11月1日，總部設(shè)在北京的知名商業(yè)地產(chǎn)公司SOHO中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]發(fā)布公告稱，已成功在海外發(fā)行兩筆總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中6億美元于2017年到期，年息為5.75%；4億美元于2022年到期，年息7.125%。據(jù)悉，SOHO中國發(fā)行的這兩筆優(yōu)先票據(jù)，由匯豐、摩根士丹利、渣打銀行、Barclays和高盛等國際財(cái)團(tuán)投資機(jī)構(gòu)參與發(fā)行和認(rèn)購。該項(xiàng)10億美元的融資活動(dòng)總共得到82.5億美元的資金捧場(chǎng)。

 

    受此消息刺激，1日當(dāng)天A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)股全線大漲，多達(dá)12只地產(chǎn)股漲停收市，房地產(chǎn)板塊則以3.76%的漲幅高居板塊漲幅榜首。2日SOHO中國在香港的股價(jià)大幅上漲，相對(duì)前一天收盤價(jià)最高上漲4%。

 

    這是進(jìn)入11月以來第一家中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍國際資本市場(chǎng)成功融資。事實(shí)上，在美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施第三輪定量寬松貨幣政策（QE3）以來，已有多家內(nèi)地房企成功在境外市場(chǎng)融資。如10月中旬以來，已有融創(chuàng)中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、華南城、龍湖地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、禹洲地產(chǎn)、方興地產(chǎn)等多家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債融資，加上SOHO中國，最近內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債在海外融資總額已達(dá)26.75億美元。

 

    一時(shí)間，內(nèi)地房企到海外融資受到國際資本熱捧，成為刺激人們眼球的市場(chǎng)“亮點(diǎn)”。

 

    這種現(xiàn)象的出現(xiàn)不是偶然的。國家實(shí)施從嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策一年多時(shí)間以來，國內(nèi)商業(yè)銀行和信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資已大幅度減少，有一些開發(fā)商一度面臨嚴(yán)峻的資金困難，因此迫使一些國內(nèi)房企轉(zhuǎn)道境外資本市場(chǎng)發(fā)債融資，以解資金饑渴或改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

 

    而在美聯(lián)儲(chǔ)今年9月實(shí)施QE3以來，國際資本市場(chǎng)上流動(dòng)性又像潮水般涌進(jìn)亞洲等新興市場(chǎng)。如在香港，因?yàn)槊涝啻斡|及7.7500港元的強(qiáng)方兌換保證水平，為捍衛(wèi)港元盯住美元的聯(lián)系匯率制度，香港金管局自10月19日以來半個(gè)月內(nèi)（至11月2日），已10次入市干預(yù)，變相向市場(chǎng)注入總額達(dá)約322億港元的流動(dòng)性。這也使得香港銀行體系總結(jié)余攀升至約1808億港元。從另一方面看，目前時(shí)段香港及國際資本市場(chǎng)流動(dòng)性充溢的環(huán)境，為中國內(nèi)地房企到香港及國際資本市場(chǎng)融資提供了難得的“時(shí)間窗口”。

 

    SOHO中國本次優(yōu)先票據(jù)的成功發(fā)行，對(duì)此可以佐證。這是高收益級(jí)別的中資房地產(chǎn)美元債第一次能以低于6%的票息發(fā)行成功。據(jù)了解，SOHO中國對(duì)5年期優(yōu)先票據(jù)年息的心理價(jià)位為6.75%，但由于得到60億美元資金的踴躍認(rèn)購，最后票息得以定在6%以下。另外，發(fā)行規(guī)模為4億美元的10年期優(yōu)先票據(jù)得到約22.5億美元資金認(rèn)購，年息7.125%也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期限美元債票息水平。

 

