把脈云南旅游地產(chǎn)

 

　　區(qū)域解讀

 

　　“海景”、“山景”、“湖景”，相信許多人都收到過旅游地產(chǎn)項目營銷的短信息。這些來自全國各大旅游景區(qū)，尤其是沿海地區(qū)的旅游地產(chǎn)項目，各自標榜著“休閑度假”、“養(yǎng)生宜居”、“景區(qū)投資”等誘人的名號，給人一種旅游地產(chǎn)就在身邊的感覺。

 

　　而事實上，這些旅游地產(chǎn)項目是否真的如看上去那么美好？要運作旅游地產(chǎn)，需要做什么功課及市場調(diào)查？房企需要具備哪些實力，需要做好什么準備工作？面對部分旅游地產(chǎn)空置率高、配套缺失、商業(yè)運營遭遇瓶頸、投資收益率不高等現(xiàn)實問題，業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)商、消費者對此有著怎樣的看法呢？本期《黃金樓市》把脈云南旅游地產(chǎn)，將和你一起去探尋。

 

　　主持人：《黃金樓市》

 

　　做客嘉賓：至祥研究中心

 

　　昆明中原大理事業(yè)部負責人  張濤

 

　　昆明風之鈴市場調(diào)查研究咨詢機CEO  石遠

 

　　云南財經(jīng)大學經(jīng)濟發(fā)展研究中心研究員 王詠雪

 

　　昆明理工大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任 鄧曉盈

 

　　北京昱盛宏方旅游地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構(gòu)教授 許豫宏

 

　　云南瑞景房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理 孫勇飛

 

　　云南丹彤集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 孫峰

 

　　昆明唐影科技有限公司總經(jīng)理 李治翰

 

　　旅游地產(chǎn)是旅游和地產(chǎn)的無縫嫁接

 

　　《黃金樓市》：你覺得什么樣的地產(chǎn)項目才是真正意義上的旅游地產(chǎn)？它需要具備什么樣的基本要素和條件？

 

　　至祥研究中心：真正意義上的旅游地產(chǎn)首要特征應是靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并依托于上述內(nèi)容進行特色的地產(chǎn)開發(fā)。它需要實現(xiàn)旅游和地產(chǎn)兩者的無縫嫁接，憑借更好的自然景觀、建筑景觀和配套功能來實現(xiàn)較高的投資價值。

 

　　張濤：中國經(jīng)濟的根本是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)為第三產(chǎn)業(yè)提供必要的經(jīng)營場所和氛圍不可或缺。而旅游產(chǎn)業(yè)依賴于自然資源，人文資源及交通狀況的同時，服務(wù)配套也非常關(guān)鍵。而中國的假期制度和旅行社對旅游產(chǎn)品的開發(fā)都是制約旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本問題?，F(xiàn)在云南眾多的旅游地產(chǎn)項目中真正能綜合考慮以上因素的不多，充其量算是休閑度假和高端商務(wù)項目，有的項目連基本的生活需要都談不上。

 

　　石遠：旅游地產(chǎn)就是旅游（一種生活形態(tài)）和地產(chǎn)（一種開發(fā)形態(tài)）的復合。首先旅游地產(chǎn)要有得游，旅游的范疇可以是生態(tài)自然風光的、人文歷史風情的、以及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造交流的。地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足旅游的目的，并且豐富旅游的內(nèi)涵，也提供可承載旅游行為的空間和場所。從理想的角度來說，真正的旅游地產(chǎn)不是以銷售物業(yè)為目的。

 

　　配套是旅游地產(chǎn)價值競爭的關(guān)鍵

 

　　《黃金樓市》：顧名思義，旅游地產(chǎn)就是要有旅游資源，除了自有的旅游資源，旅游地產(chǎn)還需要再造什么配套，讓其在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獨樹一幟，無法復制？

 

　　至祥研究中心：配套是旅游地產(chǎn)在其自身資源之外最核心的元素，也是項目持續(xù)運營、長久發(fā)展的關(guān)鍵，需要開發(fā)企業(yè)在充分理解項目定位的基礎(chǔ)上去打造，在突出核心功能之外也注重對輔助配套的規(guī)劃，通過輔助配套形成自身特色。就配套體系而言可以劃分為生活配套體系、旅游度假體系、商務(wù)休閑體系、健康養(yǎng)生體系、養(yǎng)老保健體系五大方面，項目可以選擇其中的兩種或兩種以上進行組合，形成配套方面的第一層價值塑造，之后也是未來競爭中最為重要的就是關(guān)注服務(wù)保障體系的打造，從客戶的角度更好地理解他們對項目的需求，才能夠?qū)崿F(xiàn)項目的獨樹一幟。

 

　　張濤：在一定的旅游資源的基礎(chǔ)上，考慮交通成本和時間成本，準確的客戶定位很重要，消費群體和置業(yè)客戶不一定要統(tǒng)一，但項目的價值體系要精準，并有可行的渠道和資源通過運營管理兌現(xiàn)物業(yè)的價格。不同的定位可以有不同的配套，但運營管理所能整合的社會資源和經(jīng)營取向是否符合社會需求及價值取向至關(guān)重要。