進(jìn)入第四季度，大部分房企松了一口氣，不僅多家房企10月銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)出新高，保利、融創(chuàng)中國(guó)、世茂、招商、中海、中駿置業(yè)、遠(yuǎn)洋等多家房企已提前完成了全年銷售額。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，1~10月份共完成271億元的協(xié)議銷售額，提前完成全年銷售目標(biāo)。與大型房企上千億元的銷售目標(biāo)相比，遠(yuǎn)洋270億元的目標(biāo)顯得相對(duì)保守。

 

    “270億元的年度目標(biāo)是年初的時(shí)候結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況及年度推盤計(jì)劃定下的，今年重點(diǎn)是抓已有項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)，銷售為先。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者坦言。實(shí)行靈活的價(jià)格策略，一旦出現(xiàn)窗口期，便可以以最快的速度占領(lǐng)市場(chǎng)。

 

    但靈活價(jià)格策略背后卻是遠(yuǎn)洋凈利潤(rùn)的下滑。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中報(bào)顯示，2012年上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)毛利為20.58億元，較去年同比下降12%?；ㄆ旒瘓F(tuán)測(cè)算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2012年上半年凈利潤(rùn)率為10.6%，為內(nèi)地在港上市房企之末。“預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)率可能維持在9.4%，較去年同期12.9%下降3.5個(gè)百分點(diǎn)”。

 

    利潤(rùn)受壓

 

    “遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本身的盈利能力與以前相比并沒有變化，毛利率一直維持在30%。但盈利能力與龍頭房企的確有差距，最主要的原因是戰(zhàn)略不同。”李明告訴記者。李明所說(shuō)的戰(zhàn)略變化，便是遠(yuǎn)洋商業(yè)項(xiàng)目的合作開發(fā)。

 

    7月24日，太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布，雙方在成都合作打造的大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，成都大慈寺文化商業(yè)綜合體中的國(guó)際甲級(jí)辦公樓部分正式命名為“PINNACLE ONE(睿東中心)”，預(yù)計(jì)2014年落成。

 

    此前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古還合作開發(fā)了北京頤堤港[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目，占地面積59000平方米，總建筑面積281063平方米的頤堤港，定位于時(shí)尚與活力的購(gòu)物消費(fèi)理念，涵蓋寫字樓、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)精品超市、國(guó)家影院以及國(guó)際美食廣場(chǎng)等，頤堤港成為遠(yuǎn)洋進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的重要標(biāo)志。

 

    “商業(yè)項(xiàng)目前期大量資金投入一定會(huì)制約企業(yè)現(xiàn)金流，對(duì)于做住宅項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，快速回轉(zhuǎn)資金的局面將難以實(shí)現(xiàn)，而現(xiàn)金流壓力反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，必然會(huì)影響利潤(rùn)率。”陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯分析。

 

    對(duì)于這種資金制約，李明也毫不避諱：“每年我要背著那么多持有物業(yè)和在建商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)物業(yè)的前期只投入沒有回收，這對(duì)于現(xiàn)金流、毛利率的影響是非常大的。”

 

    現(xiàn)實(shí)恰如李明所言，今年8月遠(yuǎn)洋方面曾估計(jì)，在商業(yè)項(xiàng)目沒有盈利的前提下，公司毛利率為25%，凈利潤(rùn)率則會(huì)低于10%。時(shí)至今日，上半年的中報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率下降到10.6%，為大型房企中最低。去年同期的凈利潤(rùn)率為14%，2011年全年凈利潤(rùn)率為12.9%。

 

    記者了解到，判斷上市房地產(chǎn)公司是否盈利主要看三個(gè)數(shù)據(jù)：一是毛利；二是凈利；三是投資物業(yè)增值即估值。目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利整體呈普遍下行趨勢(shì)，遠(yuǎn)洋雖然正嚴(yán)格節(jié)約成本，市場(chǎng)預(yù)期似乎并不樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)披露，目前市場(chǎng)預(yù)估其2012年至2014年財(cái)年的凈利潤(rùn)率在9.4%、8.3%及8.5%?；ㄆ煲嘀赋?，由于遠(yuǎn)洋的投資物業(yè)進(jìn)入收成期，標(biāo)志性項(xiàng)目逐步完成。根據(jù)公司已公布的合約銷售毛利潤(rùn)率預(yù)測(cè)，2013年財(cái)報(bào)的入賬毛利率會(huì)比較低，預(yù)計(jì)2014年將恢復(fù)。

