廣州商業(yè)地產(chǎn)在2009年經(jīng)歷了改善的階段，在2010、2011年呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，2012年增速放緩。一面是一系列調(diào)控措施，針對(duì)中小戶型及中低價(jià)位的住宅投資投機(jī)行為得到控制，部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)；另一面是國(guó)企、民企還有海外資本，齊齊將視線對(duì)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了前兩年的迅猛發(fā)展，截至今年三季度末，廣州甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到330萬(wàn)平方米，優(yōu)質(zhì)商鋪存量達(dá)170萬(wàn)平方米。面對(duì)如此高的庫(kù)存，一些新興商圈的商業(yè)項(xiàng)目面臨租售壓力。專家分析，要從投資和使用雙層面分析市場(chǎng)是否過(guò)剩的問(wèn)題，商業(yè)項(xiàng)目銷售情況良好，但招租壓力確實(shí)普遍存在。  

 

　　今年優(yōu)質(zhì)商鋪新增45萬(wàn)平方米

 

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，位于珠江新城的利通大廈和保利V座兩棟甲級(jí)寫字樓竣工，建面約23.5萬(wàn)平方米；優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)，同樣位于珠江新城的太陽(yáng)新天地第三季度竣工，建面約12萬(wàn)平方米。四季度，甲級(jí)寫字樓、優(yōu)質(zhì)商鋪預(yù)計(jì)新增供應(yīng)均達(dá)到30萬(wàn)平方米，包括西城都薈、時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、東圃樂(lè)購(gòu)T ESCO購(gòu)物中心、奧園廣場(chǎng)、鴻禧商業(yè)中心等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將落成。

 

　　廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度迅猛，受益于后亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)的刺激，以及住宅調(diào)控政策，2011年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)達(dá)到最高峰，2012年增速有所放緩，但整體存量仍居高不下。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年新增供應(yīng)量為13.2萬(wàn)平方米，2010年升至35萬(wàn)平方米；2011年繼續(xù)攀升，總計(jì)63萬(wàn)平方米新增供應(yīng)落成，供應(yīng)主要集中在天河商圈及珠江新城區(qū)域，如恒大地產(chǎn)中心、太古匯、富力盈信大廈、高德置地一、三期以及廣州國(guó)際金融中心等。到了2012年，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)45萬(wàn)平方米，增速開(kāi)始減慢，主要項(xiàng)目如珠江城、利通廣場(chǎng)、保利威座、廣晟國(guó)際廣場(chǎng)、廣州銀行大廈、富力盈凱廣場(chǎng)等。

 

　　廣州優(yōu)質(zhì)商鋪而言，2010年廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總體量比2009年增加了16萬(wàn)平方米，達(dá)到140萬(wàn)平方米左右。2011年也迎來(lái)供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)68.5萬(wàn)平方米的總體量超過(guò)過(guò)去四年新增供應(yīng)的總和。2012年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)45萬(wàn)平方米，增速也放緩，主要項(xiàng)目包括西城都薈、珠江太陽(yáng)城、花城匯、高德置地·秋等零售物業(yè)。

 

　　2010年底，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總體量達(dá)到270萬(wàn)平方米，截至今年三季度末，廣州甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到330萬(wàn)平方米，優(yōu)質(zhì)商鋪存量達(dá)170萬(wàn)平方米，庫(kù)存持續(xù)攀升。

 

　　房企扎堆商業(yè)地產(chǎn)

 

　　2010年至今，廣州商業(yè)的大發(fā)展首先受益于亞運(yùn)會(huì)。為提升廣州整體的國(guó)際形象，政府在市政建設(shè)投入了大量資金，也激發(fā)了廣州潛在消費(fèi)實(shí)力。在亞運(yùn)舉辦前后，廣州40多個(gè)大型購(gòu)物中心出現(xiàn)，不僅公寓投資火熱，寫字樓供求創(chuàng)新高，就連困擾市場(chǎng)多年的分割式產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)鋪也再度走俏，強(qiáng)大的購(gòu)買力讓廣州商業(yè)市場(chǎng)綻放生機(jī)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資者，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抗通脹能力的認(rèn)可正與日俱增。

 

　　2011年后亞運(yùn)時(shí)代，房地產(chǎn)調(diào)控為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)火爆帶來(lái)契機(jī)。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。在投資額同比增長(zhǎng)率、施工面積同比增長(zhǎng)率和新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率等重要指標(biāo)方面，商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的表現(xiàn)都比住宅強(qiáng)勢(shì)。

 

　　房企扎堆商業(yè)地產(chǎn)

 

　　萬(wàn)科、保利、招商、金地、龍湖和泛海建設(shè)等均已成立獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。如保利地產(chǎn)，未來(lái)3至5年的購(gòu)物中心和星級(jí)酒店數(shù)量將達(dá)12個(gè)和15個(gè)，總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。而萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在2013-2014年期間，再開(kāi)業(yè)40多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

 

　　2012年受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，市場(chǎng)小幅盤整但整體穩(wěn)升態(tài)勢(shì)未改，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶教授認(rèn)為，2012年廣州商業(yè)的擴(kuò)張初步告一段落，新的商業(yè)大規(guī)模進(jìn)駐的數(shù)量會(huì)將減少，從而達(dá)到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

 

　　廣州商圈盤整

 

　　從區(qū)域分布看，天河區(qū)仍然是熱點(diǎn)區(qū)域，萬(wàn)菱匯、高德置地廣場(chǎng)購(gòu)物中心、太古匯、花城匯、時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心……一個(gè)又一個(gè)超大型購(gòu)物中心接踵而來(lái)，商圈規(guī)模和檔次均得到極大提升，未來(lái)該區(qū)域仍將有多個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)天河商圈的競(jìng)爭(zhēng)格局將日趨復(fù)雜和激烈。

 

　　同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多中心發(fā)展趨勢(shì)，如琶洲、番禺、白云新城等區(qū)域中心隨著廣州市區(qū)的擴(kuò)張，居住需求旺盛，消費(fèi)實(shí)力上升。在廣州北部，廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和5號(hào)停機(jī)坪購(gòu)物廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，白云綠地中心也蓄勢(shì)待發(fā)，撐起一個(gè)以白云新城為中心的城北新商圈；在廣州南部，隨著廣州南站、廣州亞運(yùn)城的相繼落成，沃爾瑪?shù)壬碳胰Φ剡M(jìn)駐，一直在舊城區(qū)內(nèi)蓬勃發(fā)展的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)也開(kāi)始在周邊布點(diǎn)；番禺萬(wàn)博板塊云集了奧特萊斯廣場(chǎng)、沃爾瑪山姆會(huì)員店、海印又一城等大型商業(yè)配套，萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心年底前將正式開(kāi)業(yè)，天河城、奧園商業(yè)體也都在建設(shè)中。大量新增供應(yīng)將廣州市的商業(yè)市場(chǎng)物業(yè)質(zhì)量總體提升的同時(shí)，也增加了新增項(xiàng)目的招商壓力。

 

　　這些新上市的寫字樓、大型購(gòu)物中心，其產(chǎn)品定位、配套、服務(wù)等各方面都接軌國(guó)際最高水準(zhǔn)，引入了國(guó)際團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱項(xiàng)目設(shè)計(jì)和后期的物業(yè)管理服務(wù)，不管是寫字樓、購(gòu)物中心還是商用公寓，大多走高端化路線，直接拉升了項(xiàng)目的價(jià)格，一些高端寫字樓達(dá)到4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)、300元/平方米·月的租金。