“防范物業(yè)糾紛合同是關(guān)鍵，主要解決好兩大問題，一是合同的簽訂，二是合同的履行。”昨天上午，北京二中院民二庭法官到懷柔開“新農(nóng)村課堂”，為30多家物業(yè)公司中層以上管理人員上了一堂法制課，重點分析物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的審判實踐和糾紛防范對策,并現(xiàn)場發(fā)放法制資料。

　　

　　二中院民二庭胡新華法官介紹，近年來大量物業(yè)糾紛涌入法院，從2010年至今年10月，二中院共審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案件1544件，此類案件呈多發(fā)態(tài)勢。實踐中業(yè)主與物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，最主要的還是催交物業(yè)費(fèi)的糾紛。業(yè)主經(jīng)?？罐q說法就是“我們之間不存在合同關(guān)系”。業(yè)主口中的“不存在合同關(guān)系”是指雙方之間沒有書面的合同。實際上如果物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)和管理，業(yè)主也享受了服務(wù)、接受了管理，那么雙方之間事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是存在的。

　　

　　在這些案件中，不服一審判決的一方為業(yè)主上訴的有1343件，占到87%，二中院維持原判和調(diào)撤結(jié)案較多，大致原因是此類案件雙方爭執(zhí)的焦點多集中在物業(yè)管理費(fèi)的繳納上，而物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)是法規(guī)的規(guī)定或雙方的約定。一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)有備而來，業(yè)主作為被告地位比較被動。除非業(yè)主有扎實的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定或約定，否則敗訴的往往是業(yè)主。調(diào)解和撤訴的基礎(chǔ)是雙方考慮到以后的關(guān)系，為了友好相處，一方或雙方作一定的讓步，而物業(yè)公司亦想改善形象，和業(yè)主形成良性互動。