10月，位于北京西三環(huán)海淀九號(hào)開盤。“絕版地段，天賦稀貴”，是項(xiàng)目的一段自我描述。
然而，有網(wǎng)友向新華網(wǎng)記者爆料，這個(gè)定位高端、擬售價(jià)格高達(dá)45000元/平的樓盤，產(chǎn)權(quán)只剩下52年。地塊為何閑置如此之久？記者經(jīng)多方查證找到了緣由所在：海淀九號(hào)前身竟為爛尾項(xiàng)目。
高房價(jià)下隱藏低年限
海淀九號(hào)坐落在北京市海淀區(qū)萬壽路南口吳家場村，總建筑面積58200平方米。本次開盤乃其一期2、3號(hào)樓，主推戶型為66—172平方米的一至三居。其開發(fā)商北京龍洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱龍洋地產(chǎn))是一家注冊(cè)資本2.2億的民營企業(yè)。
10月21日，為了證實(shí)該網(wǎng)友提供的消息，記者來到了海淀九號(hào)售樓處。在 “五證”告示櫥窗里，記者看到，其《國有土地使用證》標(biāo)注的住宅土地終止時(shí)間的確為“2064年9月”。也就是說到2013年交房時(shí)，海淀九號(hào)70年的產(chǎn)權(quán)將僅剩下51年。
“由于土地使用年限是從房企拿地算起，再加上項(xiàng)目建設(shè)周期，樓盤產(chǎn)權(quán)縮水3-5年倒也正常，但縮水近20年的項(xiàng)目還真不多見。”一位不愿透露姓名的業(yè)主專家向記者表示。
記者粗略算了一下，產(chǎn)權(quán)“縮水”20年對(duì)于購房者來說可算一筆不小的損失。以142平三居為例，其總價(jià)達(dá)568萬。如果產(chǎn)權(quán)70年，每年居住成本只需8.1萬；如果產(chǎn)權(quán)51年，每年居住成本則達(dá)11.1萬，大約相差3萬。
那么該項(xiàng)目地塊為何閑置達(dá)16年之久？銷售小姐表示自己并不清楚。然而經(jīng)多方查證，記者找到了緣由所在：海淀九號(hào)的前身竟乃爛尾項(xiàng)目。
項(xiàng)目兩度易主三度更名
“這塊地94年就拍出去了，說要建個(gè)什么廣場來著。”附近居民呂先生告訴記者。
記者查證資料發(fā)現(xiàn)，呂先生所說的乃“京皇廣場”。1994年，北京京皇國際大廈有限公司取得了海淀區(qū)吳家場村地塊，并計(jì)劃在此建設(shè)公寓類商住樓。
然而10余年過后，商住樓仍沒有蓋起來，“京皇廣場”便成為了京城有名的爛尾樓。至于爛尾的原因，坊間有種種傳言，但均未被證實(shí)。
記者在網(wǎng)上看到，北京嘉禾國際拍賣有限公司先后于2003年與2006年兩次發(fā)布了“京皇廣場項(xiàng)目”的拍賣公告。“花落誰家”拍賣公司并未公布。
但由北京市國土資源局網(wǎng)站信息及海淀九號(hào)《國有土地使用證》可得知，乃北京龍洋房地產(chǎn)有限公司獲得了該項(xiàng)目的在建工程和土地使用權(quán)。與此同時(shí)，項(xiàng)目的土地用途亦由“寫字樓、公寓”變更為了“寫字樓、公寓、住宅”。
龍洋地產(chǎn)接手，于2008年推出其一期住宅項(xiàng)目——沄沄國際 (論壇)。經(jīng)過幾番折騰，作為二期項(xiàng)目的海淀九號(hào)，也就出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)縮水近20年的現(xiàn)象。
22日，記者就此聯(lián)系了龍洋地產(chǎn)副總經(jīng)理白殿臣，他回答稱，不管是70年產(chǎn)權(quán)還是拍賣拿地，海淀九號(hào)都是有正規(guī)手續(xù)的。
上述匿名業(yè)內(nèi)專家則表示：“由爛尾帶來的產(chǎn)權(quán)縮水，確實(shí)是其硬傷。不過項(xiàng)目爛尾并不等于存在質(zhì)量問題，何況海淀九號(hào)是龍洋地產(chǎn)在項(xiàng)目地塊上新建而成，所以這一點(diǎn)購房者大可放心。”
“斷尾重生” 得益于土地稀缺
當(dāng)然，爛尾項(xiàng)目易主后若能“涅槃重生”，亦算件好事。但一開始龍洋地產(chǎn)并未能讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) “咸魚翻身”。沄沄國際自開盤以來，其價(jià)格一直要低于區(qū)域內(nèi)的其他樓盤。
記者在鏈家地產(chǎn)的二手房信息上看到，附近其他小區(qū)的二手房單價(jià)都在3萬以上，唯有沄沄國際僅為2.3萬。呂先生告訴記者：“主要是小區(qū)樓盤朝向不好，戶型設(shè)計(jì)也不合理。”
記者在走訪樓盤時(shí)亦發(fā)現(xiàn)，其樓道里環(huán)境又臟又亂，到處是廣告和生活垃圾。顯然，這些都在無形中影響了樓盤品質(zhì)。
或許是為了擺脫“沄沄國際”的影響，其二期工程更名為“海淀九號(hào)”。 至此，項(xiàng)目也才算打個(gè)了翻身仗。據(jù)媒體報(bào)道，項(xiàng)目開盤當(dāng)天便完成了8.5億銷售額。近日記者亦在銷售人員的銷控簿上看到， 443套房源所剩不多，可見市場認(rèn)可度還算不錯(cuò)。
不過有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是偏緊的土地供應(yīng)政策讓項(xiàng)目的價(jià)值被重新定義，2010年以來北京三環(huán)至四環(huán)每年僅有兩塊土地供應(yīng)，這類項(xiàng)目自然會(huì)緊俏。而海淀九號(hào)的產(chǎn)品本身并無驚人之處。
“且不說產(chǎn)權(quán)年限‘縮水’，樓盤整體設(shè)計(jì)差，尤其是2號(hào)樓，布局更像公寓酒店，私密性太差，另外好多戶型連陽臺(tái)都沒有，這些不僅會(huì)給生活帶來不便，還會(huì)影響到保值、升值空間。”
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