樓市調(diào)控政策的變化一直是市場最為關(guān)心的話題。住建部部長姜偉新日前表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目前還不想放松。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。
調(diào)控不放松，廣州樓市往何處去？合富置業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市長期持有或出租理財?shù)拈L線投資需求有所上升，10月天河、海珠、原荔灣、越秀等核心市區(qū)的長線投資客占比約為一成。
業(yè)內(nèi)專家指出，隨著成交回升，房價上漲壓力也逐漸增大，開發(fā)商擔(dān)心的并不是調(diào)控不放松，而是調(diào)控是否加碼的問題。
市場
成交量創(chuàng)新高 樓盤折扣“縮水”
在限購、限貸的調(diào)控政策下，廣州還出臺了限售的自選動作，然而這并未能阻止廣州樓市成交持續(xù)回升的步伐。
廣州市國土房管局公布的10月樓市數(shù)據(jù)顯示，廣州10月份一手樓均價為13454元/平方米，目前排今年樓價“倒數(shù)第二”。觀察今年這10個月的廣州房價曲線，都是在1.3萬元-1.4萬元之間徘徊，可以看出盡管調(diào)控政策暫時拉住了房價一路飆升的步伐。而從成交量看，“銀十”一手樓網(wǎng)簽面積達(dá)84.75萬平方米，達(dá)全年之最。這已經(jīng)是廣州一手房成交量連續(xù)第4個月超過70萬平方米。
“從目前成交情況看，調(diào)控政策不放松，對廣州樓市影響不大。”保利地產(chǎn)代理市場部經(jīng)理吳定金分析說，廣州樓市成交堪稱“穩(wěn)健”，不少樓盤成交情況良好，達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，甚至有旺銷的剛需樓盤出現(xiàn)小幅漲價，而銷售情況較為一般的非剛需樓盤則是價格保持穩(wěn)定。
他表示，由于剛需購房客對價格較為敏感，因此剛需樓盤也僅是小幅上漲或者取消較大優(yōu)惠折扣。
有數(shù)據(jù)顯示，銀十的落幕并沒有帶走廣州樓市的熱鬧，11月推優(yōu)惠折扣的項(xiàng)目多達(dá)181盤，比10月份還要多24盤。但是樓盤推優(yōu)惠的力度卻不再像銀十那般瘋狂，減80萬、7.7折等巨惠在11月難見蹤影，項(xiàng)目價格優(yōu)惠更是趨向平穩(wěn)。
限購政策出臺后，剛需及首次改善型樓盤主導(dǎo)市場。吳定金說，調(diào)控政策持續(xù)這么長時間，很多開發(fā)商都練就應(yīng)對招數(shù)，如不少開發(fā)商早在一年前就開始布局，調(diào)整產(chǎn)品類型與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，挖掘潛在的剛性需求，“未來將有越來越多剛需產(chǎn)品供應(yīng)入市”。
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，今年前三個季度廣州十區(qū)成交量已有520萬平方米，是去年557萬平方米的93%。“即使四季度成交量下滑，今年廣州十區(qū)商品住宅網(wǎng)簽成交量仍有望達(dá)到700萬平方米，是2008年金融危機(jī)以來，除2009年之外成交量最高的一年。房價雖有上升沖動，但仍可能控制在14000元/平方米范圍。”
黎文江說，樓市真正回暖應(yīng)該是改善型需求入市，目前支撐市場的仍然是剛需的成交。
調(diào)查
長線投資客增加 調(diào)控負(fù)面影響日漸消化
隨著市場成交持續(xù)回升，廣州的二手房市場也在悄然變化。
合富置業(yè)的最新市場報告顯示，中心區(qū)一手新貨不足，二手房源供不應(yīng)求，業(yè)主的信心較充足，部分不急售的業(yè)主惜售心態(tài)加重，總體房源有所減少。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計顯示，中心區(qū)部分板塊盤源與客戶的比率高達(dá)1：7左右，部分地段的盤源較5、6月份減少兩成左右。
