“馬太效應(yīng)”為何此時(shí)上演？因?yàn)檫@是競爭慘烈、弱肉強(qiáng)食的限購時(shí)代。

　　

　　8月以來，諸多城市土地市場持續(xù)升溫，一度低調(diào)收斂的品牌開發(fā)商紛紛冒頭，呼嘯江湖，重演搶地大戰(zhàn)。

　　

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度，10家標(biāo)桿房企(萬科[簡介 最新動態(tài)]、中海[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、碧桂園、富 力、恒 大、華潤、金地、龍湖、世茂)的拿地金額達(dá)到494億元。僅9月，10家標(biāo)桿房企拿地總金額就高達(dá)171億元，環(huán)比上升40%，創(chuàng)下2011年以來新高。其中，最搶眼的是萬科——曾經(jīng)宣稱整個2012年都將實(shí)行“冬天模式”的萬科，三季度在土地市場一路高歌：7月斥資60多億拿地，8月拿地資金超36億，9月以來勢頭更猛，6天內(nèi)拿下4塊地，揮金近70個億。

　　

　　同一片藍(lán)天下，部分品牌開發(fā)商瘋狂拿地的背后，是一些實(shí)力不濟(jì)的中小房企守著庫存望地興嘆。與此同時(shí)，開發(fā)商對于土地的興趣點(diǎn)也出現(xiàn)兩極分化：優(yōu)質(zhì)地塊被瘋狂搶奪，溢價(jià)記錄不斷刷新；而位置相對偏僻的劣勢地塊則屢屢底價(jià)成交，或者黯然流標(biāo)。

　　

　　“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱”的馬太效應(yīng)不可避免地正在中國房地產(chǎn)行業(yè)上演。這方面的專家告訴我們，“馬太效應(yīng)”是房地產(chǎn)企業(yè)在深度調(diào)控之后發(fā)生的物理反應(yīng)，是房地產(chǎn)行業(yè)向縱深競爭發(fā)展的必然結(jié)果。馬太效必然會加劇行業(yè)洗牌。盡管弱者不想愈弱，但是面對資金鏈緊張，銷售業(yè)績下滑，深陷困境的中小房企只有轉(zhuǎn)型出局。而實(shí)力雄厚的大型品牌房企，則一路狂奔，高歌猛進(jìn)，越做越大。

　　

　　據(jù)媒體報(bào)道，盡管房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢欠佳，但今年三季度一些龍頭房企依然交出了完美的答卷。近日陸續(xù)披露的上市房企三季報(bào)顯示，保利、金地和萬科前三季度凈利潤同比均實(shí)現(xiàn)增長，其中保利地產(chǎn)第三季度凈利潤同比增長 94.96%，萬科前三季度凈利潤同比增長41.7%，金地集團(tuán)前三季度凈利潤同比增長92%。顯然，房企開始品牌化、專業(yè)化、規(guī)模化，行業(yè)集中度在加速提高。

　　

　　“馬太效應(yīng)”為何此時(shí)上演？因?yàn)檫@是競爭慘烈、弱肉強(qiáng)食的限購時(shí)代。一、大型房企的品牌號召力較強(qiáng)，“以價(jià)換量”市場容易買賬，效果立竿見影；二、大型房企項(xiàng)目多庫存大，且土地成本控制到位，可降價(jià)空間也較大；三、限購政策存在地域差異性，大型房企多有全國性布局，利于資源調(diào)配，所謂東方不亮西方亮。而中小房企，調(diào)控前期瞻前顧后、患得患失，拒絕采取務(wù)實(shí)價(jià)格策略，導(dǎo)致錯過降價(jià)回籠的最佳時(shí)機(jī)；到了今年，他們發(fā)現(xiàn)限購松綁遙遙無期，想起亡羊補(bǔ)牢跟進(jìn)降價(jià)，但為時(shí)已晚。小打小鬧的打折優(yōu)惠，購房者根本不看數(shù)。這年頭，去庫存只能依靠降價(jià)，但多年來的養(yǎng)尊處優(yōu)，讓很多開發(fā)商缺乏斷臂求生的膽識。

