又快近年底，每年這個時候，房貸一族都要琢磨琢磨是不是要提前還貸。今年考慮是否提前還貸，與往年不同，因為今年年內(nèi)有兩次降息，明年開始，房貸將執(zhí)行降息后的利率，房貸利率更“便宜”了，是否提前還貸更需要好好合計合計。

 

    要看閑置資金收益

    通常，我們在決定提前償還房貸前，要考慮兩個問題，第一，我們能否找到投資收益率超過房貸利率的投資品；第二，未來我們還有借錢的需求沒有，借錢可能的利率會比現(xiàn)在的房貸更高嗎？

 

    利率方面，受銀行資金成本上升的影響，7折房貸基本銷聲匿跡，8.5折房貸也在減少，未來房貸利率上浮的比例還會增加，或許未來能借到1.1倍房貸就算幸運的了，以前急于償還房貸的人，現(xiàn)在來看不是吃虧很多？也許，繼續(xù)觀察一段時間，看看自己的資金需求，看看投資市場的機會，比匆忙提前還貸更穩(wěn)妥。銀行人士提醒，原先享受7折利率的貸款就不必急于還款。目前5年期存款利率已經(jīng)達到5.5%，而之前享受7折利率的房貸即使按7.05%的標準算也僅為4.935%，兩者相差0.565個百分點之多，“如果還掉就再也借不到7折利率的貸款了，現(xiàn)在首套房貸利率都要上浮10%左右。”

 

    縮短期限減少利息支出

 

    提前還貸要算好賬，因為不是所有的提前貸款都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還貸的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不足減少每月還款額度。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了，而且，在降息過程中往往短期貸款下降的幅度更大。

 

    據(jù)多家銀行反饋，目前提前還款的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，其中大數(shù)多人不善理財，提前還貸就是“求穩(wěn)”心理。

 

    因此理財師建議，有折扣房貸可以不考慮提前還，閑置資金可以用來投資貨幣基金，或者銀行短期理財產(chǎn)品，一樣可以降低房貸利息成本。

 

    等額本息中期不合適

 

    目前，房貸還款分為等額本息和等額本金兩種。對于等額本息還款的貸款人而言，由于等額本息的還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，如果借款人已還款到中期，已償還了大部分的利息，房貸提前還款則還的是本金，因此意義有限。

 

    等額本金是將貸款額總額平分的成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，如果此時提前償還，節(jié)省的利息并不多。

 

    要充分利用公積金

 

    一般公積金貸款是要求公積金正常連續(xù)繳納滿一年。對于每月公積金繳納數(shù)額較高的貸款人而言，可以考慮適當提前償還一部分房貸，但不必全部償還，因為一旦房貸全部償還后，每月的公積金就沒有利用的空間了。按照現(xiàn)有的公積金政策，在職工人除購房等情況外，是無法提前支取的，考慮到現(xiàn)在的房屋限購政策，大部分人不太可能多次購房，因此大家公積金提前支取的可能性不大，還不如每月可以沖還房貸，使其發(fā)揮更大的效率，也使得自己的現(xiàn)金流更為充裕。