調(diào)控之下，各路資本涌入商業(yè)地產(chǎn)領域，一派“熱火朝天”，而將酒店、寫字樓、公寓等“打包”的城市綜合體，更是熱得有些“瘋狂”。就北京市場而言，城市綜合體項目在體量、數(shù)量上都大幅提升，同時其向京近郊各區(qū)域蔓延、發(fā)展的趨勢正在加速。
城市綜合體通州“賽跑”
在通州區(qū)域深耕多年的華業(yè)地產(chǎn)，憑借其“新北京中心”項目，加入了城市綜合體的“建設兵團”。按照項目規(guī)劃，“新北京中心”處于通州運河核心區(qū)，預計建成高度近300米、規(guī)劃面積達76萬平米，涵蓋了寫字樓、大型商業(yè)、休閑娛樂、公共服務、商務公寓等多業(yè)態(tài)。
華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅表示，近年來公司主要以做住宅開發(fā)為主，隨著市場形勢的改變，公司將通過“新北京中心”建設和運作，逐步向“城市運營商”轉(zhuǎn)變。
據(jù)公開資料顯示，國內(nèi)各大房企已經(jīng)先后開發(fā)了城市綜合體項目。北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾透露，目前萬科在北京昌平、房山、大興都有綜合體項目，預計將在未來2-3年內(nèi)陸續(xù)建成。
就通州區(qū)域而言，2011年由葛洲壩集團與綠城聯(lián)手打造的通州首個城市綜合體“京杭廣場”面市。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，萬達、珠江、金融街、富華等房企的城市綜合體項目也都加速布局通州。
市場機會的強大吸引
近年來，開發(fā)商頻頻向商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)力，是因為受到市場機會的強大吸引。在調(diào)控之下，住宅市場一直“不溫不火”，在剛剛過去的“金九銀十”中也只收獲差強人意的市場表現(xiàn)。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)卻持續(xù)升溫，寫字樓、商鋪的租賃、銷售市場火爆行情不減。
據(jù)戴德梁行10月發(fā)布的研究報告指出，今年第三季度甲級寫字樓空置率繼續(xù)下行，達2.18%，成為年內(nèi)新低。業(yè)內(nèi)人士指出，如此低的空置率表明市場依舊是“供小于求”，北京寫字樓市場供需矛盾比較突出，新增供應不足。
在價格方面，今年以來寫字樓租賃和銷售市場的價格都呈現(xiàn)上行趨勢。今年第三季度，全市甲級寫字樓銷售價格環(huán)比上漲9.46%，至62693元/平米。
業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)仍然有著巨大的市場機會，而城市綜合體涵蓋多元業(yè)態(tài)，競爭力尤為突出。
據(jù)易城中國發(fā)布的《北京城市綜合體專題研究報告》也指出，未來5年，北京的城市綜合體仍將繼續(xù)快速發(fā)展，通州、順義、亦莊等新城將是重點發(fā)展區(qū)域。
“睡城”解決方案
相較于大興、房山等區(qū)域，通州區(qū)的房地產(chǎn)市場是北京近郊市場中最先發(fā)力的、最早成熟起來的板塊。但是近年來，由于人口的急劇涌入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相對滯后，通州戴上了“睡城”的帽子。
徐紅表示，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度而言，通州成為“睡城”，是由于近年來區(qū)域住宅發(fā)展迅速，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)相對滯后造成的。華業(yè)打造高端城市綜合體項目，有助于聚攏通州的人氣、補足區(qū)域的“商氣”。
凱德置地總經(jīng)理韓維認為，城市綜合體既是“城中之城”，又能為區(qū)域提供“整合設計方案”，對社區(qū)的復合型開發(fā)、一體化發(fā)展有益。
今年底，地鐵M6號線的通車將改善通州交通的“短板”。按照規(guī)劃，通州區(qū)域內(nèi)還將有多條軌道交通連接通州與北京市中心城區(qū)。據(jù)徐紅介紹，“新北京中心”將充分利用通州未來的交通優(yōu)勢，項目與地鐵R1號線、M6號線等多條軌道直接連通，形成了三維立體交通系統(tǒng)。
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