剛剛進(jìn)入11月，內(nèi)地房企就掀起了在港融資的高潮。繼11月1日SOHO中國(guó)宣布發(fā)行兩筆總額10億美元優(yōu)先票據(jù)后，旭輝地產(chǎn)的赴港IPO也進(jìn)入到最后階段。11月4日，旭輝地產(chǎn)宣布將其發(fā)行價(jià)初步定在每股1.33港幣至1.65港幣的區(qū)間內(nèi)。而募資總規(guī)模也被確定在2.2億美元至2.7億美元之間。不過(guò)有投行人士稱在正式募資之前，這個(gè)價(jià)格還有變動(dòng)的可能。

 

    記者從一位接近旭輝地產(chǎn)的投行人士處獲悉，目前旭輝地產(chǎn)擬發(fā)行股份中的國(guó)際配售部份已近認(rèn)購(gòu)滿。而如果按照最低定價(jià)計(jì)算，目前各機(jī)構(gòu)的意向投資已能覆蓋旭輝的預(yù)定募資總額。

 

    這一定價(jià)意味著，假如以2012年的業(yè)績(jī)加以衡量，旭輝地產(chǎn)的IPO發(fā)行價(jià)的市盈率僅在3.5至4.3倍的區(qū)間之內(nèi)。即便以2013年的業(yè)績(jī)衡量，市盈率也不過(guò)位于4.2至5.2倍區(qū)間。

 

    “以NAV折讓計(jì)算，目前旭輝的定價(jià)相當(dāng)于100塊錢的東西當(dāng)30多塊錢賣，這是在路演前能夠吸引大量機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)的主要原因。”上述人士如此稱。

 

    根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前港市中已上市房企按當(dāng)前股價(jià)計(jì)算，市盈率在7倍左右。而且自2008年之后，內(nèi)地房企赴港上市的發(fā)行價(jià)平均市盈率僅為5.8倍，多數(shù)偏低，恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等企業(yè)上市的市盈率亦低于5倍。

 

    旭輝的發(fā)行定價(jià)盡管較其估值而言偏低，但與目前資本市場(chǎng)定價(jià)基本市盈率相符合。

 

    業(yè)內(nèi)人士分析，2008年之后受金融風(fēng)暴影響，香港金融市場(chǎng)整體投資不景氣之外，多數(shù)企業(yè)股價(jià)從市盈率角度來(lái)看都偏低，而內(nèi)房股受內(nèi)地樓市調(diào)控頻繁影響，整體市場(chǎng)表現(xiàn)也不佳。

 

    蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶曾對(duì)媒體表示，過(guò)去幾年在香港上市的多家地產(chǎn)公司有六成未能在上市后實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的既定目標(biāo)，其中有三成開(kāi)發(fā)商發(fā)債后陷入財(cái)務(wù)困境。不過(guò)更多的數(shù)據(jù)表明，這不僅是目前內(nèi)房股面臨的基本面，這也是整個(gè)香港資本市場(chǎng)近幾年的整體表現(xiàn)。

 

    從記者獲得的一份投行報(bào)告來(lái)看，旭輝地產(chǎn)在2009-2012財(cái)政年度的合約銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率為37％，股本回報(bào)率則高于內(nèi)地多數(shù)房企約19-25%的規(guī)模。此外，花旗銀行給出預(yù)測(cè)旭輝地產(chǎn)在2011-2014財(cái)政年度的盈利年均復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到62％。上述投行人士也表示，旭輝地產(chǎn)未與投資機(jī)構(gòu)簽署對(duì)賭協(xié)議，一直保持資金鏈的穩(wěn)定，上市并非迫于資金壓力，而是企業(yè)出于自身發(fā)展戰(zhàn)略的考慮。

 

    從宏觀形勢(shì)來(lái)看，歐美主要國(guó)家的貨幣寬松政策將持續(xù)，而亞洲市場(chǎng)已逐漸成為全球資本投資的熱點(diǎn)。據(jù)摩根斯丹利的報(bào)告，目前約有1.5萬(wàn)億美金的熱錢計(jì)劃通過(guò)香港等城市的資本市場(chǎng)進(jìn)入亞洲。報(bào)告認(rèn)為，這意味著亞洲，尤其是香港等地的資本市場(chǎng)將出現(xiàn)一個(gè)融資的窗口期。近一周內(nèi)，龍湖、中海等內(nèi)房古都出現(xiàn)超過(guò)15%的上漲，預(yù)示著資本市場(chǎng)出現(xiàn)利好。

 

    而對(duì)于旭輝等計(jì)劃上市企業(yè)而言，此時(shí)上市可能不會(huì)獲得較高定價(jià)，但卻可以為房企打開(kāi)一個(gè)難得的融資渠道。在內(nèi)地市場(chǎng)，樓市成交量在近幾個(gè)月出現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇的現(xiàn)象。而在短期內(nèi)限購(gòu)政策不會(huì)放松的背景之下，可以獲得境外融資的內(nèi)房企業(yè)無(wú)疑將獲得更好的發(fā)展空間。