在宣布由銷售轉(zhuǎn)型持有、并將年度銷售目標(biāo)下調(diào)至120億元后，SOHO中國(guó)開(kāi)始為未來(lái)幾年轉(zhuǎn)型期積攢資金。
繼今年6月獲得一筆6.26億美元的三年期貸款后，SOHO中國(guó)又新獲10億美元的優(yōu)先票據(jù)。
發(fā)10億長(zhǎng)債
11月1日上午，SOHO中國(guó)宣布近期融資成果：公司于今日發(fā)行總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)。該優(yōu)先票據(jù)包括兩筆，其中6億美元于2017年到期，年息為5.75%；4億美元于2022年到期，年息7.125%。
SOHO中國(guó)在公告中指出，公司、附屬公司擔(dān)保人及附屬公司擔(dān)保人質(zhì)押人已就上述兩筆優(yōu)先票據(jù)與匯豐、摩根士丹利、渣打銀行、Barclays及高盛訂立購(gòu)買協(xié)議。該票據(jù)在新交所上市交易。
關(guān)于資金的用途，SOHO中國(guó)方面稱，此次兩筆票據(jù)發(fā)行后估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約9.86億美元，公司擬將兩個(gè)系列票據(jù)所得款項(xiàng)凈額用作一般公司用途，也會(huì)因市場(chǎng)狀況變化而調(diào)整其發(fā)展計(jì)劃，在應(yīng)用所得款項(xiàng)凈額前，公司擬將所得款項(xiàng)凈額投資若干臨時(shí)現(xiàn)金投資項(xiàng)目。
對(duì)于獲得10億美元的融資，SOHO中國(guó)CEO張欣認(rèn)為，正是QE3讓債務(wù)市場(chǎng)瘋狂。她依然看好房地產(chǎn)投資，并聲言，“當(dāng)通貨膨脹來(lái)到時(shí)，錢貶值，房產(chǎn)就升值”。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則緊跟著感嘆，“經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期的努力，公司成功地發(fā)行了10億美元的債，最長(zhǎng)達(dá)到十年。這是國(guó)際資本市場(chǎng)傳遞給我們強(qiáng)烈的信號(hào)”。
老潘認(rèn)為，資本市場(chǎng)傳遞出的信息體現(xiàn)在3個(gè)層面：第一，QE3讓資金多了；第二，資本市場(chǎng)看好SOHO中國(guó)，看好北京上海的寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)；第三，10億美元債的成功發(fā)行給SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型助了一臂之力。
但該筆債券對(duì)SOHO中國(guó)帶來(lái)的不只是轉(zhuǎn)型的動(dòng)力，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
有熟悉SOHO中國(guó)的分析師指出，從發(fā)債情況來(lái)看，SOHO中國(guó)兩筆融資的利率水平低于行業(yè)平均水平，這與SOHO中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)保持的凈負(fù)債與凈現(xiàn)金流狀況有關(guān)。
另外，行業(yè)通行的債券期限是五年期，此次SOHO中國(guó)的兩筆融資中最長(zhǎng)的一筆期限為10年，可以看出資本市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)未來(lái)的認(rèn)可。
不過(guò)，此次10億美元的債券被分成一筆6億美元5年期融資和4億美元10年期融資，而非全部10年期，者從另外一個(gè)角度反映出資本市場(chǎng)對(duì)于SOHO中國(guó)的擔(dān)心。
分析人士稱，“其實(shí)，SOHO中國(guó)主要想發(fā)長(zhǎng)期的債券，但債券期限太長(zhǎng)的話，利息成本會(huì)比較高，沒(méi)有多少公司能夠發(fā)行十年期的債券，要看投資者的認(rèn)可程度。此次SOHO中國(guó)發(fā)行的 4億美元10年期債券，就是其試探投資者反應(yīng)的，畢竟債券的發(fā)行規(guī)模等需視乎市況及投資者興趣而定。”
與此同時(shí)，10年期債券也面臨比一般期限更大的風(fēng)險(xiǎn)。第一，利率的風(fēng)險(xiǎn)，降息加息會(huì)影響債券價(jià)格；第二，存續(xù)期風(fēng)險(xiǎn)，債券年期越長(zhǎng)，債券價(jià)格對(duì)市場(chǎng)的敏感度越高。
