買房之前，大多數(shù)市民最在意的是價(jià)格、戶型、建筑質(zhì)量以及周邊環(huán)境等等，對(duì)于房子所處地塊的土地使用年限恐怕并不怎么上心。昨日，某網(wǎng)站進(jìn)行的一項(xiàng)“南京熱點(diǎn)樓盤土地年限大調(diào)查”的結(jié)果令人大跌眼鏡，在全市100余家在售樓盤中，“縮水”10年以上（住宅用地為70年）的超過30家，甚至有的樓盤達(dá)20年。

    什么是土地使用年限

    按照國(guó)家規(guī)定，土地出讓的最高年限為70年。一般居住用地為70年，酒店式公寓為65年，商業(yè)、辦公、旅游用地等是40年，其他綜合類為50年。

    土地使用年限與房屋所有權(quán)

    土地的使用權(quán)年限和房屋的所有權(quán)年限是兩個(gè)概念。前者是政府將土地出讓給開發(fā)商的年限，從開發(fā)商取得土地的時(shí)間算起。房屋所有權(quán)是對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，這個(gè)權(quán)限終身有效。

    現(xiàn)狀調(diào)查：10多家樓盤土地使用年限始于上世紀(jì)

    本次大調(diào)查所涉及的100余家樓盤遍布南京城的各大板塊，從江寧到江北，從河西到城東，其中多數(shù)仍在市面上有售，熱點(diǎn)樓盤在50家左右。記者了解到，目前絕大多數(shù)在售樓盤的土地使用年限都“縮水”5-8年，這也屬于比較正常的情況。“開發(fā)商從拿地起就開始計(jì)算土地年限了，而從拿地到開工建設(shè)，到上市銷售，再到交付給買房人，一切順利的話也得三四年。”業(yè)內(nèi)人士表示，一家體量中等的樓盤通常需要銷售三五年的時(shí)間，因此土地使用年限“縮水”5-8年再正常不過了。

    除了正常樓盤以外，也有一些項(xiàng)目的摸底情況令人大跌眼鏡。在這100余家樓盤中，有32家樓盤的土地使用年限“縮水”10年以上，其中一家甚至“縮水”了整整20年；有10多家的土地證是上個(gè)世紀(jì)取得的，其中個(gè)別項(xiàng)目依然在售。

    極端個(gè)案：城中樓盤中山駿景“縮水”長(zhǎng)達(dá)20年

    記者了解到，“縮水”最嚴(yán)重的兩家樓盤均來自主城的城中板塊，分別是南京國(guó)際廣場(chǎng)和中山駿景。前者的土地證期限是1993年10月19日至2063年10月18日，年限為70年，迄今短少了19年；中山駿景的土地證期限為1992年9月19日至2057年9月18日，年限為65年，迄今縮水20年。此外，江北的閱景龍華公寓縮水18年，城北的月苑六村、城南的閱城國(guó)際花園以及城東的德基紫金南苑等樓盤，土地證全部為上個(gè)世紀(jì)領(lǐng)取，這就意味著買房人將房子買到手后，距離土地證到期的時(shí)間更近了。

    土地使用年限雖然縮水，可房?jī)r(jià)卻并沒有因此回落。以南京國(guó)際廣場(chǎng)為例，從2005年時(shí)的每平方米20000元漲至如今的每平方米35000元左右，德基紫金南苑現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)為每平方米18500元，也維持了持續(xù)上漲的趨勢(shì)。有售樓人員表示，他們并不會(huì)主動(dòng)告知買房人有關(guān)土地年限的問題，不過只要有人去問，他們?nèi)詴?huì)如實(shí)回答，“問的人也不多，而且這也不是一家樓盤的問題，到時(shí)候會(huì)有解決方法的”，他說。

    原因分析：規(guī)劃變更、資金緊張都會(huì)導(dǎo)致“縮水”

    原本3年左右的時(shí)間就可以上市銷售，為何有的開發(fā)商一拖就是十幾年？難道真的是想“捂地”嗎？

    有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“縮水”的原因多種多樣，不過屬于開發(fā)商“主動(dòng)捂地”的并不多見。“誰都想早點(diǎn)上市、早點(diǎn)變現(xiàn)，一幢爛尾樓矗在那兒，誰樂于看見呢？”該人士說，過去南京出讓的大多是毛地，需要開發(fā)商自行拆遷，因而拉長(zhǎng)了建設(shè)周期，不過后來交付給企業(yè)的都是凈地了。其次，有的地塊用途性質(zhì)發(fā)生變更了，比如地塊內(nèi)新增了城市綠地啊，新增了市政工程用地啊，政府需要跟企業(yè)談判，商定補(bǔ)償方案，因而拖延了上市時(shí)間，最終導(dǎo)致土地使用年限“縮水”。

    還有一種情況就是開發(fā)商自身的原因了，比如有的地塊拿下的成本太高，開發(fā)商一時(shí)無法單獨(dú)開發(fā)，于是四處尋找合作方，好不容易找到了，合作方答應(yīng)后又由于種種原因跑路了，這樣一來一去，四五年時(shí)間就沒了。“通常，這樣的情況都會(huì)事先跟相關(guān)部門打好招呼，不至于隔三差五地來檢查，只要企業(yè)不撂挑子，相關(guān)部門也是睜一只眼閉一只眼。”

    處置困局：使用年限到期后如何處理仍懸而未決

    在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)眾多買房人對(duì)土地使用年限縮水的問題雖然關(guān)心，但是仍顯得“一頭霧水”。李先生剛剛在河西一家樓盤買了房，聽說這家樓盤的土地年限已經(jīng)少了七八年，他有點(diǎn)擔(dān)心。“少了這么多怎么辦？開發(fā)商會(huì)退錢給我嗎？將來到期了又該去找誰呢？”

    據(jù)某網(wǎng)站樂居進(jìn)行的一項(xiàng)民意調(diào)查，有85%的買房人關(guān)注土地使用年限的問題，有70%的人認(rèn)為這與自己的切身利益有關(guān)，而只有10%的買房人說，開發(fā)商主動(dòng)介紹了自家樓盤的土地年限。調(diào)查還顯示，在可以接受多少年的“縮水”選項(xiàng)中，有95%的買房人選擇五年以內(nèi)，選擇10年以上的一個(gè)都沒有。

    對(duì)于土地到期后的處理方法，至今也沒有明確說法。根據(jù)中華人民共和國(guó)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”至于續(xù)期是有償還是無償，《物權(quán)法》中并未明確規(guī)定。

    而《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂。

    還有一種說法是，土地使用期滿后國(guó)家有權(quán)收回土地，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒期限的，因此國(guó)家土地所有權(quán)與個(gè)人房屋所有權(quán)之間存在矛盾。解決的方法是，國(guó)家將土地使用權(quán)收回，個(gè)人的房屋也被收回，國(guó)家給予一定補(bǔ)償。