對中國房企而言，融資通路早已收窄，在中國樓市“黃金十年”褪色之后，房地產基金找到了滋生的沃土[最新消息 價格 戶型 點評]，如雨后春筍般崛起，群雄并起但也泥沙俱下。
在第一財經《中國房地產金融》雜志與投中集團舉辦的“2012全球房地產基金中國峰會上，如何設立相應機制保護投資者利益，讓房地產基金步入更加健康的發(fā)展軌道，成為業(yè)內熱議話題。
穩(wěn)盛投資管理有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總經理焦谷認為，中國還沒有非常成熟的機構資金，基金管理公司經常面對的是高端富人，基金平臺如何自律，保障投資人的知情權，包括培養(yǎng)投資人對風險的意識，都是基金管理公司應盡的責任。
“國內目前房地產基金分成三類，第一類是有金融機構背景的，第二類是有開發(fā)商背景的，第三類是相對比較獨立的PE。這三類是目前房地產基金的主流。就開發(fā)商背景的基金而言，優(yōu)點是對項目更了解，對項目的管控能力更強，對全程的操作更有經驗，但缺點是缺少獨立性。作為一個開發(fā)商背景的基金管理公司，是不是能夠肩負起幫投資人管理資產的責任，是一個考驗。”上海復地[簡介 最新動態(tài)]共贏股權投資管理有限公司董事總經理丁亞明說。
“開發(fā)商辦房地產基金不是不可以，國際上也不是沒有先例，但一定要明確出發(fā)點的問題。” 建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東認為，開發(fā)商辦基金最突出的問題就是利益沖突，第二就是關聯(lián)交易的問題。
“開發(fā)商辦基金，是認為這個行業(yè)很有吸引力，管理費掙得很舒服，成為現有業(yè)務的延伸和擴張？還是因為資金緊張了，希望搞一只基金從外面募錢，通過基金搞融資？出發(fā)點不同，相應的制度安排也就不同。”李曉東認為。
上海凱龍瑞項目投資咨詢有限公司總裁表示：“其實房地產基金的‘出身’無所謂，關鍵是機制怎么設立，決策投項目的管理人，他的利益是不是跟投資者掛鉤，這一點最重要。如果一個管理團隊，做成一個項目就有一筆報酬，這樣的管理人往往會不管項目好不好，都要買。因此機制設立的關鍵是要讓管理層的利益與投資人的利益掛鉤。”
如何讓兩者利益掛鉤，李曉東以實踐為例，“我們的管理團隊在基金中也有相當大的投資份額，這樣能保證投資經理跟投資人的利益掛鉤，這是第一層的，第二層就是GP（基金管理人）的獎金跟基金的業(yè)績是掛鉤的。
外部監(jiān)管的重要性也被提出。“我們的投資決策委員會中有大量外部人員，很多是業(yè)內的知名人士，而不是跟公司有直接關系的。投委會九個席位，其中六席來自外部，管理公司內部只占三席。另外，我們也會引進一會計師事務所、托管銀行等外部監(jiān)管力量。外部機構會對基金運行的效益進行評估，并定期作出信息披露，這樣可以讓投資者對基金運行的過程有很好的了解。”李曉東說。
“我們的資金大部分來自于銀行，銀行會有一個風險篩查的過程，也會在后期對項目進行監(jiān)督。另外，在產品設計方面，我們在做債股結合的產品，債的部分會有一定金額的劣后，相應地可以保證基金的安全，此外股權方面的收益，通過創(chuàng)新控制產品的風險。”新沃資本控股有限公司董事長朱燦表示。
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