剛剛進入11月，內地房企就掀起了在港融資的高潮。繼11月1日SOHO中國宣布發(fā)行兩筆總額10億美元優(yōu)先票據(jù)后，旭輝地產(chǎn)的赴港IPO也進入到最后階段。11月4日，旭輝地產(chǎn)宣布將其發(fā)行價初步定在每股1.33港幣至1.65港幣的區(qū)間內。而募資總規(guī)模也被確定在2.2億美元至2.7億美元之間。不過有投行人士稱在正式募資之前，這個價格還有變動的可能。
記者從一位接近旭輝地產(chǎn)的投行人士處獲悉，目前旭輝地產(chǎn)擬發(fā)行股份中的國際配售部份已近認購滿。而如果按照最低定價計算，目前各機構的意向投資已能覆蓋旭輝的預定募資總額。
這一定價意味著，假如以2012年的業(yè)績加以衡量，旭輝地產(chǎn)的IPO發(fā)行價的市盈率僅在3.5至4.3倍的區(qū)間之內。即便以2013年的業(yè)績衡量，市盈率也不過位于4.2至5.2倍區(qū)間。
“以NAV折讓計算，目前旭輝的定價相當于100塊錢的東西當30多塊錢賣，這是在路演前能夠吸引大量機構認購的主要原因。”上述人士如此稱。
根據(jù)相關統(tǒng)計，當前港市中已上市房企按當前股價計算，市盈率在7倍左右。而且自2008年之后，內地房企赴港上市的發(fā)行價平均市盈率僅為5.8倍，多數(shù)偏低，恒大等企業(yè)上市的市盈率亦低于5倍。
旭輝的發(fā)行定價盡管較其估值而言偏低，但與目前資本市場定價基本市盈率相符合。
業(yè)內人士分析，2008年之后受金融風暴影響，香港金融市場整體投資不景氣之外，多數(shù)企業(yè)股價從市盈率角度來看都偏低，而內房股受內地樓市調控頻繁影響，整體市場表現(xiàn)也不佳。
蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶曾對媒體表示，過去幾年在香港上市的多家地產(chǎn)公司有六成未能在上市后實現(xiàn)當初的既定目標，其中有三成開發(fā)商發(fā)債后陷入財務困境。不過更多的數(shù)據(jù)表明，這不僅是目前內房股面臨的基本面，這也是整個香港資本市場近幾年的整體表現(xiàn)。
從記者獲得的一份投行報告來看，旭輝地產(chǎn)在2009-2012財政年度的合約銷售額年復合增長率為37％，股本回報率則高于內地多數(shù)房企約19-25%的規(guī)模。此外，花旗銀行給出預測旭輝地產(chǎn)在2011-2014財政年度的盈利年均復合增長率將達到62％。上述投行人士也表示，旭輝地產(chǎn)未與投資機構簽署對賭協(xié)議，一直保持資金鏈的穩(wěn)定，上市并非迫于資金壓力，而是企業(yè)出于自身發(fā)展戰(zhàn)略的考慮。
從宏觀形勢來看，歐美主要國家的貨幣寬松政策將持續(xù)，而亞洲市場已逐漸成為全球資本投資的熱點。據(jù)摩根斯丹利的報告，目前約有1.5萬億美金的熱錢計劃通過香港等城市的資本市場進入亞洲。報告認為，這意味著亞洲，尤其是香港等地的資本市場將出現(xiàn)一個融資的窗口期。近一周內，龍湖、中海等內房古都出現(xiàn)超過15%的上漲，預示著資本市場出現(xiàn)利好。
而對于旭輝等計劃上市企業(yè)而言，此時上市可能不會獲得較高定價，但卻可以為房企打開一個難得的融資渠道。在內地市場，樓市成交量在近幾個月出現(xiàn)持續(xù)復蘇的現(xiàn)象。而在短期內限購政策不會放松的背景之下，可以獲得境外融資的內房企業(yè)無疑將獲得更好的發(fā)展空間。
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