隨著10月接近尾聲，備受市場(chǎng)的期待的樓市“金九銀十”也將交出答卷。而中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)在訪談時(shí)，則對(duì)這一傳統(tǒng)的樓市銷售旺季給予了“明顯成色不足”的評(píng)語(yǔ)。

    陳國(guó)強(qiáng)分析表示，購(gòu)房者觀望情緒漸濃和政策的不斷收緊，再加上不少房企收回優(yōu)惠甚至調(diào)高售價(jià)，這些因素的共同作用使得今年的樓市“金九銀十”黯然失色。而在政策基調(diào)不變和明年樓市供大于求的情況下，降低庫(kù)存和回籠資金仍將是房企的主要任務(wù)，因此部分購(gòu)房人所擔(dān)心的房?jī)r(jià)大漲或暴漲在明年初并不具備形成條件。對(duì)于京城樓市近期出現(xiàn)的直降100萬(wàn)元特價(jià)房，陳國(guó)強(qiáng)則提醒購(gòu)房者在被吸引了眼球的同時(shí)，還要多了解特價(jià)房“背后”開(kāi)發(fā)商的真實(shí)意圖。

樓市金九銀十成交未達(dá)預(yù)期 成色明顯不足

    今年3月以來(lái)，全國(guó)樓市在地方政策微調(diào)、央行降息、銀行房貸優(yōu)惠、剛需集中釋放等多重因素的作用下成交量一路攀高。進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，雖然市場(chǎng)各方期望頗高，但九、十月份的樓市成交卻并未顯現(xiàn)出旺季本色。陳國(guó)強(qiáng)直言，今年“金九銀十”期間，多數(shù)熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，成色明顯不足。

    陳國(guó)強(qiáng)表示，樓市所謂的金九銀十，是代表九、十月份是全年銷售的高峰，銷售旺季。實(shí)際上從今年九月、十月來(lái)看沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)各方預(yù)期這樣的效果。

    他進(jìn)一步解釋說(shuō)：“表現(xiàn)在成交量方面，多數(shù)熱點(diǎn)城市成交的規(guī)模沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，都有環(huán)比下滑，尤其是部分城市下滑的幅度比較明顯，和此前的七八月份銷售成績(jī)相比遜色不少，雖然大家都對(duì)今年的金九銀十抱著較高預(yù)期，但是事實(shí)表現(xiàn)跟我們的預(yù)期有很大反差，明顯成色不足。”

開(kāi)發(fā)商不具備漲價(jià)基礎(chǔ) 明年初房?jī)r(jià)不會(huì)大漲

    “金九銀十”黯淡落幕，隨著開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏的調(diào)整和調(diào)控政策的持續(xù)收緊，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)開(kāi)始成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，無(wú)論從政策基調(diào)還是市場(chǎng)供需看，市場(chǎng)都將保持平穩(wěn)，明年年初房?jī)r(jià)不具備出現(xiàn)大漲或者暴漲情況的條件。

    陳國(guó)強(qiáng)表示，從今年底到明年初，中央對(duì)樓市調(diào)控政策繼續(xù)延續(xù)目前既有的基調(diào)是大概率的事情。其次，從市場(chǎng)的供應(yīng)需求關(guān)系來(lái)看，明年的市場(chǎng)仍然供大于求，目前對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，基本課題還是如何降低庫(kù)存、回籠資金。

    他說(shuō)：“由于明年的市場(chǎng)仍然供大于求，而限購(gòu)的要求也沒(méi)有任何的放松，加上到年底信貸環(huán)境又會(huì)進(jìn)一步吃緊，基于這些條件，我們可以判斷市場(chǎng)顯然是有利于供求方的。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不存在逆勢(shì)上調(diào)價(jià)格的基礎(chǔ)。”

   “所以明年年初市場(chǎng)房?jī)r(jià)無(wú)論是出現(xiàn)大漲或者暴漲，我覺(jué)得都不具備條件。”陳國(guó)強(qiáng)表示，結(jié)合當(dāng)前限購(gòu)限貸 政策的基本延續(xù)，短期來(lái)看市場(chǎng)的基本走勢(shì)還是會(huì)趨于平穩(wěn)，無(wú)論是成交量還是價(jià)格，都不會(huì)出現(xiàn)太明顯的起落和大的波動(dòng)。

    但是也有部分例外的情況，陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，個(gè)別項(xiàng)目由于自身的稀缺性或者在本區(qū)域內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤，“奇貨可居”，其自身的品質(zhì)也被市場(chǎng)認(rèn)可，可以對(duì)價(jià)格做一些調(diào)整。“但是總體來(lái)說(shuō)，目前的市場(chǎng)供求格局和政策因素等都不支持企業(yè)采取漲價(jià)策略。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

京城現(xiàn)特價(jià)房直降百萬(wàn) “或?yàn)樘厥饨?jīng)營(yíng)策略”

