“限購”、“限貸”、“限價”調(diào)控持續(xù)進行,普通住宅項目尚在摸爬滾打時,濟南商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體項目的逐步上市,使得樓市由以住宅為主體的競爭轉(zhuǎn)向了區(qū)域綜合體之間的競爭。綠地中心、保利中心、世茂國際廣場、魯商國奧城等建設速度快的項目已經(jīng)在開始出售自己的商鋪公寓或?qū)懽謽遣糠?。近?西部的連城國際,東部的啟德國際金融中心等項目的奠基,長清三慶青年城項目的開始認籌,也使得越來越多的綜合體項目進入實際銷售階段。
綜合體入市帶動“商”戰(zhàn)升級
作為中國綜合性地產(chǎn)領軍企業(yè)的綠地集團,其在市中心開發(fā)的300米濟南第一高樓綠地中心項目正處于商鋪及寫字樓產(chǎn)品的出售階段。項目營銷有關負責人介紹說,目前商業(yè)部分銷售已過大半,在售的寫字樓部分也多為整層大客戶購買。據(jù)了解,該項目在寫字樓的裝修上首次引入五星級酒店裝修標準,且交房標準的樣板房也即將開放。該負責人表示,在寫字樓的購買群體中,以具有金融、能源、投資屬性的現(xiàn)代服務業(yè)最為集中,目前幾大國有銀行已經(jīng)簽約進駐,這也恰恰符合了片區(qū)對中央金融商務區(qū)打造的規(guī)劃意愿。
而在東部CBD區(qū)域剛奠基不久的啟德國際金融中心,目前17號地塊南側(cè)的一棟寫字樓也已經(jīng)被某銀行意向購買,以作為山東總部基地。項目營銷負責人張麗梅說,由于去年一年的時間都在調(diào)整規(guī)劃的原因,項目動工稍晚一些,但項目整棟或整層的銷售是今后的趨勢。據(jù)了解,國家開發(fā)銀行,郵政儲蓄銀行、魯信集團、渤海銀行、保險機構以及某國有大型企業(yè)集團總部等均購買了其周邊寫字樓物業(yè)。
在濟南西部,總建筑面積14萬平方米的綜合體項目連城國際也于10月27日奠基,有關負責人告訴記者,項目預計會在今年年底或明年初銷售。據(jù)了解,項目將先期銷售A地塊的商鋪與公寓。在與同區(qū)域的綜合體保利中心的競爭問題上,該負責人說,就目前商鋪銷售看,兩者定位不一樣,前者是做專業(yè)性市場的小商鋪,他們的面積是在100——1000平方米以上的商業(yè)物業(yè)。對于價格的制定,她說,要根據(jù)屆時市場的情況再定。
綜合體生存前景仍待重重考驗
對于各城市越來越多出現(xiàn)的綜合體項目,濟南一綜合體項目負責人說,由商鋪,寫字樓,公寓等物業(yè)形態(tài)組合而成的綜合體項目在業(yè)界被公認為是房地產(chǎn)開發(fā)難度最大、周期最長、資金實力要求最嚴的一種業(yè)態(tài)開發(fā)模式,幾種業(yè)態(tài)之間的相互聯(lián)動、互為補充更為注重,并要合理安排開發(fā)順序以平衡投資商在開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流。他說,目前濟南多數(shù)綜合體項目首先出售回款較快的商鋪公寓就是處于對現(xiàn)金流的考慮。
據(jù)了解,現(xiàn)在全國主要城市,甚至是三四線城市都將打造城市綜合體作為城市建設的提升點,意欲以點帶面用3-5年時間讓商業(yè)環(huán)境升級,招商引資飛躍式發(fā)展,讓地產(chǎn)開發(fā)再次成為地方經(jīng)濟發(fā)展引擎。而在實際的操作中,部分無商業(yè)資源、無先進開發(fā)理念、無與之匹配的資金渠道、無長期經(jīng)營持有決心的開發(fā)企業(yè)也想在其中分一杯羹,這使得在政府推動下剛步入綜合體競爭時代的濟南樓市,將要經(jīng)受著后續(xù)銷售與運營的重重考驗。
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