招商地產(chǎn)、鐵嶺新城、萊茵置業(yè)三家上市房企今日公布了首批房地產(chǎn)企業(yè)的三季報。巧合的是，這三家正好代表了三類房企：央企、民企、非典型類企業(yè)。

    以招商為代表的龍頭房企業(yè)績一路高歌，雄厚的資源背景加上高周轉(zhuǎn)策略使得公司三季度營收與凈利潤同比均呈增長趨勢，且三季度就已完成全年銷售指標；以萊茵置業(yè)為代表的中小房企則處境艱難，營業(yè)收入及凈利潤等重要指標均呈大幅下滑態(tài)勢；鐵嶺新城則屬于非典型類的房地產(chǎn)企業(yè)，其擁有土地一級開發(fā)資源以及重組概念，在結(jié)算周期內(nèi)業(yè)績暴增并不能完全代表房地產(chǎn)一級市場的發(fā)展趨勢。

    而從總體看，由于2011年下半年房企被迫以價換量的項目已逐漸進入結(jié)算，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑的行業(yè)趨勢未得到扭轉(zhuǎn)。

    房企業(yè)績出現(xiàn)明顯分化

    作為“萬保招金”中第一個發(fā)布三季報的龍頭房企，招商地產(chǎn)這份三季報頗為亮麗。數(shù)據(jù)顯示，2012年1-9月招商地產(chǎn)營業(yè)收入為161億元，同比增加29.45%，其中7-9月份就貢獻了高達60億元的營業(yè)收入，同比增加了38.45%，是今年樓市“淡季不淡”的典型印證；1-9月公司凈利潤24億元，同比增加16%，利潤率為15%。此外，公司還有254億元的預收賬款和174億元的現(xiàn)金在手。

    對比招商地產(chǎn)半年報可以發(fā)現(xiàn)，在高周轉(zhuǎn)策略的指導下，公司三季度實現(xiàn)簽約銷售面積56萬平方米、銷售金額86億元；前三季累計實現(xiàn)簽約銷售面積173萬平方米，銷售金額247億元，已超額完成了年初210億的銷售目標，全年實現(xiàn)300億元銷售金額基本無虞。在現(xiàn)金充足、業(yè)績有保障的情況下，招商地產(chǎn)開始加速拿地，今年年內(nèi)拿地面積已達262萬方，拿地金額達62億元，拿地規(guī)模已追平2011年全年。

    而與招商地產(chǎn)飄紅的業(yè)績形成鮮明對比的是，作為中小民營房企的代表，萊茵置業(yè)三季度報告業(yè)績一片黯淡。數(shù)據(jù)顯示，萊茵置業(yè)1-9月份營業(yè)收入為6.7億元，同比下降16.59%；實現(xiàn)凈利潤3618.7萬元，同比大幅下降30.41%，利潤率僅為5.4%。不過，從公司的負債情況來看，雖然短期借款、應付票據(jù)以及應付賬款加起來總額達到5.8億元，但受益于今年樓市銷售回暖，杭州紳華府、杭州泊悅府等項目銷售帶來資金回籠，公司手中尚有21億元的預收賬款及4.8億元現(xiàn)金，因此總體財務狀況并不算糟。

    而鐵嶺新城三季報則“看上去很美”。公司前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入3.70億元，同比上漲193.52%，其中7-9月的營業(yè)收入為2.68億元，同比增長481.81%；前三季度實現(xiàn)凈利潤8741.02萬元，同比增長2563.26%，其中7-9月的凈利潤為8707.41萬元，同比增長13029.41%。作為典型的擁有強大地方資源的一級土地開發(fā)商，鐵嶺新城上半年無土地出讓、而推地高峰集中在3、4季度是造成公司三季度業(yè)績暴增的主要原因。作為一家擁有重組概念、以一級土地開發(fā)為主業(yè)的非典型上市房企，鐵嶺新城具有一定特殊性，并不能代表行業(yè)整體發(fā)展趨勢。

    利潤下滑趨勢尚未扭轉(zhuǎn)

    從房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤情況來看，此前公布三季度業(yè)績預告的58家上市房企中，有15家凈利潤預計大幅下降，另有2家下降幅度小于50%，預虧的有15家；凈利潤預計大幅上升的有16家，另有6家上升幅度預計小于50%，預盈1家，預計扭虧為盈的有3家。58家房企中，凈利潤出現(xiàn)同比下滑或出現(xiàn)虧損的達到32家，占比達到55%。房企業(yè)績可謂喜憂參半，分化明顯。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為，超過半數(shù)房企預告利潤下滑或虧損，依然可以看出調(diào)控對房企的巨大影響。在公布業(yè)績預報的50多家房企中，有19家處于行業(yè)排名前100，在這19家房企中，有9家房企的利潤出現(xiàn)了同比下滑或虧損，尤其是嘉凱城、京投銀泰和浙江廣廈甚至出現(xiàn)虧損。說明在樓市調(diào)控持久作用下，即使大型房企也依然面臨較大的盈利壓力，難逃利潤下滑甚至虧損的現(xiàn)狀。

    從房地產(chǎn)行業(yè)的平均結(jié)算周期來估計，在2011年下半年房企被迫以價換量的項目已逐漸進入結(jié)算，反映到今年的財務報表中來，由此造成行業(yè)整體利潤下滑的局面。今年二季度以來，市場回暖，房企銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流入增加。隨著資金壓力的緩解，房企漲價意愿增加。三季度初，價格底部出現(xiàn)，房價出現(xiàn)上漲勢頭，以招商地產(chǎn)為例，三季度銷售均價15316元，較上半年上漲11%，項目的毛利率逐漸向較高水平回歸。不過，由于上市房企的財務數(shù)據(jù)與真實市場相比有一定的滯后性，房企的利潤水平或許要到2013年中期才會出現(xiàn)明顯改善。

    下半年以來，市場量價增速逐漸放緩，尤其是價格自8月份以來基本止?jié)q。“金九銀十”期間，樓市也處于盤整狀態(tài)。以前三季度房企的銷售業(yè)績和目標達成情況看，仍有房企面臨較大的銷售壓力，尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市場持續(xù)疲軟態(tài)勢，銷售壓力肯定會增加。整體來看，四季度房企漲價會面臨較大困難。