    “金九銀十”期間，雖然不少房企降低了優(yōu)惠力度，也有樓盤為沖業(yè)績(jī)，打出了直降100萬(wàn)的特價(jià)房。房企大相徑庭的營(yíng)銷策略難免讓不少購(gòu)房者感到困惑，而陳國(guó)強(qiáng)表示，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略是和其自身的資金狀況密不可分的，特價(jià)房的出現(xiàn)，可能有開(kāi)發(fā)商自身一些特殊的考慮。

    陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)：“如果房企資金比較緊張，急于回籠資金，尤其是其他開(kāi)發(fā)商普遍采取以價(jià)換量策略的時(shí)候，往往會(huì)迫使其采取同樣的策略，這是一個(gè)比較普遍的情況。”

    他強(qiáng)調(diào)，今年二季度之后，伴隨著成交量的上升，很大程度上緩和了企業(yè)的資金壓力，同時(shí)基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期和判斷，不少企業(yè)開(kāi)始減少優(yōu)惠甚至逆向漲價(jià)。“價(jià)格的調(diào)整會(huì)影響到市場(chǎng)的成交，所以9，10月份的成交量下滑也和部分企業(yè)調(diào)整價(jià)格的策略是分不開(kāi)的。”

    而對(duì)于特價(jià)房的出現(xiàn)，陳國(guó)強(qiáng)則表示，這個(gè)消息的確很吸引眼球，但是大家既要關(guān)注現(xiàn)象，也要關(guān)注“背后的故事”。

    陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，這樣的房子出現(xiàn)在哪個(gè)樓盤里面，原來(lái)總價(jià)是多少也值得大家關(guān)注。“比如說(shuō)原來(lái)是200萬(wàn)，現(xiàn)在是100萬(wàn)，就是有讓利50%的幅度。”另外，也需要關(guān)心這套房源在小區(qū)當(dāng)中處在什么樣的位置，套型設(shè)計(jì)等等。

房企拿地?zé)崆楦邼q 尚未達(dá)到全年出讓計(jì)劃預(yù)期

    從樓市金九銀十尾端來(lái)分析，目前樓市成交量趨于穩(wěn)定，也沒(méi)有上揚(yáng)的趨勢(shì)。但近期開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上卻顯示出久違的熱情，而且不少城市甚至掀起了“土地?zé)?rdquo;。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)分析稱，盡管一些企業(yè)拿地積極，但從全年土地出讓計(jì)劃看，還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

    陳國(guó)強(qiáng)表示，首先我們要區(qū)別部分企業(yè)的表現(xiàn)和大多數(shù)中小企業(yè)有很大的差異性。

    他說(shuō)，我們看到部分龍頭企業(yè)，品牌企業(yè)他在土地市場(chǎng)表現(xiàn)比較積極，活躍，尤其是像萬(wàn)科，保利這一批行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，他們?cè)诙径?，三季度之后，在土地市?chǎng)明顯一改上半年的事態(tài)，也看到不少熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了一些單價(jià)總價(jià)地王項(xiàng)目。但是從另外一個(gè)方面來(lái)看，無(wú)論從整個(gè)上半年，還是前三季度，全國(guó)住宅用地的出讓，和全年出讓的計(jì)劃，以及各地所確定的年度的土地出讓的計(jì)劃相比，還是沒(méi)有得到預(yù)期的，“有很多數(shù)據(jù)都可以說(shuō)明這個(gè)情況。”

樓市雖未出新措施 但政策依然有所收緊

    今年7月底國(guó)務(wù)院派出樓市督察組到全國(guó)多地進(jìn)行樓市督查，一時(shí)間樓市是否應(yīng)再出新政引起業(yè)內(nèi)討論。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，盡管樓市沒(méi)有出臺(tái)新的調(diào)控措施，但實(shí)際上政策依然有所收緊。

    陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)：“從目前情況來(lái)看，中央在基本政策取向上面表示是堅(jiān)持既有的基調(diào)，不放松，不動(dòng)搖，同時(shí)更多的堅(jiān)持執(zhí)行層面和落實(shí)層面跟之前相比有更多的強(qiáng)調(diào)，同時(shí)相關(guān)的部委也有密集針對(duì)性的表態(tài)。”

    他進(jìn)一步解釋說(shuō)：“結(jié)合最近以來(lái)部分城市和部分地方政府的表態(tài)，政策還是繼續(xù)往收緊這樣的方向走。盡管也有少數(shù)城市，少數(shù)地方政府存在微調(diào)現(xiàn)象，但是這個(gè)不是主流，總體上政策還是往緊的方向在演變，所以應(yīng)該說(shuō)9、10月份的市場(chǎng)表現(xiàn)和政策面臨的收緊、影響市場(chǎng)預(yù)期也是分不開(kāi)的，跟開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)系，但是和政策的關(guān)系更大。”

    國(guó)務(wù)院總理溫家寶本月17日在安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出，要“抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系”。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，此輪房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去偏重短期效應(yīng)，轉(zhuǎn)移到既要關(guān)注短期，也要關(guān)注中長(zhǎng)期效果上面來(lái)，有利于引導(dǎo)行業(yè)步入一個(gè)比較穩(wěn)定、健康的軌道。