    對(duì)于本次優(yōu)先票據(jù)的成功發(fā)行，SOHO中國總裁張欣表示：“QE3讓債務(wù)市場(chǎng)瘋狂，我們離通脹還有多遠(yuǎn)？我依然看好房地產(chǎn)投資，最終當(dāng)通貨膨脹來到時(shí)，錢貶值，房產(chǎn)就升值。”SOHO中國董事長潘石屹也堅(jiān)定了選擇持有房產(chǎn)的決定：“在現(xiàn)金和房產(chǎn)的選擇中，選擇持有房產(chǎn)的決策是正確的。”在今年披露半年業(yè)績報(bào)告后，SOHO中國已決定從開發(fā)銷售商業(yè)地產(chǎn)模式向開發(fā)持有商業(yè)物業(yè)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，發(fā)行票據(jù)融資是為了改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況，緩解未來可能面臨的資金緊張狀況。

 

    在票據(jù)成功發(fā)行后，潘石屹興奮地表示：“剛剛公司成功發(fā)行了10億美元的債，最長達(dá)到十年。這是國際資本市場(chǎng)傳遞給我們強(qiáng)烈的信號(hào)。”潘石屹認(rèn)為美國QE3讓錢多了，加上資本市場(chǎng)看好SOHO中國，看好北京、上海的寫字樓和商業(yè)物業(yè)，看好中國未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

 

    “美國QE3讓錢多了”，但國際熱錢是要尋求高額利潤回報(bào)的，它必須投資到有成長性的經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)中去。而當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)和中國資產(chǎn)顯然是符合它的“胃口”的。雖然中國經(jīng)濟(jì)增長在減速，但還在7.5%以上，相對(duì)于世界各大經(jīng)濟(jì)體還是最高的，最近人民幣相對(duì)美元等貨幣又有所升值，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最近半年時(shí)間內(nèi)又有一定程度的回暖，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售和營收業(yè)績有較快的增長，像萬、保、招、金等一流房地產(chǎn)上市公司前三季度就呈現(xiàn)出銷售收入和凈利潤快速增長的態(tài)勢(shì)。這些都給境外熱錢進(jìn)入香港市場(chǎng)和買進(jìn)“中國資產(chǎn)”提供了現(xiàn)實(shí)可能性和良好盈利預(yù)期。

 

    內(nèi)地房企到海外融資受到國際資本熱捧現(xiàn)象，呈現(xiàn)給人們的不全都是積極的、正面的景象，在其背后還有潛在的、負(fù)面的因素，需要引起有關(guān)方面的關(guān)注。

 

    入秋以來，在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖的背景下，一些大型房企與地方政府聯(lián)手上演了一幕幕高額拿地、大幅推地的“好戲”。如果眾多房企們紛紛到境外發(fā)債，又將巨額融資去拍地拿地，這將助長地方政府的“土地財(cái)政”積弊更趨嚴(yán)重，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變往后延遲，而地價(jià)的上漲又為以后房地產(chǎn)價(jià)格上漲打下“基礎(chǔ)”，國家促使房地產(chǎn)價(jià)格合理回歸的調(diào)控目標(biāo)更難實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)于內(nèi)地房企到境外融資的行為及其融資拿地的做法，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)定。

 

    有一些房企到境外融資，是為了改善資金緊張狀況，事實(shí)也表明，因?yàn)槌晒木惩馊谫Y使其度過房地產(chǎn)開發(fā)和銷售困難期，緩解了資金困境。國家實(shí)施嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策，本意是收緊國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常，房價(jià)合理回歸。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商之間應(yīng)當(dāng)有并購重組，甚至不排斥一些實(shí)力較小的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉。但是，由于一些處于困境的房地產(chǎn)企業(yè)在從國內(nèi)銀行得不到貸款的情況下，反而從境外金融機(jī)構(gòu)得到融資，化解了困難。這就使得國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期效應(yīng)打了折扣，這為后續(xù)調(diào)控帶來額外障礙。因此，在以后的房地產(chǎn)調(diào)控中，國家應(yīng)當(dāng)從國內(nèi)國外統(tǒng)一的角度，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行完善，防范國際熱錢對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策及其實(shí)施效果的不正常的“干擾”。