在融資重重受限的背景下，房地產(chǎn)基金開始成為越來越多房企資本突圍的新方向。11月15日，嘉凱城(000918,股吧)集團股份有限公司公告宣布，公司擬與寧波嘉凱融晟投資合伙企業(yè)（簡稱“融晟”）簽署《湖州龍溪翡翠項目投資合作框架協(xié)議》，融晟擬通過股權(quán)加債權(quán)的方式對公司下屬子公司湖州嘉恒置業(yè)有限公司進行投資，投資總額不低于8億元不超過10億元。
融晟即“嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金I期”，首期由寧波嘉晟投資管理有限公司（嘉凱城全資子公司上海凱思達股權(quán)投資有限公司持有其51%的股份）以貨幣方式認繳出資800萬元人民幣，該認繳出資額占本合伙企業(yè)出資比例的1%；由中融國際信托有限公司以貨幣方式認繳出資79200萬元人民幣，該認繳出資額占本合伙企業(yè)出資比例的99%。
“這筆基金的募集總額將達50億。”嘉凱城董辦副主任張女士向和訊房產(chǎn)介紹，“雖然，首期8億基金是以龍溪翡翠項目的名義發(fā)起，但這只是集團探索地產(chǎn)金融業(yè)務的一個開端。”盡管嘉凱城認為集團是在“發(fā)展戰(zhàn)略性業(yè)務”，但這筆基金無不體現(xiàn)了融資需求。
項目亟需資金 基金救場
上半年凈虧損達3.28億元、三季度無錫樓盤近4折甩賣……嘉凱城今年聲名大噪，直到今年第三季度，財報數(shù)據(jù)顯示，嘉凱城的凈負債率仍高達186%。
此外，據(jù)不完全統(tǒng)計，在過去一年嘉凱城集團通過信托共融資近30億，不難判斷，若繼續(xù)借以信托融資，短期償債壓力勢必增加，而此時的龍溪翡翠項目又面臨著不得不開工的窘境，在項目開工亟需資金的背景下，嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金似乎扮演了“救場”的角色。
資料顯示，龍溪翡翠項目用地最早由嘉凱城旗下湖州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年8月以總價7.75億元競得，項目位于浙江省湖州市的核心CBD，總建筑面積為42.66平方米，規(guī)劃打造為城市綜合體。為開發(fā)項目地塊，嘉凱城于2011年11月設(shè)立了嘉恒置業(yè)，但中途因種種原因，該項目直到今年8月才正式動工。
據(jù)項目負責人此前向媒體透露，該項目將產(chǎn)生很大的收益，在集團的幫助下，兩年以后也肯定能順利償還第一筆8億元基金。
也就是說，龍溪翡翠是一個能產(chǎn)生高額回報的項目，但若再延遲開工又恐將被作為“閑置土地”強制收回；反之，項目一旦開工又需要大量的資金投入，而資產(chǎn)負債率達97.96%的嘉恒置業(yè)顯然無力承擔項目開工建設(shè)的費用。不過在基金的支持下，嘉恒置業(yè)未來將可獲得嘉凱融晟提供的約8-10億元資金投入。
事實上，比起龍溪翡翠項目，嘉凱城本身具備很強的經(jīng)營能力和抗風險能力，單計11月15日其收盤價和三季度每股凈資產(chǎn)，和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，嘉凱城的市凈率為1.59倍，與行業(yè)老大萬科的1.60倍相差無幾。
國元證券(000728,股吧)分析師沈亮亮亦認為，嘉凱城短期還款壓力并不大。三季度末賬面現(xiàn)金20億，四季度估計還有20億左右銷售款，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款接近60億，包括17億信托，部分短貸基本會采用展期方式延續(xù)，至明年上半年實際需要償還的款項在30億左右。
設(shè)“防火墻” 疑規(guī)避風險
雖然相比較短期將集中到付的信托，基金長達三年乃至五年以上的投資周期無疑能為房企償債帶來緩沖空間，但高達50億的房地產(chǎn)基金仍需做好應對風險的準備。
和訊房產(chǎn)便發(fā)現(xiàn)，早在9月20日，嘉凱城就試圖通過凱思達與中融國際信托有限公司設(shè)立“嘉瑞長三角優(yōu)勢發(fā)展基金I期”，股權(quán)比例51：49。
但嘉凱城董辦副主任向和訊房產(chǎn)解釋稱：“兩次設(shè)立的基金其實是同一筆，只是換了名字。”然而 ，公告表明，該筆基金并不只是換了名字，而是改由凱思達成立子公司再與中融信托成立有限合伙公司，而實際上凱思達控股51%的寧波嘉晟投資管理有限公司只是在10月16日才成立的“殼”公司。
“之所以這樣操作可能是為了規(guī)避風險。”德信資本董事長陳義楓對和訊房產(chǎn)表示，作為有限合伙企業(yè)的普通合伙人需要承擔連帶風險，很多企業(yè)都會設(shè)立一個子公司以將風險隔離，即使出現(xiàn)問題也只是子公司被破產(chǎn)清算。
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎則對和訊房產(chǎn)表示，嘉凱城三大股東都為國有企業(yè)，而中融信托也有國資背景，改由子公司作基金發(fā)起人還有可能是便于通過浙江省國資委的審批。
嘉凱城董辦副主任則表示，對此操作并不知情。不過，用800萬元的認繳出資撬動8億元的基金設(shè)立，嘉凱城終究還是基金的實際操盤人。
這樣的融資對嘉凱城而言仍有隱憂。在增信措施中，嘉凱城承諾，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓及本次增資完成后，湖州嘉業(yè)以其所持有的嘉恒置業(yè)股權(quán)，為嘉凱融晟按期收回債權(quán)投資本息等提供質(zhì)押擔保。而此前，嘉恒置業(yè)49%股權(quán)已被作價5629萬元轉(zhuǎn)讓給了嘉凱融晟。
除了潛在的擔憂，一位業(yè)內(nèi)人士還指出，嘉凱城真正的問題在于遲緩的去化速度遠遠跟不上相對激進的開工計劃。據(jù)悉，今年上半年，嘉凱城實際新開工面積20.63萬平方米，但上半年銷售面積僅12.41萬平方米。值得一提的是，嘉凱城上半年實際開工面積僅為全年計劃的23.29%，這意味著，若全年開工計劃正常進行，參考目前的去化速度，加大融資力度或再造風險。
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