平淡已久的深圳土地市場(chǎng)，在年末終于有了些許熱度。
11月13日下午，深圳以掛牌方式出讓G12201-0299宗地的使用權(quán)，最終經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)后，招商地產(chǎn)(000024,股吧)以12.24億元競(jìng)得該地，溢價(jià)率24.39%。
根據(jù)出讓公告，該地塊位于深圳坪山新區(qū)坪山街道，土地規(guī)劃為居住、商業(yè)、文化設(shè)施用地。土地面積15.97萬(wàn)平方米，建筑面積37.94萬(wàn)平方米，使用年限70年，掛牌起始價(jià)9.84億元。
另?yè)?jù)招商地產(chǎn)向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，該地塊建筑面積中需包含文化綜合體7.43萬(wàn)平米，安置房5萬(wàn)平米，且這兩部分的產(chǎn)權(quán)歸政府，而在扣除這兩部分建筑面積后，地塊的實(shí)際成交樓面價(jià)為4896元/平方米。
招商、萊蒙二人轉(zhuǎn)
當(dāng)日競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)共有4位競(jìng)買人參與，其中3號(hào)為最終競(jìng)得人招商地產(chǎn)，另外還有6號(hào)萊蒙國(guó)際、8號(hào)佳兆業(yè)和9號(hào)萬(wàn)科。
不過(guò)，最終參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的只有招商地產(chǎn)和萊蒙國(guó)際，佳兆業(yè)與萬(wàn)科全程均未舉牌，也因此被競(jìng)拍主持人戲言為“打醬油”。
在競(jìng)拍過(guò)程中，每輪競(jìng)價(jià)幅度為1000萬(wàn)元，招商地產(chǎn)首先以底價(jià)9.84億元應(yīng)價(jià)，但隨后就與萊蒙國(guó)際唱起了“二人轉(zhuǎn)”，而萊蒙國(guó)際最后叫價(jià)也達(dá)到了12.14億元。
縱觀整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程，招商地產(chǎn)舉牌速度明顯快于萊蒙國(guó)際，表現(xiàn)出了一種勢(shì)在必得的態(tài)勢(shì)。
招商地產(chǎn)董秘劉寧此后也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，該地塊的價(jià)格在公司預(yù)期之內(nèi)，還是看好項(xiàng)目的發(fā)展前景。
但相比招商地產(chǎn)的樂(lè)觀，萊蒙國(guó)際則覺(jué)得該項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)。
參與競(jìng)拍的萊蒙國(guó)際深圳公司總經(jīng)理鄒翔就表示，該地塊在剔除文化綜合體和安置房面積后，實(shí)際樓面價(jià)接近5000元/平米，這在坪山新區(qū)算是高價(jià)，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不小。
據(jù)了解，此次出讓地塊所屬的坪山新區(qū)周邊樓盤，如萬(wàn)科金域緹香、深業(yè)東城國(guó)際目前售價(jià)均在1萬(wàn)元/平米左右，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的深業(yè)東城御園售價(jià)更是在7000元/平米左右。
另外，坪山新區(qū)的地王項(xiàng)目中糧一品瀾山在今年10月開(kāi)盤時(shí)，就因售價(jià)過(guò)高導(dǎo)致銷售不佳。該項(xiàng)目是中糧在2010年以樓面價(jià)6074元/平競(jìng)得，是次開(kāi)盤均價(jià)13500元/平。
除認(rèn)為地塊的樓面價(jià)稍高外，鄒翔還表示，該地塊需配套的市政代建項(xiàng)目由于政府要求比較苛刻，也在一定程度上加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)該地塊出讓公告顯示，競(jìng)得人須與坪山新區(qū)簽訂坪山新區(qū)文化綜合體代建合同、以及該文化綜合體用地內(nèi)安置房建設(shè)回購(gòu)協(xié)議。
坪山地塊定制出讓
此次出讓的坪山新區(qū)地塊，競(jìng)得人除需代建一部分市政項(xiàng)目外，其是否有充足的現(xiàn)金流也是一大考驗(yàn)，因?yàn)槌鲎尮嬷忻鞔_提到，競(jìng)得人須在簽訂《出讓合同》之日起5個(gè)工作日內(nèi)一次性付清成交價(jià)款。
事實(shí)上，不僅是此次出讓的坪山新區(qū)地塊，在深圳將于近期推出的多幅地塊中，都有配建安置房，以及需代建或運(yùn)營(yíng)公共建筑的條款。
即將于11月28日出讓的寶安尖崗山A122-0341地塊，就明確要求受讓方需負(fù)責(zé)深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。另外，南山后海中心區(qū)將于12月11日出讓的一宗居住用地，不僅要求競(jìng)得人需配建2萬(wàn)平的公共租賃住房，還要負(fù)責(zé)深圳灣體育中心的運(yùn)營(yíng)管理。
對(duì)于深圳在土地出讓中頻頻設(shè)置附帶條件的方式，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是因?yàn)樯钲诳沙鲎屚恋厣伲鶗?huì)與有意向企業(yè)在前期進(jìn)行溝通，談好一些細(xì)致的條件，從而抬高出讓門檻，這其實(shí)就是一種定向出讓的方式。
另?yè)?jù)相關(guān)知情人士透露，此次出讓的坪山新區(qū)地塊，其實(shí)最早是由中信地產(chǎn)與深圳市政府商談，但后來(lái)由于中信地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)紛爭(zhēng)，才不得不退出，如不然，該地塊肯定是由中信地產(chǎn)拿下。
上述業(yè)內(nèi)人士還提到，在深圳南山后海中心區(qū)出讓的地塊中，幾乎都有為企業(yè)定制的痕跡。其中，最為明顯的當(dāng)屬由華潤(rùn)聯(lián)合體以底價(jià)26.53億元拿下的T107-0028地塊。
該地塊曾在出讓公告中要求，競(jìng)買人或其實(shí)際控制人2011年?duì)I業(yè)額不低于2500億元人民幣，2011年國(guó)內(nèi)零售銷售額不低于300億元人民幣，且承諾在項(xiàng)目建成后將其中國(guó)總部及零售業(yè)務(wù)中國(guó)總部遷入。
另外，競(jìng)得人須以BT方式承擔(dān)該項(xiàng)目東側(cè)的深圳科技館、創(chuàng)新大廈項(xiàng)目的建設(shè)，且該宗地塊需在競(jìng)得后兩年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。
如此苛刻的出讓條件，當(dāng)時(shí)在眾多分析人士看來(lái)，就是為華潤(rùn)集團(tuán)量身定做，而最終的出讓結(jié)果也證實(shí)了外界的分析。
對(duì)于南山后海中心區(qū)的土地出讓原則，一位深圳地產(chǎn)公司高管曾提到，該區(qū)域的土地出讓一般都是大型企業(yè)自己先考察，相中那塊地后，再找南山區(qū)的相關(guān)政府職能部門洽談，雙方協(xié)商好后再走公開(kāi)招拍掛的程序，其實(shí)就是屬于定向招拍掛。
“深圳目前在土地出讓中定制痕跡明顯，一方面是由于土地資源稀缺，政府希望引進(jìn)更多有實(shí)力的企業(yè)參與開(kāi)發(fā)，從而最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則是政府需要開(kāi)發(fā)商更多參與相關(guān)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”分析指出。
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