受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，一線城市房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，部分房企陷入不敷出甚至債臺高筑的窘境。其中有國資參與的房地產(chǎn)企業(yè)中，國資逃離現(xiàn)象頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)權(quán)市場房地產(chǎn)交易活躍，但是由于國資退出的項(xiàng)目往往是盈利差、負(fù)債多，真正愿意接盤的人少。
連年虧損 國資撤離
國有獨(dú)資公司上海興城建設(shè)發(fā)展有限公司將持有上海鼎榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，掛牌售價(jià)7250萬元，且公告中提示，受讓方須同意繼續(xù)繼承本次產(chǎn)權(quán)涉及標(biāo)的企業(yè)的債權(quán)債務(wù)。
據(jù)悉，上海鼎榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年5月，注冊資本3.14億美元，經(jīng)營范圍包括在受讓地塊上海市盧灣區(qū)打浦橋街道55街坊1/6丘內(nèi)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，商品房銷售、租賃、房地產(chǎn)中介咨詢、物業(yè)管理。其中香港富樂國際有限公司控股標(biāo)的公司，并持有其99%股權(quán)。
公司公布的財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)兩年凈利潤虧損。2011年公司實(shí)現(xiàn)營收2.98億元，凈利潤虧損2070.19萬元，所有者權(quán)益22.33億元；2010年公司全年?duì)I收1753.76萬元，凈利潤虧損2681.99萬元，所有者權(quán)益12.98億元。2012年9月，經(jīng)上海財(cái)瑞資產(chǎn)評估有限公司核準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的對應(yīng)評估價(jià)值5977.06萬元，溢價(jià)21.3%。
本項(xiàng)目的控股股東已明確表示在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，此外，公告還披露了徐家匯路618號地下商場辦理大產(chǎn)證預(yù)計(jì)需補(bǔ)繳土地出讓金2.08億元，已預(yù)估在土地成本和應(yīng)付賬款中；2012年5月15日瑞金二路411(A)號(A樓)、411(B)號(B樓)、徐家匯路618號1-5層及相應(yīng)的土地使用權(quán)已設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為交通銀行股份有限公司上海分行，抵押期限自2012年5月15日至2021年12月21日，借款總額不超過人民幣17億元。
近日，天津產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息，一線房企天津松江生態(tài)建設(shè)開發(fā)有限公司100%股權(quán)將被三國資股東聯(lián)合掛牌出售，售價(jià)1.03億元。
公開資料顯示，天津松江生態(tài)建設(shè)開發(fā)有限公司成立于2009年，注冊資本1億元，經(jīng)營范圍包括市政、公路、土木工程項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)；園林景觀設(shè)計(jì)與施工；以自有資金對房地產(chǎn)投資；商品房銷售。天津松江集團(tuán)有限公司、天津?yàn)I海資產(chǎn)管理有限公司、天津市松江生態(tài)產(chǎn)業(yè)有限公司分別持有公司68%、26%、6%股份。
2011年標(biāo)的公司未實(shí)現(xiàn)營收，凈利潤虧損461.83萬元，所有者權(quán)益9228.23萬元。截至8月底，公司凈利潤虧損109.73萬元，資產(chǎn)總計(jì)6.57億元，所有者權(quán)益8006.71萬元。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的對應(yīng)評估值10281.14萬元與掛牌售價(jià)相同。
公告提出，最終受讓方需在簽約后20日內(nèi)代標(biāo)的企業(yè)償還所欠的與公司股東間往來借款及利息。其中截至評估基準(zhǔn)日，借天津?yàn)I海資產(chǎn)管理有限公司5067.66萬元，應(yīng)付利息707.29萬元；借天津市松江生態(tài)產(chǎn)業(yè)有限公司7426.96萬元，應(yīng)付利息1733.73萬元；借天津?yàn)I海發(fā)展投資控股有限公司2.56億元，應(yīng)付利息1576.58萬元。
此外，上海奉通置業(yè)有限公司和上海江海置業(yè)有限公司合計(jì)持有的上海賢通置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司47433.92萬元債權(quán)日前掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為48466.23萬元。轉(zhuǎn)讓方都隸屬于上海國資委。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2012年前8月未實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入，凈利潤3106元。以2012年8月31日為評估基準(zhǔn)日，資產(chǎn)總計(jì)賬面值為48434.23萬元，評估值為48466.23萬元；凈資產(chǎn)賬面值為1000.31萬元，評估值為1032.31萬元。
意向受讓方或其股權(quán)關(guān)聯(lián)公司必須有在中華人民共和國境內(nèi)單獨(dú)開發(fā)并開業(yè)的大型綜合體項(xiàng)目不少于3個(gè)、每個(gè)項(xiàng)目持有面積不少于10萬平方米的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。意向受讓方或其股權(quán)關(guān)聯(lián)公司有地鐵上蓋商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，意向受讓方或其股權(quán)關(guān)聯(lián)公司凈資產(chǎn)不少于15億元。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓。
市場活躍 接盤者少
今年房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)權(quán)市場的交易十分活躍。中國證券報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)一下北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所每周的數(shù)據(jù)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)有60%的周報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)業(yè)交易金額和掛牌金額居前。而據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所今年半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)成交金額居各行業(yè)第二，三季報(bào)則排到第一。
而看似活躍的背后，其實(shí)不然。一位產(chǎn)權(quán)人士告訴記者，房地產(chǎn)項(xiàng)目由于金額較大，成交一筆一般都能占到一周交易總額的前列，如果按交易宗數(shù)來算，房地產(chǎn)行業(yè)成交宗數(shù)還是比較低的。
而根據(jù)北交所發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共成交34宗，其中有中國冶金地質(zhì)總局等11家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企，通過北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，成交額為7.37億元。對比一季度數(shù)據(jù)，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)比僅增長不到10%。
北京產(chǎn)權(quán)交易所董事長熊焰公開表示，從今年業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)來看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)無論從項(xiàng)目數(shù)量或是資產(chǎn)保值增值率來看增長都有限，甚至許多央企要退出卻無人接盤。
業(yè)內(nèi)人士表示，很多央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于拿地的價(jià)錢高，在當(dāng)前行情下很難出手。即使市場不好，成本在那兒，央企不會降到成本以下去承擔(dān)國有資產(chǎn)流失的責(zé)任。即便是到交易所掛牌，也是一些比較差的項(xiàng)目，而且對受讓方要求比較高，因此愿意接盤的人少。
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