的設想，2005年銷售金額可以達到80億元，2006年可以達到100億元，加上商業(yè)地產的收益和上市帶來的資金，富力非常有機會問鼎。
不過，隨后3年，富力地產卻接連被趕超，讓不少人大跌眼鏡。2008年，合生創(chuàng)展和碧桂園超越富力地產；2009年，恒大地產首次超越富力地產；2010年，雅居樂也正式超過富力。
而2011年最新數(shù)據(jù)顯示，富力地產銷售金額為287億元，位居第十四位。位居恒大地產、碧桂園和雅居樂之后。
5年來，富力地產從行業(yè)第四位下滑至第十四位，足足下滑了10位。
曾經(jīng)短暫輝煌的富力地產，已不再屬于第一梯隊。
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