1、政策收緊致地產(chǎn)信托規(guī)模下滑，對資金來源的貢獻走低

 

　　受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，從2010 年起，房地產(chǎn)信托的市場占比一路走高，風險逐步堆積，引起了監(jiān)管層的注意。2011 年2 月12 日由銀監(jiān)會印發(fā)的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》，對信托公司凈資本、風險資本計算標準和監(jiān)管指標做出了明確規(guī)定，凈資本管理進入實際可操作階段，并將在年底結(jié)算。受到融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險系數(shù)高達3%的影響，一些早期房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)行占比較大的信托公司的風險資本將趨緊甚至不足，因此，部分信托公司不得不主動壓縮房地產(chǎn)信托業(yè)務，調(diào)整業(yè)務結(jié)構，以滿足凈資本管理的要求。至2011 年下半年，監(jiān)管層要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關業(yè)務都逐筆報批”，同時增加了相關政策實施力度。

 

　　從房地產(chǎn)信托季度新增金額變化情況來看，2011年2、3季度為房地產(chǎn)信托發(fā)行高點，單季度新增金額分別達到1,367億元和1,139億元，4季度則大幅下滑至488億元。2012年1季度進一步下滑，2季度小幅反彈。

 

　　從房地產(chǎn)信托累計余額占信托資產(chǎn)累計余額占比來看，從2010 年1 季度的10%連續(xù)上漲至2011 年3 季度17%達到峰值，然后連續(xù)三季度下降，2012 年上半年降至12%，回到2010 年上半年水平。

 

　　從房地產(chǎn)信托與開發(fā)貸之比來看，由于新增開發(fā)貸規(guī)模受央行窗口指導和額度控制影響巨大，信托在資金來源中的重要性在2010 和11 年逐季增加，并于11 年3 季度達到高峰，信托余額和開發(fā)貸余額比達到0.2，二者的新增額之比高達9.6。2012 年信托發(fā)行規(guī)模迅速回落，上半年地產(chǎn)信托新增額同比下滑42%，余額與開發(fā)貸之比也下滑至0.18。在調(diào)控影響下，信托對開發(fā)商資金來源的貢獻度明顯下降。

 

　　2、信托產(chǎn)品結(jié)構變化，單一資金信托兩年來首超集合信托

 

　　房地產(chǎn)信托可以分為集合資金房地產(chǎn)信托和單一資金房地產(chǎn)信托。從2010年3季度以來，集合資金房地產(chǎn)信托都是房地產(chǎn)信托的主要形式，這一態(tài)勢在2012年2季度達到逆轉(zhuǎn)，單一資金房地產(chǎn)信托占比達到53%。這主要是由于銀監(jiān)會對集合資金房地產(chǎn)信托的審核嚴格影響了此類產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模，集合產(chǎn)品的銳減使得地產(chǎn)信托類型結(jié)構發(fā)生變化。

 

　　3、地產(chǎn)集合信托集中兌付期將持續(xù)至13Q2，其后逐步走低

 

 

圖表：集合信托和單一信托單季新增規(guī)模占比變化情況

 

 

圖表：2012-2013 年房地產(chǎn)信托兌付情況表

 

　　目前房地產(chǎn)集合信托的平均到期時間為1.6 年-2.2 年，平均1.62 年到期。由房地產(chǎn)信托當季新增金額變化情況（圖表）向后延期1.6-2.2 年可見，房地產(chǎn)信托兌付的高峰期將為2012 年4 季度至2013 年2 季度。用益信托工作室將2010-2011 年發(fā)行的信托產(chǎn)品，根據(jù)成立日期以及發(fā)行期限推算起終止兌付日期，推算出來的兌付高峰期為2012 年3 季度至2013 年2 季度。

 

　　由于今年上半年開發(fā)商銷售狀況良好，資金回籠充裕，3、4 季度信托兌付雖具有一定規(guī)模，但并未爆發(fā)兌付風險。但九月以來銷售不達預期，市場買氣清淡，回款情況如果連續(xù)不樂觀，那么在2013 年2 季度的信托兌付高峰期來臨之時，開發(fā)商仍可能因面臨兌付壓力選擇降價促銷以加快回款，尤其是部分資金能力較薄弱的開發(fā)商更是如此。