租賃式保障性住房正逐步成為我國(guó)保障性住房的主要形式，隨著租賃式保障性住房的大規(guī)模建設(shè)和分配，租賃式保障性住房的后期管理業(yè)已成為保障性住房功能能否實(shí)現(xiàn)、住房保障能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，其中，如何建立公平、有效的退出機(jī)制尤為突出。廉租住房應(yīng)退不退的問(wèn)題已然出現(xiàn)，如何防止公共租賃住房也出現(xiàn)類(lèi)似的問(wèn)題，已成為當(dāng)務(wù)之急。建立和完善租賃式保障性住房退出機(jī)制，對(duì)于提高住房保障資源的利用效率、確保住房保障對(duì)象的權(quán)利、促進(jìn)住房保障資源分配的公平以及減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)等，都具有重要意義。

 

　　租賃式保障性住房退出機(jī)制的構(gòu)建，應(yīng)遵循社會(huì)公平的基本原則，以實(shí)現(xiàn)租賃式保障性住房投入資金的良性循環(huán)、住房資源的高效利用為目標(biāo)，根據(jù)政府的財(cái)政能力、住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況、租賃式保障性住房的剩余使用價(jià)值、居民的平均住房水平等因素，按照多元化模式，采取多種退出方式，構(gòu)建起公平、高效的退出機(jī)制。多元化模式是指在基本原則和目標(biāo)相同的條件下，各地應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際情況采用適合于本地實(shí)際的退出模式。多種退出方式是指要根據(jù)退出對(duì)象、保障性住房的供應(yīng)規(guī)模、財(cái)政能力、住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況、居民的平均住房水平等因素，采取合適的退出方式。

 

　　租賃式保障性住房退出對(duì)象的確定應(yīng)綜合考慮租戶(hù)的收入、財(cái)產(chǎn)和住房等基本情況，所有超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的租戶(hù)均不應(yīng)享受住房保障待遇。具體情況包括三類(lèi)：一是租戶(hù)申請(qǐng)時(shí)信息失真或者審核不嚴(yán)而享受保障待遇的；二是租戶(hù)的收入、財(cái)產(chǎn)和住房條件等得到了改善不應(yīng)再享受保障待遇的；三是因?yàn)橄硎鼙Ｕ洗龅臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整導(dǎo)致租戶(hù)不應(yīng)享受保障待遇的。此外，那些雖符合標(biāo)準(zhǔn)，但違法或者違規(guī)使用保障性住房的租戶(hù)也應(yīng)納入退出對(duì)象之列，包括利用住房從事違法活動(dòng)、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉(zhuǎn)借和轉(zhuǎn)租、住房長(zhǎng)期空置等情況。

 

　　租賃式保障性住房在設(shè)計(jì)退出機(jī)制時(shí)，應(yīng)基于“資源獲利”的退出這一點(diǎn)，探索多樣化的退出方式。一般而言，租賃式保障性住房的退出方式主要有四類(lèi)：收回住房，停止發(fā)放住房補(bǔ)貼，收取市場(chǎng)化租金，對(duì)租戶(hù)出售公共住房。在后兩種方式中，租賃式保障性住房并未被收回，但住房保障資金仍然得到了回流，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，也可將其視為租賃式保障性住房的退出方式。由于我國(guó)各地租賃式保障性住房供求狀況、政府財(cái)政狀況等存在著差別，同時(shí)應(yīng)退租戶(hù)的境況也可能不同，因此退出方式應(yīng)是多種方式并存，特別是要考慮租賃式保障性住房供求狀況。在住房非常短缺的情況下，對(duì)不再符合享受條件的住戶(hù)應(yīng)采取嚴(yán)格的遷出政策；在住房供求大體平衡的情況下，可主要采取停止發(fā)放住房補(bǔ)貼、收取市場(chǎng)化租金的方法引導(dǎo)其退出住房；在住房供給相對(duì)充裕時(shí)，可以鼓勵(lì)收入水平提高的租戶(hù)以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)所居住的租賃式保障性住房。

 

　　租賃式保障性住房必須要建立行之有效的強(qiáng)制退出機(jī)制，但同時(shí)要考慮如何利用經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制推動(dòng)退出，可以考慮以下四種辦法：第一，實(shí)行租金累進(jìn)，即對(duì)應(yīng)退不退的租戶(hù)，根據(jù)其收入水平、財(cái)產(chǎn)價(jià)值、延退時(shí)間等采取累進(jìn)方式收取租金，收入水平越高、財(cái)產(chǎn)價(jià)值越大、延退時(shí)間越長(zhǎng)，租金標(biāo)準(zhǔn)越高；第二，實(shí)行罰金累進(jìn)，即對(duì)應(yīng)退不退的租戶(hù)，根據(jù)其收入水平、財(cái)產(chǎn)數(shù)額、延退時(shí)間等采取累進(jìn)方式處以罰金，收入水平越高、財(cái)產(chǎn)價(jià)值越大、延退時(shí)間越長(zhǎng)，罰金標(biāo)準(zhǔn)越高；第三，對(duì)守法守規(guī)的租戶(hù)提供優(yōu)惠政策，具體包括給予再申請(qǐng)租賃式保障性住房?jī)?yōu)先選擇權(quán)、保障性住房出售時(shí)給予優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，或者給予購(gòu)房?jī)r(jià)格、貸款優(yōu)惠、減免部分稅費(fèi)等。從本質(zhì)上來(lái)講，前兩種辦法是通過(guò)負(fù)向的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)促使應(yīng)退住戶(hù)及時(shí)退出，后一種辦法是通過(guò)正向的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)促使應(yīng)退住戶(hù)及時(shí)退出。

 

　　由于租賃式保障性住房的退出涉及到多方面的復(fù)雜的權(quán)益關(guān)系，必須通過(guò)建立和完善個(gè)人征信體系、相關(guān)法律體系、行政管理體系和社會(huì)輿論監(jiān)督等全方位的支撐體系來(lái)確保退出的順利運(yùn)行。一是要建立和健全個(gè)人征信體系，以便對(duì)租戶(hù)的收入、財(cái)產(chǎn)、住房等在內(nèi)的信息進(jìn)行及時(shí)、全面和準(zhǔn)確的了解。二是要建立和完善相關(guān)法律體系，為租賃式保障性住房退出的執(zhí)法與司法提供法律依據(jù)。三是要建立和完善行政執(zhí)法管理體系。此外，還要充分發(fā)揮社會(huì)輿論監(jiān)督的作用，促進(jìn)租賃式保障性住房退出的公正與公平。

 

　　(作者單位：武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院；本文是教育部人文社會(huì)科學(xué)研究立項(xiàng)課題［12YJC790061］的成果)