另外，SOHO中國(guó)現(xiàn)在向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型，但如果未來(lái)其租金回報(bào)率不能覆蓋其借貸成本的話，該筆融資則面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。
為轉(zhuǎn)型蓄水
盡管會(huì)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，但獲得一筆10億美元的融資可以加強(qiáng)SOHO中國(guó)的資本基礎(chǔ)，對(duì)處于轉(zhuǎn)型期入口處的SOHO中國(guó)具有重要的支撐作用。
事實(shí)上，在10月26日SOHO中國(guó)宣布擬融資但規(guī)模未定后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普就判斷指出，“SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)狀況為‘一般’，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為‘較大’。”
標(biāo)普分析師李國(guó)宜稱，SOHO中國(guó)過(guò)去幾年的銷售執(zhí)行持續(xù)強(qiáng)勁，項(xiàng)目利潤(rùn)率處于較高水平。但由于市場(chǎng)低迷，其執(zhí)行力度從2011年以來(lái)出現(xiàn)波動(dòng)。且其將大部分現(xiàn)有項(xiàng)目保留作為租賃物業(yè)開(kāi)發(fā)。因此，“我們預(yù)計(jì)，其2012和2013年合同銷售額將維持在100億元左右，低于歷史高位2010年的238億元”。
而根據(jù)SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，到2015年，其持有型物業(yè)的規(guī)模將達(dá)到150萬(wàn)平方米，租金收入將成為公司盈利的主要來(lái)源，現(xiàn)有物業(yè)在5年后的年租金收入將超過(guò)40億元。
即便如此，這種對(duì)持有型物業(yè)“相當(dāng)于近10倍的增長(zhǎng)”的計(jì)劃，被標(biāo)普認(rèn)定為“激進(jìn)”。
李國(guó)宜稱，“如果SOHO中國(guó)的項(xiàng)目執(zhí)行出現(xiàn)任何延遲，則其對(duì)租賃收入增長(zhǎng)的預(yù)期都可能落空。這是因?yàn)镾OHO中國(guó)目前同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量明顯多于此前。”
為了保證轉(zhuǎn)型物業(yè)的順利進(jìn)行，SOHO中國(guó)需要足夠的資本。而這150萬(wàn)平米持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及兩三年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)所需資金，絕非SOHO中國(guó)目前的銷售所能達(dá)到的。潘石屹也曾明確表示，“要建好該部分項(xiàng)目，僅SOHO中國(guó)的資金是不夠的”。
因此，在今年6月5日，SOHO中國(guó)就曾獲得一筆約6.26億美元的三年期貸款融資，銀團(tuán)貸款年息按香港銀行同業(yè)拆息率加每年4.25厘息差計(jì)。
在資本保證之外，要在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)公司模式的轉(zhuǎn)型，SOHO中國(guó)還面臨著物業(yè)出租、商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)等能力方面的考驗(yàn)。
就目前來(lái)看，作為SOHO中國(guó)旗下首個(gè)自持物業(yè)--前門大街，截至去年底，其租金收入僅9109萬(wàn)元，且按年下跌17%，對(duì)SOHO業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)非常低。
為了改變這一現(xiàn)狀，SOHO中國(guó)在今年5月引入商業(yè)管理公司盈石資產(chǎn)管理有限公司，并在9月將前門大街的定位確定為體驗(yàn)、展示中心。但該項(xiàng)目最終能否達(dá)到老潘的目標(biāo)，目前還是個(gè)謎。
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