　　

　　對于公司慷慨解囊密集拿地的行為，萬科集團(tuán)總裁郁亮公開表態(tài)，“不拿地，會餓死”，與是否看好后市無太大關(guān)系。義正詞嚴(yán)聲音響亮一如他當(dāng)初勸誡同行“多賣房子，現(xiàn)金為王，謹(jǐn)慎拿地”。大鱷們今年不拿地或少拿地，是否就會餓死，這個我不知道。但我知道，大鱷們的饕餮盛宴，往往意味著魚蝦們的悲劇。

　　

　　一座城市一旦被品牌開發(fā)商們盯上，中小房企在土地拍賣場上只有挨餓的份。面對如狼似虎的大型品牌房企，實(shí)力不濟(jì)的中小房企只有陪太子讀書。土地供應(yīng)量雖然充足，但好地塊畢竟有限，優(yōu)質(zhì)地塊一旦入市，土地拍賣場就成了大鱷們拼實(shí)力的秀場。體質(zhì)瘦弱的中小房企要么退守偏僻遠(yuǎn)郊，要么被排除在市場之外。

　　

　　回到南寧市場。

　　

　　10月30日上午，我在敲這篇專欄的時(shí)候，南寧明園新都酒店正在進(jìn)行土地拍賣?，F(xiàn)場采訪的同事幾乎同步把結(jié)果發(fā)給我：4宗地塊全部成功出讓。沒有殺出黑馬，舉到最后的都是南寧房地產(chǎn)界有頭有臉的品牌房企——龍光地產(chǎn)競得竹溪大道地塊，單價(jià)1600萬元/畝，樓面價(jià)6000元/平方米；騁望地產(chǎn)拿下羅文大道地塊，單價(jià)455萬元/畝，樓面價(jià)1950元/平米；盛天包攬經(jīng)開區(qū) 2宗小塊地。

　　

　　網(wǎng)上炸開了窩，龍光勇猛奪地王成為業(yè)界焦點(diǎn)。有人說這時(shí)候高價(jià)拿地很瘋狂，我倒是比較敬仰龍光的勇氣。對于開發(fā)商而言，土地就是陣地，你不去占領(lǐng)，敵人就會占領(lǐng)。也許龍光的張總正在偷著樂，但有人卻很替龍光擔(dān)憂：房價(jià)一般是樓面地價(jià)3倍，意味著龍光項(xiàng)目至少得賣1.1萬元，而周邊的裕豐英倫目前的均價(jià)1萬元，典型的面粉貴過面包。所以，龍光只有在這塊地上建豪宅，像華潤幸福里[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]那樣，才能賣高價(jià)。我是這么看的，如果調(diào)控明年放松，樓市春暖花開重演2009，鳳嶺隨便一個樓盤都可以輕松上萬。但眼下，即使貴為商務(wù)區(qū)，有的樓盤賣八九千都走不動。幸福里式豪宅一般開發(fā)商是玩不轉(zhuǎn)的，因?yàn)槟悴皇侨A潤。開發(fā)什么產(chǎn)品很重要，但最重要的還是政策走向。

　　

　　南寧這次拍賣4塊地都是小地塊，最大40.2畝最小12.6畝，買家竟然都是大牌房企?？此起嚥粨袷常鋵?shí)深謀遠(yuǎn)慮：奮戰(zhàn)江南多年的龍光，進(jìn)軍鳳嶺高端住宅市場；對相思湖新區(qū)情有獨(dú)鐘的騁望，不斷鞏固城西老大的江湖地位；與鳳嶺地塊失之交臂的盛天，轉(zhuǎn)向布局空港新區(qū)。

　　

　　前三季度，大牌房企忙著賣房去庫存，如今他們重新回到土地市場。毫無疑問，南寧將迎來新一輪搶地?zé)岢?，但留給小房企的機(jī)會已經(jīng)不多。