聯(lián)手私募基金拿地、拓展項目，并在開發(fā)前期就引入基金，這種過去并不多見的方式，近期頻繁出現(xiàn)在保利地產(chǎn)的運作中。
10月30日，保利[簡介 最新動態(tài)]成都公司、信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。
資料顯示，該項目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。
攜手信?；?/div>
在此次進軍四川旅游地產(chǎn)之前，保利地產(chǎn)與信?；鹁驮羞^一次高調(diào)亮相。
10月初的上海土拍會，保利地產(chǎn)聯(lián)手信保基金力壓華潤、中海、綠地等，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊，并一舉創(chuàng)造今年上海新的總價地王。
而在今年3月份，保利地產(chǎn)亦曾與信?；鸷献饕?8.7億元拿下佛山新城一幅地塊，該地塊其中的一部分還曾經(jīng)是富力的“地王”部分。
對于雙方的具體分工，保利地產(chǎn)董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財務(wù)投資人角色，并不直接參與項目具體開發(fā)管理。
黃海還透露，信?；鹜顿Y的絕大多數(shù)項目都是和保利地產(chǎn)合作的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)上，保利與信?；鸬暮献髟瓌t是對等投資，共擔(dān)風(fēng)險。
這一點在相關(guān)分析師看來，卻與一般地產(chǎn)基金純粹追求收益的本質(zhì)不符，因為一般的地產(chǎn)基金很少在項目未啟動時就介入，這類基金只做債權(quán)投資，基本上不承擔(dān)風(fēng)險。
“其實真正的地產(chǎn)私募基金應(yīng)該是股權(quán)投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔(dān)和控制項目風(fēng)險，保利與信保的合作，似乎有這個趨勢。”分析認為。
其實，從信?；鸪闪⒌谋尘翱矗鲜龇治鐾耆锌赡?。
2010年，保利地產(chǎn)作為發(fā)起人，聯(lián)合國內(nèi)大型金融機構(gòu)成立了專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機構(gòu)--信保(天津)股權(quán)投資基金。
成立初期，信保基金的注冊資本為3000萬元，保利地產(chǎn)持有40%的股權(quán)，2011年，信?；鹪鲑Y到1億元，保利地產(chǎn)的投資成本增至4000萬元，持股比例依然是40%。
一位接近保利地產(chǎn)的相關(guān)人士曾透露，信?；鸪闪⒊跗诘?ldquo;國內(nèi)大型金融機構(gòu)”實際上指的是中信證券，但信?；鸬闹鲗?dǎo)權(quán)其實是在保利地產(chǎn)而不是中信證券手中，該基金屬于地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金，不同于金融主導(dǎo)基金。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱公開資料得知，目前信保基金的實際負責(zé)人是保利地產(chǎn)前董事會秘書岳勇堅。
對此，一位分析師向觀點地產(chǎn)新媒體透露，信?；鹪诤艽蟪潭壬吓c一般的房地產(chǎn)基金不同，因為信?；鸪l(fā)起人是保利地產(chǎn)外，其認購人也主要以保利地產(chǎn)集團內(nèi)部人士為主，所以從資金的募集到投資回報期限，信?；鸲几邚椥?。
“從根本上將，信?；鸷捅＠禺a(chǎn)的利益其實是一致的，這就不同于一般市場上的主動管理型基金，保利地產(chǎn)對投資的項目會擁有完全主導(dǎo)權(quán)。”上述分析師稱。
基金融資平臺
正是由于信?；鸷捅＠禺a(chǎn)不同尋常的關(guān)系，所以在外界眼中，對保利地產(chǎn)而言，看重的并非信?；饚淼氖找?，而在于其帶來的財務(wù)杠桿。
對于成立信?；鸬哪康?，保利地產(chǎn)曾坦言，這是公司認識到房地產(chǎn)金融，對行業(yè)未來發(fā)展的意義和影響之后作出的決定，信?；鸬某晒υO(shè)立，正是保利探索房地產(chǎn)金融發(fā)展的舉措之一。
另外從規(guī)模來看，信保基金于成立當(dāng)年，就成功募集超過24億元的資金規(guī)模，2011年底，信?；鸸芾硪?guī)模突破60億元，而截至目前，信保基金的募集總額已達到100億元，在國內(nèi)已屬規(guī)模比較大的基金管理公司。
在募集到一定資金后，信?；痖_始投資具體項目，目前其絕大多數(shù)資金都投向了保利地產(chǎn)自身的開發(fā)項目。
據(jù)不完全統(tǒng)計，在2010年成立初期，信?；鹁驮群笙虮＠禺a(chǎn)旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館[最新消息 價格 戶型 點評]、沈陽保利香檳花園[最新消息 價格 戶型 點評]等項目投入20.08億元。
而在近期與保利地產(chǎn)聯(lián)合拿下的上海地王項目中，有消息稱信?；鹫脊蔀?0%，粗略計算，信?；鹜度氲馁Y金在18億元左右，如果在計算此前的佛山地塊與此次遂寧旅游項目，信?；鹜度氲馁Y金更不在少數(shù)。
由此可知，保利地產(chǎn)對信?；鹩邢薜淖①Y，引來了更多的資金活水，而這還不是全部，今后累計發(fā)生的數(shù)額可能更大。
對于保利地產(chǎn)此舉，相關(guān)分析就認為，其之所以頻繁選擇和信?；鸷献髂玫睾烷_發(fā)項目，是因為保利本身的財務(wù)杠桿率比較高，除銀行貸款外，在信托暫停的情況下，選擇基金就成了為數(shù)不多的融資方式，歸根到底，這還是保利的一種融資手段。
“保利應(yīng)該是想借助信?；疬@個窗口，打造一個私募股權(quán)基金的融資平臺，在國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道缺乏的情況下，尋求更多的發(fā)展資金。”
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊亦曾坦言，相比銀行資金風(fēng)控體系全抵押、全擔(dān)保的嚴格、繁瑣，私募股權(quán)基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔(dān)保。
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