 

    “從今年開始，遠(yuǎn)洋每年將竣工20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，可以說(shuō)毛利率比遠(yuǎn)洋高的企業(yè)沒有一家能夠做到。商業(yè)物業(yè)可以有正現(xiàn)金流，也會(huì)為遠(yuǎn)洋凈利潤(rùn)增加提供新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”李明表示。

 

   謹(jǐn)慎拿地

 

    除了商業(yè)項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流制約外，遠(yuǎn)洋二三線城市出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)也在一定程度上影響了其利潤(rùn)水平。

 

    “從整個(gè)行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)毛利率水平普遍都在下降，原因主要是毛利率高的一線城市份額對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都在下降，二三線城市產(chǎn)品份額在上升。但是相比一線城市，二三線城市毛利率比較低，所以雖然銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但是利潤(rùn)卻不高。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)理事陳寶存認(rèn)為。

 

    而這種情況同樣發(fā)生在遠(yuǎn)洋。今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋重點(diǎn)發(fā)展了環(huán)渤海區(qū)域的秦皇島、青島和東北區(qū)域的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等二三線城市的中端剛需產(chǎn)品，“目前從銷售情況看，其貢獻(xiàn)較2011年有很大上升，這也是遠(yuǎn)洋提前完成全年任務(wù)的主要原因。”李明告訴記者。

 

    據(jù)悉，1~10月份，遠(yuǎn)洋項(xiàng)目銷售均價(jià)約人民幣12300元/平方米，產(chǎn)品分布也從北上廣等一線城市，開始涉足二三線城市，目前項(xiàng)目已在全國(guó)18個(gè)城市布局，“目前，遠(yuǎn)洋全國(guó)性的布局已經(jīng)完成，未來(lái)遠(yuǎn)洋將堅(jiān)持沿海和沿江城市發(fā)展為主，原則上沒有迫切需要進(jìn)入新城市，深耕已進(jìn)入?yún)^(qū)域是總體方向。”

 

    這也意味著，未來(lái)遠(yuǎn)洋全國(guó)擴(kuò)張已經(jīng)達(dá)到一定范圍，接下來(lái)就是要做好二三線城市項(xiàng)目，適時(shí)的調(diào)整拿地節(jié)湊，深耕二三線市場(chǎng)土地開發(fā)需求。在這種戰(zhàn)略影響下，遠(yuǎn)洋在拿地上，也將保持適度的土地儲(chǔ)備，規(guī)?？刂圃诳梢员ＷC未來(lái)3~5年的發(fā)展，有效控制總資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)率的快速提升。

 

    目前，遠(yuǎn)洋的土地總儲(chǔ)備量為2300萬(wàn)平方米左右，“儲(chǔ)備量足以滿足未來(lái)3~5年發(fā)展的需求。”業(yè)界普遍猜測(cè)，遠(yuǎn)洋此次低調(diào)的拿地策略是受地王項(xiàng)目影響。

 

    2009年開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)產(chǎn)品線開始向高端轉(zhuǎn)型，拿地策略上也傾向于好地段、低密但總價(jià)又高的地塊，因此在2009至2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿下多個(gè)地王。但拿地時(shí)的良好預(yù)期與調(diào)控下低迷的市場(chǎng)，使這些地王生不逢時(shí)。

 

    未來(lái)“繼續(xù)優(yōu)化地域布局，審慎補(bǔ)充土儲(chǔ)，同時(shí)加快商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，擴(kuò)大建設(shè)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模將是遠(yuǎn)洋目標(biāo)”。李明說(shuō)。