   “我們希望，未來(lái)政策的組合以及手段運(yùn)用，要實(shí)實(shí)在在地轉(zhuǎn)移到更多地以市場(chǎng)的行為和市場(chǎng)的手段、經(jīng)濟(jì)的手段上面來(lái)，這樣恐怕對(duì)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于行業(yè)的各種一些矛盾的化解，各種關(guān)系的協(xié)調(diào)來(lái)說(shuō)應(yīng)該說(shuō)更有長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

貴陽(yáng)樓市新政有違中央調(diào)控 陜西限利令效果待觀察

    雖然中央對(duì)調(diào)控持續(xù)收緊，但近段時(shí)間以來(lái)，地方政府卻再次出現(xiàn)對(duì)調(diào)控政策的“微調(diào)”，其中“貴陽(yáng)樓市新政”一出便震動(dòng)了“十一”長(zhǎng)假期間的樓市。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，貴陽(yáng)新政是出于促進(jìn)和穩(wěn)定市場(chǎng)成交的考慮，但政策中對(duì)于外地戶籍給予各方落戶，或者給予一些待遇，這些做法跟中央對(duì)樓市調(diào)控的要求是有抵觸的。他說(shuō)，“對(duì)于戶籍這樣的一種限制性的要求，貴陽(yáng)新政能不能持續(xù)，將來(lái)會(huì)不會(huì)面臨變數(shù)，我覺(jué)得還需要看一看。”

與貴陽(yáng)的變相放松相反，有一些地方則是在為政策加碼。

    近期陜西出臺(tái)政策將開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率控制在10%引起業(yè)內(nèi)熱議。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，陜西政府出臺(tái)此政策初衷是很好的，但最終對(duì)市場(chǎng)能否起到一個(gè)比較積極的引導(dǎo)作用還需要觀察。

   “陜西的初衷還是希望引導(dǎo)企業(yè)理性開(kāi)發(fā)，理性投資，也引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房者對(duì)于行業(yè)有更理性的判斷，引導(dǎo)理性消費(fèi)，在這個(gè)初衷上、調(diào)控的意圖上是很明確的。但是到底這樣要求對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)，有沒(méi)有實(shí)際的約束，或者說(shuō)有直接的引導(dǎo)效應(yīng)，還需要觀察后續(xù)的效果。”

    他進(jìn)一步解釋說(shuō)：“除了10%這樣一個(gè)要求，有沒(méi)有更具體的，更細(xì)可操作性的東西，比方說(shuō)定期的對(duì)城市某一個(gè)特定區(qū)域，測(cè)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，確定一個(gè)合理的投資收益的水平，判定合理的收益水平，引導(dǎo)企業(yè)理性開(kāi)發(fā)，擯棄過(guò)去的暴力思維和預(yù)期。這個(gè)政策有積極意義，但是到底對(duì)市場(chǎng)能否起到一個(gè)比較積極的引導(dǎo)，我們還需要觀察。”

二手房市場(chǎng)影響力將逐步上升 未來(lái)房屋租金或保持平穩(wěn)

    對(duì)于北上廣深來(lái)說(shuō)，關(guān)注樓市不能夠只看一手房市場(chǎng)，實(shí)際上更多需要關(guān)注二手房市場(chǎng)，因?yàn)閷?duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)二手房市場(chǎng)地位已經(jīng)超過(guò)了一手房市場(chǎng)，很多通過(guò)租或者買來(lái)解決自己的需求問(wèn)題。陳國(guó)強(qiáng)表示，未來(lái)的二手房市場(chǎng)對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)的影響會(huì)進(jìn)一步上升。

    陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，二手房市場(chǎng)可以平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，抵消市場(chǎng)的波動(dòng)性，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的調(diào)節(jié)器，反過(guò)來(lái)二手房存量房這個(gè)市場(chǎng)會(huì)對(duì)一手房市場(chǎng)形成制約。所以未來(lái)需要把更多的眼光對(duì)準(zhǔn)二手房市場(chǎng)。“未來(lái)二手房市場(chǎng)對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)的影響會(huì)進(jìn)一步的上升，這是一個(gè)基本的現(xiàn)實(shí)和趨勢(shì)。”

    一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于“逃離北上廣”的報(bào)道不斷出現(xiàn)，其中，一線城市購(gòu)房和租房成本壓力大也成為主要原因之一。很多受到限購(gòu)影響的群體主要靠租房居住，而房租上漲也讓這些群體感到越來(lái)越為難，那么，未來(lái)房租會(huì)怎樣變化呢？

    陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，暑期跟春節(jié)之后，受學(xué)生和外來(lái)務(wù)工群體影響，房租波動(dòng)性比較明顯。此外，限購(gòu)的制約也使得租房需求增長(zhǎng)，促成房租上漲。“未來(lái)我想會(huì)慢慢地趨于平緩，再次出現(xiàn)房租跳躍式變化可能會(huì)降低。限購(gòu)的影響淡化了，未來(lái)市場(chǎng)，趨于平穩(wěn)的可能性更大。”