合富置業(yè)首席分析師龍斌表示，業(yè)主心態(tài)走強(qiáng)，惜售漲價現(xiàn)象增加，側(cè)面反映二手樓市的需求逐漸旺盛。在限購的大政策下，高端買家大多入市受限，市場的總體承接力有所減弱，部分實(shí)力稍弱的買家或轉(zhuǎn)投稍低價的地段和物業(yè)或出走外圍一手樓市或無奈退場，這也是目前二手樓市人氣充足、需求旺盛，但交投量仍難以大幅放量的重要原因。
值得關(guān)注的是，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年10月廣州首次置業(yè)的二手買家占比為65.3%，較此前的七成左右有所回落；改善需求的占比為26%，基本維持較正常的水平(25%)；投資客的比例約為一成，較此前的5%左右有所增加。
龍斌說，投資客有所增加，主要是長期持有或出租理財?shù)拈L線投資需求有所上升。據(jù)悉，這部分投資需求多集中在市區(qū)，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月天河、海珠、原荔灣、越秀等核心市區(qū)的長線投資客占比約為一成，較此前有所增加。
“廣州二手市場的買家結(jié)構(gòu)較過往首次置業(yè)者獨(dú)撐樓市的格局有所改善，換房改善、投資以及自用兼投資等各種購房需求逐漸活躍。由此顯示，市場的信心正在逐步恢復(fù)，政策調(diào)控帶來的負(fù)面影響日漸消化。”龍斌說。
分析
“樓市不具備調(diào)控放松條件”
在經(jīng)歷數(shù)月的成交持續(xù)回升后，廣州樓市未來將往何處去？目前的高成交量能否一路堅挺？一手房價會否出現(xiàn)反彈？……伴隨著“金九銀十”的高潮落幕，樓市未來的懸念再次讓人們關(guān)注。
“從政策本身來看，目前樓市和土地市場能夠平穩(wěn)運(yùn)行，行政調(diào)控手段起到的作用更。這種情況下，政策一旦放松極易引起市場的全面反彈。”不少專家表示，當(dāng)前廣州樓市還并不具備調(diào)控放松的條件。
“第三套房以上的購房需求仍然大量存在，只是被調(diào)控政策暫時抑制住了。”黎文江說，目前，廣州一手房價在調(diào)控政策下還能保持1.3萬元/平方米左右的水平，一旦放松調(diào)控，價格可能會出現(xiàn)反彈。
他表示，銀行信貸與樓市走勢關(guān)聯(lián)度非常大，信貸額度的松緊更影響著廣州樓市成交能否持續(xù)的問題，特別是對剛需買家的影響最大，而這主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)政策。
黎文江判斷，預(yù)計明年適度寬松政策將繼續(xù)保持，廣州樓市成交量仍將保持今年的態(tài)勢，但是開發(fā)商要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多推出以剛性需求為主的產(chǎn)品。
“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入劇烈波動期。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)面的聯(lián)系越來越緊密，經(jīng)濟(jì)下行，熱錢流入、新政推出，都將令市場大起大落。”省房協(xié)理事趙卓文指出，北上廣土地資源有限，產(chǎn)品供應(yīng)不足，樓市需求旺盛，“限購”、“限貸”、“限外”等行政管理手段恐怕會被政府長期堅持。
盡管調(diào)控政策不放松，但是世聯(lián)地產(chǎn)在一份分析報告中作出這樣的判斷：“政策方向不變，整體力量弱化”，“政策下相對的市場供求關(guān)系”中政策力量減弱，供求關(guān)系將會主導(dǎo)市場。
吳定金說，隨著樓市筑底回升，廣州房價上漲壓力實(shí)際上在逐漸增大，“不少開發(fā)商擔(dān)心的并不是調(diào)控不放松，而是調(diào)控是否加碼的問題”。他表示，未來房產(chǎn)稅、交易稅等稅收調(diào)控政策出臺存在著可能性，如香港推出全新的買家印花稅，對整個市場影響相當(dāng)大。
在吳定金看來，在供應(yīng)量縮減、信貸收緊、經(jīng)濟(jì)增速放緩等諸多因素的綜合作用下，廣州樓市將進(jìn)入平穩(wěn)期，最后兩個月的行情可能將以平淡收場，下一輪成交的小高峰可能要等到明年3月。
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